서울 은평뉴타운의 특별공급 아파트가 불법 전매되고 있다.
특별공급 아파트는 은평뉴타운 개발로 땅과 주택을 수용당한 원주민들에게 배정된 물량이다.
SH공사는 특별분양 대상자 3338명을 대상으로 11월 12일부터 22일까지 지구별 아파트 배정 신청 접수를 받고 29일 동·호수 추첨을 했다.
특별공급 물량은 일반분양 물량과 달리 입주(등기) 때까지만 전매가 금지된다.
따라서 1지구(1172가구)의 특별공급 물량은 내년 4월께, 2지구(2166가구)의 특별공급 물량은 내년 12월께까지 거래할 수 없다.
“특급 매물은 열흘이면 팔려”
그러나 특별공급 아파트의 동·호수 배정이 끝난 직후부터 매물이 쏟아져 나오기 시작했다는 게 현지 부동산중개업소들의 설명이다. 입주는커녕 계약·중도금을 낼 처지가 안 되는 저소득 원주민들이 많다 보니 이들이 불법으로라도 팔고 나가려는 것이다.
매물은 현재 중개업소마다 보통 5~6건은 있는 것으로 보인다. 자신도 원주민이어서 특별공급 아파트를 배정 받았다는 갈현동의 한 중개업자는 “원주민들과 잘 알기 때문에 원하는 지구와 층·향을 얘기하면 바로 구해줄 수도 있다”고 말했다.
시장에 매물에 나오면서 입지여건이 좋고 층·향이 좋은 매물을 중심으로 불법 거래도 이뤄진다. 불광동의 A공인 관계자는 “입지여건이 가장 좋다는 평가를 받고 2지구 매물은 나온 지 보통 열흘 정도면 팔린다”고 귀띔했다.
2지구는 서울 지하철 3호선 구파발역이 가깝고 통일로 변에 있다. 때문에 은평뉴타운 3개 지구 가운데 입지여건이 가장 좋다는 평가를 받는다. SH공사에 따르면 전체 특별분양 대상자 중 71% 가량인 2388명도 2지구에 접수했다.
매수자들은 주로 시세 차익을 노린 가수요다. 입주 때가 되면 몸값이 더 오를 것으로 보고 미리 매물을 확보해 뒀다 입주 후 되팔려는 것이다. 진관내동의 B공인 관계자는 “입주 후 제3자에게 얼마간의 웃돈을 붙여 바로 되팔려는 사람들의 입질이 잦다”고 전했다.
99㎡대는 분양가에 2억원 얹어줘야
청약가점이 낮아 사실상 청약을 통한 은평뉴타운 입주가 어려운 실수요자들도 간혹 있는 것으로 알려졌다. B공인 관계자는 “은평뉴타운은 지구별로 입지여건에서 큰 차이가 있기 때문에 원하는 지구·동·층·향을 골라 입주하려는 실수요자들의 문의도 간혹 있다”고 말했다.
특별공급 아파트에는 이미 적지 않은 웃돈이 붙어 있다. 2지구에서도 동·층·향이 좋은 매물은 현재 1억5000만~1억6000만원(99㎡대)의 웃돈이 형성돼 있다.
여기에 입주 후 실제 소유권 이전 때 원주민(매도자)이 내야 할 양도소득세의 일부도 매매가에 포함된다.
이 금액이 약 4000만~5000만원 선이라는 게 중개업소들의 설명이다. 따라서 분양가(약 3억5000만원 선)에 총 1억9000만~2억1000만원을 얹어줘야 살 수 있다는 얘기다.
입지여건이 다소 떨어지는 것으로 평가받는 1지구는 보통 1억~1억5000만원의 웃돈이 형성돼 있다. 물론 1지구 매물도 양도세는 웃돈과 별도로 계산된다. 때문에 1지구도 결국 분양가에 1억5000만~2억원 가량을 더 줘야 하는 셈이다.
하지만 1지구 매물은 거래도 잘 안 된다. 진관내동의 C공인 관계자는 “1지구의 경우 입주할 여력이 안 되는 원주민들이 매물을 계속 내놓고 있지만 거래 자체가 불법인데다 입지여건도 다소 떨어져 거래는 잘 안 된다”고 말했다.
불법 전매 이점 많지 않을듯
은평뉴타운 주변에는 마땅히 시세를 비교할 만한 아파트 단지가 없다. 그나마 불광동 북한산현대홈타운 아파트가 가까운 편인데, 이 아파트 109㎡형 중 층·향 좋은 것이 6억원 선에서 시세가 형성돼 있다. 저층 등은 5억5000만원 선이다.
은평뉴타운의 경우 입주 때가 되면 최소한 현대홈타운 정도는 갈 것으로 중개업소들은 조심스레 내다본다. 불광동 좋은집공인 박명옥 사장은 “전매 제한이 있어 시세가 어떻게 형성될 지 예측이 어렵지만 입지여건이 좋은 2지구는 대략 현대홈타운 수준은 되지 않겠느냐”고 전망했다.
지금 은평뉴타운 2지구 109㎡형을 매입하는 데 웃돈과 양도세 등을 포함해 총 5억5000여 만원 정도가 든다. 이 아파트가 입주 때 6억원 선에서 시세를 형성한다고 가정하면 불법 전매로 얻는 시세 차익은 최대 5000만원 선이다.
그런데 여기에 중개수수료와 금융비용 등을 감안하면 시세 차익은 더 줄어든다.
더구나 불법 전매 사실이 적발되면 형사처분을 받는다. 관련법에 따라 3000만원 이하의 벌금이나 3년 이하 징역을 살 수 있다. 또 주택 공급이 취소되기 때문에 매도자나 매수자 모두 해당 아파트에 입주할 수 없게 된다.
자료원:중앙일보 2007. 12. 21