"고도제한이나 세대수제한 등으로 정비계획에서 허용한 용적률의 완화가 곤란한 지역에 대하여도 임대주택 건설의무를 동일하게 부과할 경우 형평성과 정당보상에 위배되는 결과가 노출됐다.
따라서 법에서 보장한 용적률 완화가 어려운 만큼은 대지비를 공시지가로 보상(보상기준은 시행령에서 규정)하는 것이다.세대수 제한기준이 있는 경우 임대주택수는 세대수 산정에서 제외한다.
또 임대주택 공급의무를 소규모단지와 용적률 상승폭이 작은 단지까지 포함시 과잉입법 논란과 임대주택 관리상의 문제가 발생한다. 용적률의 상승폭이 작아 산정된 임대주택수가 미미한 경우에는 임대주택 공급의무가 면제된다.
참고로 완화되는 구체적인 기준(예 : 5세대 미만)은 시행령에서 규정되며, 임대주택수가 5세대 미만으로 정하고 재건축사업후 증가하는 용적률이 1.5배라고 가정하면 기존 세대수가 약 50세대 미만인 단지가 해당된다."
▶용적률 완화가 곤란한 지 어떻게 판단할 수 있나?
" 수직적인 건축규제인 고도제한, 수평적인 건축규제인 인동거리 기준이 함께 적용되어 용적률 완화가 전부 또는 일부 곤란한 경우가 있을 수 있다. 이에 해당하는 지 여부는 시·도 건축위원회에서 단지계획을 검토하여 용적률 완화가 어려운 수준을 결정할 것이다. 구체적인 검토기준은 시행령에서 규정할 것이다."
▶도시및주거환경정비법 시행예정일은?
" 재건축 임대주택 공급제도는 시행령에서 임대주택 공급비율, 보상기준 등이 마련되어야 하므로 시행령이 공포되는 내년 상반기중 시행될 것이다.
그 밖에 재개발사업의 조합과 시공사간 공동사업인정 등 정비사업 제도개선은 시행령 제정없이 법률개정만으로 시행이 가능하므로 법률이 공포되는 내년 1월부터 시행이 가능할 것이다."
▶ 재개발 사업계획 동의를 5분의 4에서 정관으로 정하는 기준으로 완화하는 경우 조합원 권리가 침해될 소지는 없는가?
"도시및주거환경정비법 시행이전에는 조합설립 동의, 사업계획 동의를 조합원 2/3 동의로 규정하였으나, 도시및주거환경정비법 시행으로 조합원 5분의 4이상 동의로 강화된 바 있다.
도시및주거환경정비법 제정 목적이 사업착수는 신중하되, 인정된 사업은 빠르게 진행되도록 한다는 취지이므로 조합설립 동의는 강화하고, 사업계획에 대한 동의는 완화할 필요가 있다.
또한 개략적인 사업계획은 조합설립을 위한 동의항목에 포함되어 있고,조합원의 권익과 관계가 큰 동호수추첨·부담금 등에 대하여는 관리처분계획수립시 조합원 5분의 4 이상 동의(도시및주거환경정비법 시행전에는 동의기준 없었음)를 받아야 하므로 사업계획에 대한 동의기준 완화가 조합원 권익을 침해할 소지는 적다."
▶재건축 미동의자에 대한 1회 매매 허용은 모든 재건축사업에 적용되는가?
" 법 시행전(2003.12.30) 재건축 미동의자에 한하여만 적용되는 것이다.
2003.12.31 이후에 투기과열지구안에서 설립되는 재건축조합의 조합원·비조합원은 모두 매매가 제한된다.
다만, 조합설립인가를 받은 후 당해 단지가 투기과열지구로 지정되는 경우 조합원·비조합원 모두 1회 매매가 허용된다."