스크랩 [펌 from 윤성원] ◆ 거래절벽 → 가격절벽 → 투매대란 (& 아파트 건축 원가)

[bora]

[윤상원]은 필명이 아니라 실명인 것으로 압니다. 이분은 강남 개발로 많은, 무지 많은 돈을 벌고

경험과 경륜을 무척 많이쌓은 분입니다. 수년동안 "찌라시"쪽에서 윤상원씨의 논리와 주장을 비판할 때, 그에 대응하는 설명들을 보면, 그리고 지난 몇 년 동안 일어난 현상을 보면, 윤상원씨의 생각과 비판과 문제제기는 매우 강력한 설득력을 갖습니다.

윤상원씨는 일종의 "아파트 폭락론"에 속한다고 볼 수 있고,

일정 부분 동의하면서도 윤상원씨의 "폭락론"에 이의를 제기하면서,

주택으로서의 가치가 있기 때문에, "빵원"으로는 수렴되지는 않는다는 입장이 있습니다.

그런데 몇 년을 두고, 양자의 대표자격인 "논객"의 논거들과 통계들을 비교해보면

"빵원"으로의 수렴, 30년짜리 기펜재라는 윤상원씨의 말이 맞을 것이라는 생각을 합니다.

지금까지 "아파트"에 대한 인기는 "투기 거품" 때문이었고,

아파트의 비교우위, 선호도는 "투기 거품"을 거둬내면.. 그닥 좋은 근거 위에 합당한 설득력을 갖는

경쟁력에서 나온 인기는 아니었습니다.

이 번 글에서, 윤상원씨는 거의 전문가적 수준으로, 원가를 산정해 봅니다.

시장경제 하에서 "원가"와 "가격"에 대해 많은 생각을 해보게 됩니다.

오늘 윤상원씨의 글 두 편이 올라왔기에 두 편을 모두, 우리 카페 게시판에 펌 합니다.

아래 글, 아고라 주소,

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=720141

◆ 거래절벽 → 가격절벽 → 투매대란

윤상원 (sangwon****)    13.10.28 08:45

거래절벽 → 가격절벽 → 투매대란. 이게 앞으로 예상되는 필수 코스란다.

3분기 주택거래량, 전분기 대비 '반토막'

2013.10.24 | 뉴스토마토 |미디어다음

[뉴스토마토 원나래기자] 올해 3분기 주택 거래량이 전분기 대비 절반 이상 감소한 것으로 나타났다.

24일 부동산써브가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 3분기 주택(단독·다가구·다세대·연립·아파트) 거래량은 총 14만2927가구로 집계됐다. 이는 2분기 거래량(29만9546건)의 47.71% 수준이다.

❶거래량 급감은 지난 6월로 취득세 추가 감면이 종료된 이후 8·28대책에 포함된 취득세 영구 인하 방안이 아직 국회를 통과하지 못했기 때문이라는 게 부동산써브의 분석이다.

지역별로는 경기도가 2분기 대비 3만2555가구가 줄어 가장 큰폭으로 감소했다. 이어 ▲서울 2만1288가구 ▲부산 1만4001가구 ▲대구 1만3811가구 ▲경남 1만3016가구 ▲경북 9596가구 ▲인천 9089가구 등이 뒤를 이었다.

 [거래량이 전분기 대비 무려 52.3%씩이나 줄어 반토막도 더 났단다.

찌라시야. 8.28대책으로 거래량이 80% 이상 늘었다며?

2개 팔리던 게, “기회는 이때다” 하며 초급매 매물이 1개 더 팔려 3개 팔리면(기저효과)

그것도 80% 거래량 증가냐?]

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경제기사 해석하기

❶거래량 급감은 지난 6월로 취득세 추가 감면이 종료된 이후 8·28대책에 포함된 취득세 영구 인하 방안이 아직 국회를 통과하지 못했기 때문이라는 게 부동산써브의 분석이다.

