잦아진 공사비 갈등에 재주목 받는 후분양 대안될까?

[장경철]

잦아진 공사비 인상 갈등 격화 대안으로 '후분양' 떠올라
지난해 전국 아파트 후분양 비율 16%, 전년 대비 2배↑

공사비 자잿값과 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승세가 지난해에 이어 올해도 계속되고 있다.
 
재건축 조합과 시공사 간 공사비 분쟁 사례가 잦아지면서 서울 강남을 중심으로 선분양 단지가 줄어들고 있다.

통상 국내 건설업은 분양 대금을 받아 공사비를 충당하는 선분양 방식으로 진행되는데, 물가 상승으로 인한 공사비 인상이 사업 및 입주 지연으로 이어지자 후분양이 대안으로 떠오르고 있다.
 
◆ 후분양 비율 증가, 선호 추세...분양가 투명성 높아
 
건설업계에 따르면 지난해 전국 아파트 후분양 비율은 약 16%로, 전년의 2배에 달했다. 보통 선분양 방식은 분양가 산정 시 실제 투입 비용이 아닌 ‘추정공사비’로 분양 가격을 결정하기 때문에 신뢰도에 문제가 있다는 지적을 받아왔다.

원자잿값 상승 등으로 인해 당초 제시한 공사비에 변동이 생기면 분쟁이 발생할 여지가 있는 셈이다. 
 
실제로 서울 은평구 대조 1구역은 공사비 인상으로 인한 조합과 현대건설 간 갈등이 격화되면서 공사가 중단된 바 있다. 조합 내홍까지 이어져 1800억원 상당의 공사비 지급도 밀렸다.
 
송파구 잠실 진주아파트 재건축도 마찬가지다. 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발이 공사비를 기존 7947억원에서 1조4492억원으로 인상하기로 하자 조합원들이 과도한 인상이라 반발하면서 사업이 지연됐다. 조합장 해임까지 거론되는 모습이다.
 
이런 상황에서 업계 및 전문가들은 후분양 제도를 공사비 갈등의 해결책으로 내세우고 있다. 선분양 대비 비교적 공사비를 정확히 산출할 수 있어 분양가 투명성이 높다는 것이다. 
 
또 후분양은 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증에서 제외돼 고분양가 여부에 대한 심사를 받지 않는다는 점이 있다. 이에 재건축 조합들 역시 수익성을 위해 후분양을 선호하는 경향을 띤다.
 
물론 건설사 입장에서는 선분양 제도가 입주자들로부터 공사대금을 확보하기 용이하고 후분양가 대비 낮은 분양가를 책정할 수 있다는 점은 수분양자에게도 장점이다.

◆ 강남 재건축 시장에 부는 후분양 바람

특히 강남3구(강남·서초·송파)의 경우 올해 풀리는 분양 물량 중 상당수가 후분양으로 공급된다.

다만 업계 일각에서는 공사비 갈등 보다는 강남의 경우 '분양가 상한제' 적용 지역인 만큼 분양시기를 늦춰 후분양을 선택할 경우 공사비를 일반 분양가에 반영, 선분양 보다 분양가가 높아지기 때문이라는 분석이 나온다. 

대표적인 강남 후분양 단지로는 서초구 잠원동 메이플 자이가 있다. 지난 2월 평당 6705만원으로 분양가 상한제 적용 단지 중 최고 분양가를 기록했지만, 청약 경쟁률은 평균 442 대 1에 달했다. 분양가 상한제 적용으로 인근 시세 대비 낮은 분양가로 공급되자 시세차익을 노린 수요자들의 관심이 몰린 것으로 풀이된다.

신반포 15차를 재건축한 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 역시 오는 4월, 292가구 일반분양이 예정돼 있다. 해당 단지 역시 강남권 분양가 상한제 적용 단지인데다 입지 프리미엄 등으로 수요자가 몰릴 것이란 전망이 나온다. 오는 6월 입주라 잔금 마련 일정이 빠듯하다는 단점은 있다.

특히나 강남3구는 타 지역에 비해 수요가 집중된 곳으로, 고분양가여도 미분양으로 이어질 가능성이 상대적으로 적다. 이에 더욱 선분양 방식을 선호할 이유가 없으며 최대한의 수익을 끌어올리기 위해서는 앞으로도 후분양 선호가 지속될 거라는 분석이 나온다.

