[이지스레지던스리츠(350520)] 2030세대를 겨냥한 공유주거 편입으로 대형화

[불스탁®]

•  국내 유일의 주택 리츠로 민간임대주택/공유주거 등 다양한 주거 부동산에 투자

•  이지스자산운용의 공유주거 브랜드 ‘디어스’, 2030세대의 수요에 부합

•  부평더샵 평당 매각가를 평당 1,300만원 가정 시 시가 배당수익률은 38%

WHAT’S THE STORY?

다양한 주거 부동산에 투자하는 유일의 레지덴셜 리츠: 이지스레지던스는 2020년 인천부평 공공지원 민간임대주택 지분을 편입해 상장했다. 최근 홍대 공유주거와 디어스명동 공유주거에 투자함으로써 다양한 주거상품을 편입한 리츠로 성장하고 있다. 부평더샵(이지스 151호)의 취득가는 1,030억원(우선주 87.5%, 보통주 15.5%), 홍대 코리빙(331호)은 75억원(우선주 37.5%), 디어스명동(333호)은 100억원(우선주 100%) 등이다. 부평더샵의 예상 시가 배당률은 연평균 5.0%, 최근 편입한 2개 자산의 예상 배당수익률은 6~7%이다. 건설/운영기간에는 건설중 이자나 운영수입에 기반해 배당을 수취하고 미래 매각차익의 각각 14%, 30%, 40%를 수취하게 된다. 부평더샵은 공공지원 민간임대주택으로 2030년 매각이 가능하다. 리츠가 매입한 평당가는 985만원이며 2020년 인근의 분양가는 평당 1,600~1,700만원이었다. 2030년 부평더샵의 평당 매각가가 1,300만원에 형성될 경우 매각차익에 따른 특별배당으로 배당수익률은 38.2%이며 평당 매각가가 100만원씩 상승할 때 배당수익률은 11.8%p씩 상승한다. 2022년 4월 준공과 함께 배당 가시성이 부각되며 재평가가 예상된다.

주거 부동산의 낮은 리스크, 높은 가치 상승여력: 주거용 부동산은 NOI 대비 capex가 낮은 만큼 요구수익률(배당수익률)도 낮고 안정적이다. 꾸준한 배당수익과 미래 매각차익을 합산한 total return을 종합적으로 고려해야 한다. 배당 안정성을 확보하기 위해 주거리츠는 우선주 투자 방식을 중심으로 하는 동시에 보통주의 call option을 보유해 준공 후 잔여 지분을 모두 매입, 실물자산을 전부 편입하는 방식을 활용한다. 임대주택은 전세계적으로 가장 장기간 outperform한 리츠 유형이다. 공실 가능성이 낮고, 투자비가 낮으며, 필수 부동산으로서 경기에 민감하지 않아 꾸준한 시세 차익이 가능하다는 점이 부각되었기 때문이다.

‘디어스’의 브랜드화로 성장: 2030세대의 공유주거 수요에 착안해 이지스자산운용은 ‘디어스 명동’을 시작으로 자사 공유주거 브랜드인 ‘디어스’ 자산을 지속적으로 확장할 계획이다. 현재 명동 디어스는 자이에스앤디가 마스터리스 중인데, 코로나19로 객실의 2/3만 채워 모두 가동하고 있다. 7월 오픈한 디어스 판교는 임차율이 15%까지 상승했다. 홍대 공유주거 복합시설은 2023년 2월 완공 후 공유주거 운영기업인 ‘로컬스티치’가 마스터리스할 계획이다. 향후 임대주택을 개발 중인 기업들은 개발 후 운영을 위해 금융 투자기구를 찾을 가능성이 높은데 현재 주택을 지속적으로 담을 수 있는 플랫폼은 이지스레지던스가 유일하다.

삼성 이경자

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