웃겨. 4억짜리 거래에 취득세 고작 400만 원 땜시 거래량이 반 토막도 더 났다고? 허접 변명 집어 치우라. 글고 취득세 영구 인하 해주는데 막달효과가 있을 수 있겠니? 급할 것 없자나.

바보야 문제는 가격이야 (한국에서 분양원가 공개하면 무슨 일 일어날까요? 뒤집어 집니다)

이 기사 보면 까무러칠 걸!

수억짜리 30평 아파트, 시멘트비용 220만원?

http://media.daum.net/economic/newsview?newsid=20130609124715627 ...클릭.

링크 건 기사 보면

30평(분양 42평형) 아파트를 짓는다고 가정해 보자. 건축비 중 시멘트 값은 얼마나 차지할까. 30평 아파트를 지으려면 시멘트 약 30톤이 필요하다고 한다. 평당 1톤 정도 사용되는 셈이다.

현재 톤당 시멘트 가격은 7만3600원. 30평(분양 42평형)으로 환산할 경우 시멘트 자재비는 220만8000원이 소요된다. 올해 수도권 기준 30평 아파트의 평당 표준 건축비(549만1200원)를 감안하면 시멘트 비용이 차지하는 비중은 1~2% 수준이다.

시멘트와 함께 건축물의 주요 원자재로 쓰이는 철근은 30평(분양 42평형) 아파트 기준으로 9톤 정도 소요된다고 한다. 톤당 철근 가격은 73만 원. 30평 아파트의 철근 가격은 총 657만 원으로 시멘트 비용의 3배를 넘는다. - 후략-

[솔직히 토건 프로 페셔날인 내가 보기엔 저 기사도 엄청난 과잉 기사야

항상 철근 값은 레미콘 값의 + - 2% 오차 인 게야. 그니까 철근 값도 657만 원 아닌 220만 원이 맞는 게야.] 좋다. 철근값 657만 원으로 인정해 줄게

⋇ 30평(분양 42평형) 아파트 짓는데 주재료: 시멘트 비용 220만 원 + 철근비용 657만 원 = 합 890만 원을 물에 비벼 갖다 부으면 골조 공사 끝 

에다가 마감 보조 재료인 도배 장판. 창호공사 등 200만 원만 주라 내가 떡을 치며 해 줄게

타일 현광등 방화문 신발장....200만 원만 주라 내가 해 줄게.

인건비? 아파트는 20품도 안 들어간다.

문제는. 니집 천장은 윗집 방바닥. 니집 벽은 옆집 벽, 4면이 공유.

여기에 함정이 있는 게야.

그래서 내가 수차례 철골조 아파트 공사비를 공개 한 게야. 요로쿠럼.

그럼 대한 시공 기술사 협회 자료를 공개 하겠습니다

(참조) 기술사는 구조 기술사, 시공 기술사로 분리 됩니다. 대한 시공 기술사 협회에서 발표한 아파트 시공 단가를 대 공개 합니다. 이는 사실입니다. 검색해 보세요.

철골조 초고층 아파트 (32평형 기준) : 2010년 기준.

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1) 철근콘크리트공사 : 자재비 43,930원 / 인건비 24,750원 / 계 68,680원

2) 철골공사 : 자재비 143,590원 / 인건비 97,430원 / 계 241,020원

3) 조적 및 판넬공사 : 자재비 47,920원 / 인건비 10,030원 / 계 57,950원

4) 미장공사 : 자재비 6,030원 / 인건비 28,410원 / 계 34,440원

5) 소계 : 자재비 416,310원 / 인건비 190,750원 / 계 607,060원

6) 공과잡비 : 151,940원

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총계 : 평당(3.3㎡) 건축비 759,000 원

단. 순수 원가임.

단. 공기 단축. 규모 이익은 감안 안 했음.

단. 당신 아파트 천정은 윗집 방바닥. 당신 아파트 벽은 옆집 벽!  즉 “중복” 도 감 안 안했음.

그래서 한화건설이 이라크 바스미야 신도시 땅값 포함 분양가 230만 원에 맡아 대박 냈다는 기사를 수차례 올린 게야.

