스크랩 토지구입에서 전원주택 건축시까지 비용및 절차

[공인중개사 이동완]

토지구입에서 전원주택 등기시까지의 단계별 소요금액을 나열해 보았습니다. 지역 및 지형, 구조 등에 따라 다소의 차이가 있음을 고려하시고 참조하시기 바랍니다.

CASE #1) 관리지역 전(답) 200평을 평당 50만원(공시지가 40만원/평)에 구입하여 건축(1층30, 2층 20평) 후 등기 시           

                                                            (단위 : 천원)

구   분		금   액	산출근거	비   고
취득 시	취득단가	100,000	200평x500
	중개수수료	2,000		법정수수료는 중개가액의 0.9% 이내이나 일반적으로 약 2%의 정액을 받음
	취득세	2,000	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	농어촌특별세	200	실거래가의 0.2%	취득세액의 10%
	등록세	2,000	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	지방교육세	400	실거래가의 0.4%	등록세액의 20%
	등기관련수수료등	450	실거래가의 약0.2%	지역 및 제 증명등에 따라 약간의 차이있음
	등기관련 증지, 채권,인지	160	실거래가의 약0.2%	채권은 할인매각 기준
	계	107,210
건축준비	농지보전부담금	24,000	200평x공시지가x30% =200x400x0.3	전용면적(㎡)x전용농지의 개별공시지가(원/㎡)x30%, 상한선 5만원
	토목공사비	20,000	200평x100만원
	설계비용	7,500	50평x15만원	농어촌주택표준설계도 검토
	계	51,500
건축단계	건축비	125,000	50평x250만원
등록시	취득세	3,540	취득가액의 2%	건축일체비용(등록시세금=취득가액의 3.16%)
	농어촌특별세	354	취득세액의 10%
	등록세	1,416	취득가액의 0.8%
	지방교육세	283	등록세액의 20%
	계	5,593
합  계		289,303

▶전기 및 전화인입비용, 지하수 개발비용, 정화조 및 하수도시설비용 제외

  (하단의 개별적인 분석 및 설명 참조)

►농지보전부담금 + 토목공사비 = 토지 지목변경에 따른 추가 취득가액 (44,000천원)

►설계비 + 건축비 = 건물 취득가액 (133,000천원)

►전→대지로의 지목변경관련 총 비용 = 취득단가 + 농지보전부담금 + 토목공사비 = 144,000 (720천원/평)

►조경공사비 = 10~15만원/평

►농어촌주택표준설계도를 활용할 경우 설계비를 절감할 수 있으며 건축비도 약 10% 정도 절감할 수 있다. 95-C형(철골조 단열보강패널형)의 경우 1층 30평 기준으로 평당 2백10만원(마감별도) 정도이며, 95-D형(경량철골보강 단열패널조립형)의 경우 평당 2백30∼2백40만원(마감별도) 정도다. 기본마감으로 할 경우 평당 약 20만원정도가 추가된다.
조적조의 경우에는 지역에 따라 공사비 차이가 많으나 약 2백30만원 내외다.

►농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다.
전용허가를 받을 때는 농지보전부담금(대체농지 조성비+농지전용 부담금)을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

►농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다.  만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다.

►농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다.

곳에 따라 차이가 있지만 전용허가(건축허가)를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야한다.