한편 지방의 후분양 아파트 청약 경쟁률은 낮게 나타나 후분양의 한계로 여겨지기도 한다. 부동산 경기 침체와 미분양 물량 심각성이 대두되면서 후분양이 이를 더 악화할 수 있다는 지적도 나온다.

예컨대 미분양 무덤이라는 꼬리표가 붙은 대구의 '반고개역 푸르지오'는 청약 접수 규모가 한 자릿수에 그쳤다. 오는 6월 입주를 앞두고 있어 악성 미분양인 '준공 후 미분양' 물량으로 남을 수 있다.

◆ 후분양 제도, 부실시공·분양리스크 줄여준다?

다만 시장 불확실성 및 안전을 이유로 후분양제를 선호하는 소비자들이 늘어났다는 점은 주목할 만 하다.

후분양 제도는 건축물을 완공하거나 일정 이상 짓고 난 후에 분양하는 것이 특징인데, 지난해 일부 아파트의 ‘철근 누락 사태’ 이후 준공된 아파트를 확인 후 분양받고 싶어 하는 소비자가 늘어난 것이다.

업계 관계자 역시 “부실시공과 같은 선분양 문제가 퍼지면서 후분양 제도에 대한 관심이 높아지는 추세”라고 말했다.

공공공사 역시 후분양 제도 확산되는 모습이다.

예컨대 SH공사는 후분양·원가 공개를 적용한 주택은 이미 지어진 상태에서 분양하기 때문에 원가 분석이 가능하며, '추정공사비'가 아닌 실제 투입한 공사비를 기준으로 분양 가격을 산정할 수 있기에 확대할 필요성이 있다 강조했다.

또한 부실시공이나 자재비용 급등에 따른 시공사의 공사 중단 등의 다양한 리스크도 줄일 수 있다는 입장이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "후분양은 단지는 시공이 최소 절반 이상 진행된 단계에서 분양이 이뤄지는 만큼, 선분양과 비교해 시공품질이나 공정 중 문제점을 두루 살펴볼 수 있다는 점에서 수요자 입장에서 완성도 높은 아파트를 고를 수 있다는 장점이 있다"며 "특히 아파트 외벽이나 지하주차장 등 주요 골조 공사가 끝난 이후에 분양이 이뤄지기 때문에 소비자 입장에선 어느 정도 골격을 갖춘 상태를 보고 계약에 나설 수 있어 안정적이라는 평가를 받고 있다"고 말했다. 

장 이사는 이어 "무엇보다 분양과 입주 사이 간극이 큰 선분양과 다르게 후분양은 분양과 입주 간 간격이 1년 내로 짧다는 점도 특징으로 꼽히며 소비자가 자금 조달 실패에 따른 공사 중단 등의 부담을 떠안지 않아도 된다"고 말했다. 

다음은 후분양 방식으로 분양중인 수도권 주요 단지 현황이다. 

●트리우스 광명=대우건설 컨소시엄(대우건설·롯데건설·현대엔지니어링)이 선보이는 ‘트리우스 광명’은 현재 선착순 계약을 진행 중이다.

올해 12월 입주를 앞둔 후분양 단지로 빠른 입주가 가능하며, 발코니 확장을 비롯해 다양한 옵션들이 기본으로 제공된다. 여기에 일반적인 타단지 계약금 10~20%에 비해 트리우스 광명은계약금 5%의 혜택을 제공하여 수분양자의 초기자금 마련 부담을 덜었다.

또한 인근 타 단지 중도금 대출 금리(1월 기준)가 4.9%~5.5%에 달하는 것과 달리 트리우스 광명은 4.1~4.2%대 대출 금리로 중도금 대출 금리 부담도 덜 수 있다.

합리적인 분양가도 장점이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 광명시 일원에 위치한 ‘철산역 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지(‘22년 3월 입주)’ 전용면적 84㎡는 올해 9월 12억9,700만원에 거래됐다. 이 단지와 비교했을 때 트리우스 광명 동일 면적의 분양가는 10억1,840만원~11억5,380만원(임의공급 가구 기준)으로 최대 약 2억원 이상 낮은 가격이다.

단지는 지하철 7호선 광명사거리역과 지하철 1호선 개봉역을 도보로 이용할 수 있으며, 이 노선을 통해 서울역, 고속터미널, 강남구청 등으로 환승 없이 이동할 수 있다. 단지 앞에 10여 개의 버스 노선이 정차하는 버스 정류장이 위치해 대중교통 이용도 수월하다.

