농지·농가 매수 시 주의사항

[자카란다]

농지·농가 매수 시 주의사항

귀농·귀어·귀촌을 위해 전원으로 가는 사람들

중장년층 이상은 정서적으로 여유로운 생활을 위해서, 젊은 층은 반려 동식물과 노인·건강사업, 농산물 가공 관련 품목이나 직업을 찾기 위한 경우가 많습니다. 귀농·귀촌인들의 거주 형태로는 단독주택(귀농 86%, 귀촌 50.3%)이 가장 많은데 시골에 주택을 마련하는 방법으로는 신축과 농가를 리모델링하는 두 가지 방법이 있습니다. 그런데 시골집이라고 해서 모두 농가주택이 아니며 일반 단독주택인 경우가 많습니다. 농가주택의 조건과 혜택, 농지·농가 매수 시 주의사항에 대해 알아봅시다.

농가주택의 조건

농가주택이란? 농업인의 요건을 갖추고 직접 농사를 짓는 사람이 집을 지을 경우, 각종 정부 지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책입니다. 농가주택의 조건이 까다롭기 때문에 시골에 짓는 집들 대부분이 일반 단독주택인 경우가 많습니다.

농가주택을 짓기 위해서는 ①1,000㎡(302.5평) 이상의 농지를 경작, 재배하는 자 ②농지에 330㎡(100평) 이상의 온실, 비닐하우스 등의 경작자 ③소 2마리, 돼지·양 10마리, 닭·오리·거위 100마리 이상 또는 꿀벌 10군 이상 사육하는 자 ④1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 ⑤1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 ⑥농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 등의 농업인 기본 요건 중 하나 이상을 만족해야 합니다.

위의 요건을 갖추거나 갖출 수 있다면 농업인 신청 절차(농촌으로 주민등록 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록)를 거쳐 농업인 자격을 취득해야 합니다. 농업인 등록을 했다 하더라도 바로 농가주택을 지을 수는 없습니다. 부지 660㎡(200평) 이내 연면적 150㎡(45평) 이내로 건축해야 하고 세대주만 가능합니다. 단, 무주택자가 아니어도 농가주택 건축은 가능합니다.

농가주택 혜택

1. 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받습니다. 도심지에 일반주택을 보유하고 있던 중 농가주택을 건축해 2채를 소유하게 됐을 경우, 농가주택을 2년 이상 유지한 채 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 인정합니다.

2. 농지 양도 시 양도소득세 감면 혜택이 있습니다. 농지 소유자가 8년 이상 농촌에 거주하고 자경한 농지를 양도하면 1년간 1억 원, 5년간 3억 원 이내에서 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.

3. 농지보전부담금이 전액 면제됩니다. 농지를 다른 용도로 전용할 경우 발생하는 농지보전부담금이 전액 면제되지만, 농지를 전용한 후 5년 이내 일반인에게 양도하거나 용도를 변경할 수 없습니다. 단 농업진흥구역이 아닌 관리지역에 건축한 농가주택을 5년 이내 일반인에게 매도할 경우 농가주택 건축 시 감면받은 농지전용비를 납부하면 매도 가능하며 같은 농업인에게 매도하면 감면받은 농지전용비를 납부하지 않아도 됩니다.

4. 취득세와 재산세가 절감됩니다. 농가주택에 대한 취득세 및 재산세 절감은 농가주택 건축의 가장 큰 혜택으로 볼 수 있습니다.

농가주택 구입 Check list
· 등기부등본
· 단독주택 토지대장, 구가옥대장, 건축물대장
· 도시계획확인원
· 지적도
· 증개축 가능 여부
· 농가 지역에 대한 법령 정보

농지와 농가주택 매수 시 유의해야 할 사항

1. 실소유주 확인하기
농어촌에 있는 빈집들 가운데 대지가 아닌 농지에 지어진 경우가 많거나 무허가 건물일 수도 있고 대지와 주택 소유주가 다른 경우도 비일비재합니다. 농가를 매입할 때는 땅값만 지불하는 경우가 많은데 대지와 주택 소유주가 일치하기 않을 경우 추후 주택 소유주가 지상권을 주장하는 문제가 발생할 수 있습니다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수 있는데 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다.

매매를 했지만 서류상으로 땅만 산 것이기 때문에 낡은 구옥이 있다 해도 철거해서는 안 되며 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대한 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 따라서 농가를 구입하기 전에 반드시 토지 대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 발급받아 확인해야 합니다. 위와 반대로 집주인인데 토지 소유주가 아닌 지상권만 갖고 있는 경우도 있습니다. 매물로 나온 집이 주변 시세 보다 터무니없이 저렴하다면 의심해 보아야 합니다.

2. 리모델링 가능 여부
헌 농가의 장점 중 하나는 개조해서 쓸 수 있다는 것입니다. 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어지며 쓸만한 농가를 찾는 일은 어렵습니다. 만약 기둥이나 서까래가 약하다면 개조가 불가능하거나 개조 후에 뒤탈이 생길 수 있기 때문에 리모델링 비용이 많이 든다면 신축을 하는 것이 현명합니다.

3. 저렴한 매물 조심
평균 시세보다 저렴하게 나온 매물이 있다면 어떤 문제가 숨어있는지 따져봐야 합니다. 시세보다 예산을 높게 잡고 발품을 많이 팔아야 원하는 터를 구할 수 있습니다.

4. 농사지을 땅의 조건 검토
귀농의 경우 농사에 적합한 토질과 일조량, 농업용수를 먼저 고려하고 최소 3년간의 생활자금 확보 방법에 대한 자금 운용 계획을 수립한 다음 남는 돈으로 매매를 결정하는 것이 좋습니다.


농촌주택·목조주택 표준설계도

농촌주택 표준설계도나 목조주택 표준설계도를 사용하면 별도의 설계 비용이 들어가지 않습니다. 농촌주택 표준설계자료에서는 농어촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 '농촌주택 표준설계도'를 제공하고 있으며 열람용과 인허가용 파일을 다운로드할 수 있습니다.

농지물색 & 농지정보 사이트

한국농어촌공사 농지은행 http://www.fbo.or.kr
대법원 법원 경매정보 http://www.courtauction.go.kr
한국 자산공사 온비드 http://www.onbid.co.kr
지적측량, 부동산 실거래가: 스마트 국토정보 http://www.kgeop.go.kr http://m.nsdis.go.kr
농지 및 산지 취득 농지법: 농지114 http://www.nongji114.com
토지이용에 따른 규제: 토지이용규제정보서비스 https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
토양과 작물별 적성도, 토양 특성: 흑토람 https://soil.rda.go.kr/soil/index.jsp

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