CASE #2) 관리지역 임야200평을 평당 50만원(공시지가 40만원/평)에 구입하여 건축(1층30, 2층 20평) 후 등기 시  

구   분		금  액	산출근거	비   고
취득 시	취득단가	100,000	200평x500
	중개수수료	2,000		법정수수료는 중개가액의 0.9% 이내이나 일반적으로 약 2%의 정액을 받음
	취득세	2,000	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	농어촌특별세	200	실거래가의 0.2%	취득세액의 10%
	등록세	2,000	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	지방교육세	400	실거래가의 0.4%	등록세액의 20%
	등기관련수수료등	450	실거래가의 약0.2%	지역 및 제 증명등에 따라 약간의 차이있음
	등기관련 증지, 채권,인지	160	실거래가의 약0.2%	채권은 할인매각 기준
	계	107,210
건축준비	대체산림자원 조성비	1,247	200평x3.3058x1,886	준보전산지: 1,886원/㎡ 보전산지  : 2,451원/㎡
	토목공사비	30,000	200평x15만원
	설계비용	7,500	50평x15만원	농어촌주택표준설계도 검토
	계	38,747
건축단계	건축비	125,000	50평x250만원
등록시	취득세	3,275	취득가액의 2%	건축일체비용(등록시세금=취득가액의 3.16%)
	농어촌특별세	328	취득세액의 10%	163,747
	등록세	1,310	취득가액의 0.8%
	지방교육세	262	등록세액의 20%
	계	5,175
합  계		276,132

토지 관련 세금
구분	세금종류	세율	비고
매입할때	취득세	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	등록세	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	지방교육세	실거래가의 0.4%	등록세액의 20%
	농어촌특별세	실거래가의 0.2%	취득세액의 10%

전기인입비용

주택용 3Kw 신청 시 표준공사비 180,400원, 내선공사비 약 350,000원, 5kW 초과 시 kW당 70,400원이 추가되며 전주등의 지지물까지의 지표상 직선거리에서 기본거리 200m를 공제한 나머지 거리 매1m에 대하여 42,900원을 추가

▣표준공사비 단가표

1.기본공사비                                                                                                                                           단위:원

구   분		가공공급			지중공급
		공급가액	VAT	계	공급가액	VAT	계
저압	매1계약에 대하여 계약전력 5KW까지	164,000	16,400	180,400	392,000	39,200	431,200
	계약전력 5KW 초과분의 매 1KW에 대하여	64,000	6,400	70,400	92,000	9,200	101,200
고압 또는 특별고압	신증설 계약전력 매 1KW에 대하여	13,000	1,300	14,300	33,000	3,300	36,300

2.거리공사비                                                                                                                                           단위:원

구    분			가공공급				지중공급
			단상		삼상
			공급가액	VAT포함	공급가액	VAT포함	공급가액	VAT포함
신설거리공사비	기본거리를 초과하는 신설거리 매 1M에 대하여	저압	39,000	42,900	43,000	47,300	60,000	66,000
		고압 또는 특별고압	43,000	47,300	좌동	좌동	110,000	121,000
첨가거리공사비	기본거리를 초과하는 첨가거리 매 1M에 대하여	저압	5,000	5,500	좌동	좌동
		고압 또는 특별고압	11,000	12,100	좌동	좌동

전화인입비용

400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만 거리가 멀면 건축주가 부담해야 한다. 40m마다 전주 1본에 5만6천2백원에 부가세 5천6백20원을 추가해 6만1천8백20원이 든다.

지하수개발비용

지하수맥 여부와 지하수의 양은 지역주민들에게 문의하면 알 수 있다.
한편 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있다.

지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 대략 600~800만원 가량이나, 100M~200M 정도 깊이로 파고 200mm파이프를 땅속에 밖고 수중펌프 설치, 지하수 집과 제어박스설치 등 모든것을 다 한다면900만~1000만원정도 예상되며, 지표 수위가 어느 정도인지에 따라 다르지만 수량이 풍부하고 수질이 좋은 지역이라면 개발비용을 많이 절감할 수 있다. 

정화조 및 하수도공사

정화조 및 하수도공사 역시 설치하고자 하는 곳의 조건에 따라 다르다. 수변구역이나 상수도 보호구역 같은 곳은 오수처리시설 규정이 매우 까다로우므로 해당관청에 문의해야 한다. 토질이 무난하고 굴착 및 시공조건이 원만한 일반적인 곳인 경우 5인용의 오수처리 시설은 정화조와 설치비 포함하여 120만~200만원 정도다. 만약 수세식 화장실이 아닌 경우에는 단독정화조만으로도 가능하며 이 경우 설치비는 50만~70만원 가량이다.