건설: 아파트 절대 강자, 래미안이 온다
드디어 래미안이 돌아왔다! 삼성물산은 2015년 신반포3차, 경남아파트 재건축 (래미안 원베일리)을 수주한 이후로 도시정비시장을 포함한 주택 시장에 다소 소극적인 기조를 유지해왔다. 일각에서는 삼성 그룹의 주택사업 철수설도 있었다. 그러나 지난해 삼성물산은 5년만에 신반포 15차 재건축 (래미안 원펜타스) 수주에 성공하면서 정비 시장에 화려 하게 복귀하였고, 이후 현재까지 재건축 및 리모델링 수주를 본격적으로 이어오고 있는 모습이다. 삼성물산은 최근 거의 분양이 전무했다. 작년에는 2,800세대로 중형 건설사의 자체사업 수준에 그치는 분양 레벨이었다. 올해 삼성물산의 분양 가이던스는 12,000세대로 역사상 최고 수준에 2천세대 모자라는 수준의 공격적 물량을 제시했다.
재건축 규제의 풍선 효과로 최근 아파트 리모델링 시장이 활발해진 점은 부동산 시장의 변화된 흐름이다. 재건축 초과이익 환수 및 분양가 상한제 등에 따른 재건축 조합원 분담금 확대로 리모델링과 재건축의 수익성 차이가 크게 나지 않는 상황이 발생하면서 재건축 대신 사업 속도가 짧은 리모델링 사업이 각광받고 있다. 리모델링 시장 확대는 주택 실구 매자 연령대가 30~40대로 젊어진 점도 무시할 수 없는 요인으로 판단된다. 오래된 아파 트의 불편함을 참으며 재건축을 기다리는 소위 ‘몸테크’ 보다는 리모델링을 빠르게 추진해서 주거 만족도를 높이는 쪽으로 인식이 바뀌고 있는 것이다. 이에 삼성물산은 지난 6월주택본부 산하에 리모델링 사업 조직을 신설하여 7년만에 리모델링 시장에 복귀했다. 7월송파구 고덕동 아남아파트 리모델링 3,475억원, 8월 금호동 벽산아파트에 현대건설과 함께 리모델링 시공자로 선정되었다. 변화된 시장 트렌드와 래미안의 브랜드 파워에 주목 한다면, 건설주와의 벌어진 주가 갭을 메워 나갈 타이밍이 도래했다고 판단된다.
단기적으로는 현 지배구조 체제 유지
12월 말 공정거래법 전면개정안 시행을 앞두고 단기적으로 삼성물산의 지주회사 전환 가능성은 소멸한 것으로 판단한다. 지주회사 전환을 위해서는 삼성물산→삼성생명, 삼성 생명→삼성전자로 이어지는 지배구조의 고리를 끊고 삼성전자를 비롯한 자회사 지분을 확대해야 한다. 따라서 소요되는 재원과 시간을 감안한다면 삼성 그룹의 지배구조는 당분간 현 체제를 유지할 가능성이 높다. 다만, 보험업법 개정안이 시행되는 경우 삼성물산의 지주회사 체제전환은 불가피하다. 오너일가의 삼성전자에 대한 지배력 유지를 위해서는 삼성생명이 초과 보유한 지분을 삼성물산이 인수할 가능성이 높기 때문이다. 당사는 삼성 물산 인적분할을 통한 지주회사 전환 가능성이 높을 것으로 판단한다.
투자의견 BUY, 목표주가 175,000원으로 커버리지 개시
동사의 NAV 할인율은 64.8%로 순수지주회사와 유사한 수준이다. 삼성 그룹의 지배구조 정점에 있는 동시에 건설, 상사, 패션, 레저, 바이오 사업을 영위한다는 점을 감안한다면 현시점에서의 할인율은 이해하기 힘들 정도로 높은 수준이다. 매수 전략이 유효한 것으로 판단한다.
이베스트 김세련, 이승웅