농지 소재지에 거주하며 양도할 때까지 8년 이상 계속해 직접 경작한 토지로 농업소득세 과세대상(비과세, 감면과 소액부 징수의 대상이 되는 토지 포함)이 되는 양도일 현재 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면합니다.
감면세액은 2006년 1월 1일부터 5년간 1억원을 한도로 감면되며 이는 농지대토에 의한 감면세액이 포함된 금액입니다. 농지 소재지 거주라 함은 8년 이상 농지가 소재한 시군구 안에 있는 지역이나 연접한 시군구 안에 있는 지역에 거주함을 말합니다.
직접경작(자경)이라 함은 자기가 직접 논밭을 갈고 가꾸며 수확하는 것만을 의미하는 것이 아니라 자기 책임 하에 농사를 지은 경우도 포함됩니다. 다만 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지는 제외합니다. 8년 자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 실제보유기간 중의 경작기간으로 계산합니다.
단 상속받은 농지는 피상속인이 취득해 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간도 상속인이 농지소재지에 거주하며 경작한 기간으로 봅니다. 단 상속인이 경작하지 아니하는 경우에는 3년 이내 양도할 때만 비과세가 인정됩니다.
증여받은 농지는 증여받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산합니 다. 농지를 취득해 경작하던 중 토지구획정리사업법 또는 기타 법률에 의한 환지처분으로 환지된 토지가 농지인 경우에는 환지 전 자경기간도 합산해 계산합니다. 교환으로 인해 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산합니다.
자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재 자경하고 있어야 하는 것은 아닙니다. 그러나 양도일 현재 자경을 하지 않더라도 농지에는 해당돼야 합니다. 단 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단합니다. 따라서 8년 이상 자경농지에 해당되는 경우에는 양도소득세 신고시 세액감면신청을 하여 세금을 감면받아야 합니다.
8년 이상 경작한 농지를 판 경우에는 소유권 이전 등기 전에 농지원부를 떼어놓는 것이 좋습니다. 소유권 이전 등기 후는 농지원부에 매매된 토지가 삭제돼 양도된 농지의 자경여부, 농지여부를 확인할 수 없게 됩니다.
■ 농지가 아니라도 농지로 인정받는 경우
8년 이상 자경 농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일 현재 농지상태로 양도해야 합니다. 여기서 양도일 이란 대금청산을 말하되 대금 청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 말합니다.
그러나 현실적으로 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우도 생깁니다. 이렇게 실제 농지가 아닌 상태로 양도해도 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있는 경우가 있습니다.
첫째, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경을 하거나 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 합니다. 따라서 매매계약체결 당시 농지였음을 입증하면 됩니다.
둘째, 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지 예정지 지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로 환지예정지지 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재 농지면 감면 받을 수 있습니다.
셋째, 일시적 휴경상태인 경우, 공부상 지목이 농지라 하더라도 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 있지 않으면 양도소득세 감면 대상이 아닙니다. 하지만 일시적 휴경상태에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 봅니다.
넷째, 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에 건물을 신축한 후 분양대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 있는데 이런 경우에는 양도일 현재 농지가 아니므로 양도소득세 과세대상으로 자료가 출력됩니다. 이런 경우에는 매매계약일 현재 해당 토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증해야 인정받을 수 있습니다.
■ 비과세 대상 농지의 범위
8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정은 농업소득세 과세대상(비과세, 감면과 소액부징수 대상 토지)이 되는 농지를 양도하는 경우에 적용됩니다. 농업소득세는 농지에 농작물을 재배해 얻은 소득에 대해 과세하며 농지라 함은 지적공부상 지목에 불구하고 벼와 특수작물을 재배하는 토지를 말합니다.
특수작물이라 함은 과수, 인삼, 연초, 채소, 묘목(관상수 포함), 약물작물, 다류, 화훼류, 참깨, 들깨, 땅콩, 호프 등의 작물을 말합니다. 농지는 전답으로서 지적공부상 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농로, 수로 등도 농지로 봅니다.
예를 들어 밤나무는 과실의 수확을 목적으로 과수원의 형태를 갖추고 집단조성 할 경우에는 과수류에 해당되어 농업소득세 과세대상이 됩니다. 지목이 임야로 되어 있어도 단감나무 과수원을 조성해 단감을 생산하고 있다면 농지에 해당됩니다.
축산용 사료를 생산하기 위해 옥수수 등을 재배하고 있는 토지는 목장용지에 해당되므로 농지로 볼 수 없습니다. 묘목을 상품전시용으로 일시 가식 판매하거나 판매를 목적으로 보관해 재배 소득이 발생하지 않는 경우에는 농업소득세 과세대상이 아니지만 구입 후 상당기간 가식해 생육시킴으로 가격이 상승하는 등 재배소득이 발생하는 경우는 과세대상이 됩니다.
■ 농지를 팔고 농지를 산 경우 감면
자경농민이 경작 상 필요에 의해 3년 이상 경작농지를 양도하고 3년 이상 경작할 목적으로 새로 농지를 취득한 경우, 농지의 대토인 경우 양도소득세를 감면(8년 자경 농지 감면액 포함 5년간 1억 한도) 받을 수 있습니다.
대토요건은 종전 농지의 양도일로부터 1년(토지가 수용된 경우는 2년) 이내 다른 농지를 취득하거나 새로운 농지의 취득일로부터 1년 이내 종전 토지를 양도하는 경우입니다. 또 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 1/2 이상이거나 새로 취득하는 농지가액이 양도농지가액의 1/3 이상이라야 합니다
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