개정상가건물임대차보호법, 권리금, 임대차보증금으로 유치권을 행사할 수 있을까?

[친절한경매강사]

개정상가건물임대차보호법, 권리금, 임대차보증금으로 유치권을 행사할 수 있을까?

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

임대인 강모씨와 임차인 서모씨는 A건물에 관하여 계약 기간 2년, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 50만 원을 주요 내용으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다. 서씨는 계약 당시 기존 임차인이었던 박모씨에게 권리금 명목으로 1억 원을 지급하고 들어온 터라 임대인 강씨에게 권리금 반환 특약을 추가해줄 것을 요구하였고, 강씨와 서씨의 임대차 계약에는 권리금 반환 특약이 포함되게 되었습니다. 임대차 계약이 기간 만료로 종료한 서씨는 임대차보증금 및 권리금을 반환해줄 것을 요구하였으나 강씨는 어느 하나도 반환해주지 않고 있습니다.

과연 서씨는 임대차보증금반환청구권과 권리금반환청구권을 피보전채권으로 하여 유치권을 행사할 수 있을까요?

관련 법령은 다음과 같습니다.

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다.

가. 건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.

나. 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

결국 판례의 태도에 따르면 서씨는 임대차보증금반환채권과 권리금반환채권 그 어느 것으로도 유치권을 행사할 수 없게 됩니다. 임대차보증금반환채권과 권리금반환채권 모두 그 건물에 관하여 생긴 채권(이른바 견련성)이 아니라는 것이 그 이유입니다.

그렇다면 개정된 상가건물임대차보호법 상 임차인의 권리금 보호 규정에 따른 임차인의 권리는 어떨까요? 결론부터 얘기해보면 개정된 상가건물임대차보호법에도 불구하고 임차인은 권리금 보호를 명목으로 임대차 목적물에 유치권을 행사할 수 없어 보입니다. 개정 상가건물임대차보호법에 따르면 기존 임차인은 퇴거하면서 자신이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 보전받을 수 있게끔 규정되어 있습니다. 즉, 기존 임차인의 신규 임차인에 대한 권리금 채권이 발생할 수 있다는 것입니다.

기존 판례는 건물주인 임대인과 임차인 간의 권리금 채권으로도 건물과 채권 간 견련성을 부정하였습니다. 이에 더 나아가 임차인들 간 채권을 제3자 소유의 건물과 견련성을 인정하기는 더욱 쉽지 않아 보입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사