확정일자 소용없었다…전세사기 당한 빌라, 알고보니 '근생'

[김영준]

전세사기 피해 사례가 전국에서 터져나오는 가운데 최근 서울 은평구에서도 의심 신고가 접수돼 경찰이 수사에 나섰다. 피해가 발생한 빌라는 100채 이상으로 알려졌는데 임대인은 주로 '근생 빌라'를 매입해 임대한 것으로 전해졌다.

근생 빌라는 근린생활시설로 승인 받은 건물을 주거용으로 불법 개조한 주택이다. 외관상 일반 빌라와 큰 차이가 없고, 전입신고 후 확정일자까지 받을 수 있어 부동산을 잘 모르는 젊은 층이 저렴한 가격에 혹해 계약하기 쉽다. 하지만 법적으로 '주택'에 해당하지 않아 전세대출이 불가능하고 전세보증보험에도 가입할 수 없다. 불법 건축물인 만큼 정부 구제를 기대하기도 어려워 전세사기 대상이 될 경우 보증금을 돌려받기가 사실상 불가능하다.

이에 근생 빌라 양성화 목소리가 꾸준히 나오고 있지만 정부가 불법 건축을 양산한다는 비판도 만만치 않은데 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 계약 전 근생 빌라를 확인하는 방법과 대책을 알아봤다.

안녕하세요. 부릿지 김효정입니다. 전세사기 피해가 전국으로 걷잡을 수 없이 퍼지고 있습니다. 서울 강서구 화곡동과 인천 미추홀구에 이어 최근 서울 은평구에서도 대규모 전세사기 의심 사례가 등장했죠.

이번 전세사기 피해가 중점적으로 발생한 곳은 이른바 '근생 빌라'라고 불리는 불법 건축물입니다. 전세사기 피해지원 특별법을 논의 중인 국회에서도 이 근생 빌라가 대표적인 사각지대로 떠올랐는데요. 눈물의 근생 빌라 이야기 부릿지가 전해드립니다.

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근(린)생(활시설) 빌라가 뭐야?

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근생 빌라는 상업용 근린생활시설(근생) 건물 내부를 주거용으로 개조한 주택을 말합니다. 주로 1, 2층의 근생시설과 3, 4, 5층의 다세대 주택이 합쳐진 형태가 많습니다.

미용실, 세탁소, 카페나 슈퍼마켓 등 인근 주민들의 생활에 필요한 편의시설이 건축법상 근생시설에 해당하는데요. 이 상업용 공간에 주거용 부엌과 바닥 난방을 설치해 세입자를 받는 거죠. 허가받은 용도가 아닌 다른 용도로 임의변경했기 때문에 불법 건축물에 해당합니다.

불법 개조까지 하면서 근생 빌라를 만드는 이유는 바로 각종 규제 때문입니다. 건축법상 다세대 주택은 최대 4층(다가구 주택은 3층), 바닥 면적 합계 660㎡를 넘을 수 없습니다. 반면 근생 시설은 용도에 따라 면적 제한을 피할 수 있고 층수도 높이 올릴 수 있습니다.

주차공간 확보도 수월합니다. 다세대 주택은 1세대당 최소 0.5대 이상의 주차공간이 필요하지만 근생시설은 200㎡당 1대(서울시 132㎡당 1대)가 주차할 수 있으면 됩니다. 부지 확보는 어렵고 수요는 많은 서울 도심일수록 근생 빌라가 많은 이유입니다.

임대인 입장에서도 장점이 있습니다. 근생빌라는 '주택'으로 분류되지 않아 임대인이 근생빌라 여러 채를 소유해도 다주택자에 해당하지 않습니다. 매입시 주택수에 달라지는 일반 취득세율 대신 상가 취득세율인 4.6%가 적용되고 종부세 대상에서도 제외됩니다.

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확정일자 받았는데, 소용 없다고?

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불법 건축물이라도 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법이 적용됩니다. 전입신고 후 확정일자를 받아 임대인에 대한 대항력을 갖출 수 있습니다.

그런데 뭐가 문제냐고요?

앞서 얘기한 것처럼 근생 빌라는 법적으로 주택이 아니기 때문에 세입자가 전세 대출을 받을 수 없습니다. 근생빌라가 시세에 비해 저렴한 이유가 바로 이 때문입니다.

문제는 전세보증보험에도 가입할 수 없다는 점입니다. 운 좋게 대출을 받지 않아도 되는 저렴한 전세를 찾아 전 재산을 보증금으로 넣었는데 알고 보니 근생빌라였다면? 요즘처럼 역전세, 깡통전세가 기승할 때 보증금을 돌려받기는 사실상 불가능해집니다.

대항력을 갖췄으니 경매를 기대해볼까요?

불법 개조가 적발될 경우 소유자는 최대 시세의 10%인 이행강제금을 매년 내야 합니다. 이행 강제금을 내지 않으려면 개조된 부분을 원상복구해야 합니다. 원상복구시 추가 비용이 드는 데다 근생 시설로 허가받은 층에는 더이상 세입자를 받지 못하죠. 낙찰이 쉽지 않고 낙찰가도 낮습니다. 세입자가 우선순위를 갖췄더라도 보증금을 전부 돌려받기는 힘들어집니다.

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근생 빌라 확인 어떻게 해?

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근생 빌라와 일반 빌라는 외관상 큰 차이가 없는데요. 단순하게는 일반 빌라 층수가 5층을 넘는 경우 근생 빌라일 가능성이 있습니다.

또 앞서 얘기한 대로 근생 빌라는 일반 전세 대출이 불가능하기 때문에, 임대차 계약시 대출이 가능한 은행을 지정해 주는 경우에도 근생 빌라를 의심해볼 수 있습니다.

확실한 건 건물의 특징이 기재된 서류겠죠. 임대차 계약 전 주로 확인하는 등기부등본에는 몇 층이 근생시설인지 정확히 나오지 않습니다. 층별 용도를 확인하기 위해서는 건축물대장을 살펴보는 게 좋습니다.

자료원:머니투데이 2023. 5. 17