무단점유 불법점유

[자카란다]

무단점유 불법점유

무단점유, 불법점유에 따른 부당이득반환 또는 손해배상 청구는 부동산을 전문으로 하지 않는 변호사들도 많이 하는 분야입니다. 그러나 실제 무단점유, 불법점유에서 다뤄지는 주요 법리들은 다수의 부동산 소송을 수행해본 경험이 많지 않은 변호사들은 종종 실수를 많이 저지르는 분야이기도 합니다. 왜냐하면 실제 점유 부분을 측량하고 부당이득반환 범위를 특정하는데 있어 실수를 하는 경우가 많기 때문입니다. 최근 토지 임차인이 인접 토지를 무단점유, 불법점유를 한 경우 토지 임대인이 책임을 져야 하는 것인지 여부에 관한 상담 사례를 소개해 드리고자 합니다. 현재 인접 토지 소유자, 임차인이 불법점유, 무단점유를 하고 있어 인접 토지 소유자, 점유자를 상대로 부당이득반환 소송을 고민 중인 분들에게 도움이 되길 바랍니다.

1. 무단점유 불법점유 에 따른 임료 상당의 부당이득반환

원칙적으로 부동산 소유자가 아닌 사람이 아무런 점유 권원 없이 건물이나 토지 등 부동산을 점유하는 경우에는 점유 면적에 상응하는 임료 상당의 부당이득반환 또는 손해배상의무를 부담합니다. 즉 제3자가 토지와 건물을 식당목적으로 임대하였는데 임차인이 인접 토지를 무단으로 주차장으로 사용하는 경우라면 실제 인접 토지를 무단 점유한 임차인은 인접 토지 소유자에 대해 임료상당의 부당이득반환 또는 손해배상의 책임을 지게 되는 것입니다.

2. 제3자가 임차인을 통해 무단점유 불법점유 하는 경우 부당이득반환 책임

그런데 만약 제3자가 임차인을 통해 무단점유, 불법점유를 하는 경우에 임차인에게 임대한 임대인에게도 부당이득반환 또는 불법행위의 책임을 물을 수 있을 것인지가 문제됩니다. 만약 임대인이 임차인을 통해 간접점유를 하고 있는 경우 그에 대한 점유, 사용으로 인한 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 부진정연대채무의 관계에 있다고 할 것입니다.(대법원 2019. 10. 18. 선고 2019다14943판결)

따라서 제3자가 임차인에게 인접 토지 중 일부를 주차장으로 사용하도록 허락하거나 함께 임대를 한 경우라면 임대인은 임차인과 함께 임료 상당의 부당이득 반환 및 손해배상의 책임을 지게 되는 것입니다.

3. 제3자가 임차인에게 임대하지 않았음에도 임차인이 무단점유, 불법점유하는 경우 부당이득반환책임

그런데 만약 제3자가 임차인과 임대차계약을 할 당시 무단 점유 및 불법 점유하는 부동산에 관하여 명시적, 묵시적으로 임대하거나 점유을 허락하는 합의를 한 바가 없다면 임대인은 임차인을 통해 무단 점유 및 불법 점유하고 있는 부분을 간접점유 하고 있다고 볼 수 없으므로 부동산 소유자는 무단 점유 임차인의 임대인에 대해 임료 상당의 부당이득이나 손해배상청구를 할 수 없게 되는 것입니다.

이처럼 임차인이 타인 부동산을 불법점유하고 있는 경우 부동산의 소유자는 임대인과 임차인을 함께 묶어 임료 상당의 부당이득반환 또는 손해배상청구를 해야 합니다. 임대인과 임차인의 계약 관계에 따라 임대인이 책임을 면하거나 임차인이 책임을 면할 수 있기 때문에 이들 중 한 명만을 대상으로 부당이득반환 또는 손해배상 청구를 한다면 소송 자체에서 전부 패소할 위험성이 내재해 있기 때문입니다.

이처럼 불법점유, 무단점유에 따른 분쟁은 일반적인 법적 분쟁과는 다릅니다. 실제로 불법점유, 무단점유 부동산 관련 분쟁을 많이 다뤄본 경험을 가진 변호사는 많지 않습니다. 이 때문에 불법점유, 무단점유 소송에 있어 실수를 하여 집행에 나아가지 못하거나 실제 받을 수 있는 돈보다 훨씬 적은 금액을 인용받는 경우도 많습니다.

#변호사 문석주