상기한 기사 출처인, 이라크 국가투자위원회 관련주소입니다. 클릭 ￬

http://www.investpromo.gov.iq/index.php?id=13&items=1119

지금 한화 건설이 이라크 비스마야 신도시 (분당 규모) 건설을 통째로 먹어서 대박 났답니다. 바스미야 신도시 분양가는 땅 값 포함. 평당 230만 원.

땅 값 빼고 건축비만 계산 하면 평당 120만 원 전 후.... 이 가격에도 대박 난다는 사실.... (검색해 보세요)

바스미야

Noting that the price per square meter is (630 dollars) that the price of the housing unit area (100 m 2) is ($ 63,000), (120 m 2) is (75,200 dollars), while (140 m 2) is (88,200 dollars).제곱 미터 당 630달러 --> 3.3제곱미터 X 630달러 X 1100원 = 2,286,900원 (땅값 포함 분양가 평당 약 230만원).... 땅 값 빼면 건축비가 평당 120만 원 채 안 됨.

                    

                               바스미야 이라크 신도시 조감도

한화 건설이 아파트 건축비 판도라 상자를 열었따.

• 비스마야 분양가는  땅값 빼고 계산 해 보니 평당 건축비는 평당 120만 원이 채 안 된다.

• 120만 원도 조작된 환율로 계산 한 것이다.(정상 환율은 800원 정도)

• 물론 기반 시설비. 하다못해 조경까지 포함된 가격이다.

• 머나먼 열사의 땅으로 장비 자재 운송비 땜시 자재비만 최하 30% 이상 더 들어간다.

• 울 나라 흡혈귀들은 공유면적 포함 분양가 이지만, 일본등 외국은 전용면적만 분양가 표시  한답니다.

그래서 저 놈들이 계약률 10%도 안 되도 무조건 쌔려짓고 보는 게야.

10채 중 1채 만 팔려도 본전 건지고. 나머지 미분양은 다 남는 장사거든.

저들이 망하는 건 비싼 PF 복리이자에 망하는 거지, 아파트 땜시 망하는 것 아냐.

아파트는 PF 파생금융 상품이므로, 이자가 아파트 건축비 보다 3곱 이상 더 들어간단다.

우기지 마라. 난 35년 이상을 토건업에서 승부를 낸 베테랑 이란다.

아파트 값에 97% 가 유통비용인 게야

시행사→은행PF 대출→시공사→도급→하도급→하청→재하청→분양대행사→

수분양자.

무, 배추 등 유동 가능한 상품이라면 유통비용을 인정해 주겠지만.

땅없이 허공에 첩첩이 쌓아 올린 송곳 누드 공구리에 어케 유통비용을 인정해 줄 수 있겠니?

여기가 끝이면 좋게? 정치인 찌라시 공무원 등 뜯어먹는 놈들이 좀 많아야지.

얼라. 임대아파트 건설 비용까지 수 분양자에게 독박.

어쭈구리. 단지내 전철 인입 등 사회간접 비용까지 수 분양자에게 피박.

이걸로 끝이면 좋게? 투기꾼 놈들이 또 몇곱 튀겨 먹튀하고.

최고 비싼 복리 이자 PF 빚잔치에 달러 붙어 너도 먹고 나도 뜯어 먹는

매트릭스들의 광란이 바로 아파트 인 게야.

이제 수억씩이나 빚내어 산 사람들은 3代가 거지 다 된 게야.

평생 빚만 갚다가 生 마감 하게 된 게야.

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사랑이란 무얼까? 그건.

“아낌없이 고통을 솔직하게 앗아 주는 것”... 그게 바로 나야.

나만큼 하우스푸어를 사랑하는 사람 있다면 나와 보라 그래.

만일 박근혜가 4.1대책 + 8.28대책은 연착륙을 위해 희생양을 찾는 대책입니다. 라고

솔까 했으면. 수 없는 불나방들이 또 잡혀 먹혔겠니?