가산디지털단지 직주근접이 가능하다. 지하철 7호선 광명사거리역이 도보권에 위치해 있다. 종로 및 강남권 등 서울 주요 업무지구를 30분대에 이동할 수 있다.

최근 제5차 국가철도망 계획 발표 이후 GTX-D노선(광명시흥역) 신설 발표로 광명뉴타운은 수혜지역으로 꼽히고 있으며, 노선 개통 시 광명뉴타운에서 강남까지 20분 내외로 이동할 수 있을 전망이다.

또한 광명북중, 광명북고를 도보로 통학할 수 있는 거리에 있으며. 연서도서관과 광명사거리역 인근 학원 및 철산동 학원가 이용이 수월하고, 목동 학원가도 차량으로 편리하게 이용할 수 있다. 반경 1km 내에 광명 전통시장과 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 가깝고 광명시청, 광명시민회관 등 행정기관 이용도 쉽다. 이 밖에 중앙시장, 철산로데오거리 등 철산역 생활권과 코스트코 고척점, 고척 아이파크몰 등 구로구 생활권을 공유할 수 있다.

트리우스 광명의 견본주택은 서울시 구로구 오류동 일원에 위치해 있다.

분양문의 1668-0970

●왕길역 로열파크씨티 푸르지오=아시아가 인천 서구에 조성하는 2만1,313세대의 대한민국 최초 민간신도시 리조트특별시의 프리미엄 시범단지인 ‘왕길역 로열파크씨티 푸르지오’가 선착순 분양중이다.

국내 최초로 도시(City) 브랜드 개념을 도입해 하이엔드 리조트도시 컨셉의 ‘로열파크씨티’ 사업을 추진하는 DK아시아는 특화된 기반시설과 도심 속 명품 조경, 조경 시설 등을 고루 갖춘 총 2만1313세대 리조트특별시를 신흥부촌으로 조성해 나가고 있다.

그 중에서도 왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 인천 서구 왕길동 일원에 지하 2층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 59·74·84·99㎡, 총 1,500세대 대단지로 공급되며 올해 9월 입주를 앞두고 있다. 

왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 편리한 교통 환경을 누릴 수 있는 입지에 들어선다. 인천지하철 2호선 왕길역 역세권 입지이면서 공항고속도로, 공항철도 등을 통해 인천 전역은 물론 강남권과 서울 강서(마곡), 김포 등 인접 지역으로의 이동이 편리하다. 공항철도와 서울지하철 9호선 직결사업이 확정됨에 따라 향후 환승 없이 40분대(급행 기준)면 강남으로 바로 이동할 수 있다.

단지 내에 자연을 느낄 수 있는 쾌적한 녹지공간들도 마련되어 있다. 느티나무와 롤 잔디 등으로 꾸며진 유럽식 중앙정원인 로열센트럴파크가 조성된다. 또한 140m의 순환길 형태의 웰빙 황토 산책길, 800m 길이의 프라이빗 산책길, 테마 숲길도 만들어진다.

입주민들을 위한 특화된 커뮤니티시설도 돋보이는데, 실내 수영장, 복층형 인도어 골프연습장, 인천 최초의 프리미엄 유럽형 프라이빗 상영관까지 설계된다. 여기에 입주민들의 사생활 보호 및 안전을 위해 대한민국 최초로 경호와 보안서비스가 강화된 로열 가드 시스템도 구축한다.

시범단지 입주 혜택으로 각 실마다 공기 청정 기능이 있는 최신 LG시스템 에어컨과 냉장과 냉동 그리고 김치냉장고로 구성된 컬럼 빌트인 냉장고(오토도어, 삼성/LG 택1)를 무상으로 제공하는 등 인천 최초 풀옵션 아파트다.

이러한 왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 실거주 의무를 적용 받지 않는 미분양 아파트이며, 전매제한 기간은 6개월이다. 금융 혜택으로 계약금(10%)을 납부하면, 중도금은 전액 무이자 혜택을 제공해 비용 부담도 크게 낮췄다.

제14회 대한민국 그린건설대상 국토교통부장관상 종합대상을 수상한 왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 계약시 “안심보장 증서”를 발급해 신뢰도를 높이고 있다.

한편, 인천 서구 “왕길역 로열파크씨티 푸르지오” 아파트의 분양가 및 모델하우스(홍보관) 위치는 대표번호를 통하여 상담이 가능하다.

분양문의 1668-0970