그래서 난 대통 못 해. 아니 안 해.

사람이 단 하루를 살드라도 하늘을 우러러 한점 부끄러움이 없어야지.. 안 그래?

박근혜 씨. 은행파산을 국민 파산으로 돌려막기 하지 마라. 벼락 맞는다.

박근혜씨. 씨잘데 없는 헛발 질 말고, 방화선이나 구축 혀.

앗참! 돈이 있어야 방화선도 구축할 것 아닌감? 

이대로 가면… 올 稅收 28조원 '펑크' 조선일보

여러분. 수도권 아파트 30평형(전용 25평) 5천 만 원도 무지 비싼게야

또 5천 만 원 이하가 돼야만 30년 먹다 빵원 취급돼도

기회비용으로 간주 할 수 있지 않겠수?

한화건설이 분당규모 바스미야 신도시를 통째로 먹어 대박 냈다는 기사는 수차례 나왔어도. 언론에서 죽어도 나처럼 도급 단가는 공개 안하는 이유가 뭘까요? 

그럼 이참에 LH 도급 단가도 아울러 공개 하겠습니다.

1. 입찰에 부치는 사항

공고 번호	공 사 명	위 치	공사개요	추정가격	공사기간
1102206	경남혁신도시 A4블록 아파트 건설공사 2공구	경남 진주시 호탄동,문산읍 소문리 택지개발 지구내 A4블록	․아파트 -세대수:공분 1,037호 -연면적:147,952㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	116,655,506,000원 (소방 7,499,816,000원 포함, 부가세 5,024,083,000원 및 지급자재비 13,547,391,000원 별도)	715일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102207	상주무양 B1블록 아파트 건설공사 2공구	경북 상주시 무양동 상주무양 택지개발지구내 B1블록	․아파트 -세대수:공분 451호 -연면적:63,715㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	54,183,505,000원 (소방 3,261,682,000원 포함, 부가세 2,332,832,000원 및 지급자재비 6,452,644,000원 별도)	617일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102208	대전노은(3) B1블록 아파트 건설공사 10공구	대전광역시 유성구 지족동 택지개발 지구내 B1블록	․아파트 -세대수:공분 518호 -연면적:68,551㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	52,313,342,000원 (소방 3,688,995,000원 포함, 부가세 2,036,279,000원 및 지급자재비 12,657,131,000원 별도)	692일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102209	전주효자(5) B4블록 아파트 건설공사 8공구	전북 전주시 완산구 효자동 택지개발지구내 B4블록	․아파트 -세대수:공분 560호 -연면적:83,221㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	69,922,175,000원 (소방 4,255,090,000원 포함, 부가세 3,052,405,000원 및 지급자재비 7,949,697,000원 별도)	686일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102210	청주율량(2) A2블록 아파트 건설공사 2공구	충북 청주시 상당구 청주율량2 택지개발지구내 A2블록	․아파트 -세대수:국임 1,099호 -연면적:85,925㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	52,913,220,000원 (소방 3,783,309,000원 포함, 부가세 2,090,104,000원 및 지급자재비 11,462,618,000원 별도)	663일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102211	군포당동(2) A1,S1블록 아파트 건설공사 1공구	경기도 군포시 당동,부곡동 일원 군포당동2 보금자리지구내 A1,S1블록	․아파트(846호) -세대수:국임510, 영구90,공분246호 -연면적:85,564㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	72,542,217,000원 (소방 3,586,337,000원 포함, 부가세 2,901,772,000원 및 지급자재비 10,089,501,000원 별도)	706일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102212	고양삼송 A16블록 아파트 건설공사 3공구	경기도 고양시 덕양구 삼송동 삼송택지개발 지구내 A16블록	․아파트 -세대수:국임 1,201호 -연면적:105,959㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	67,815,771,000원 (소방 5,475,726,000원 포함, 부가세 2,696,946,000원 및 지급자재비 13,932,823,000원 별도)	614일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)

공고 번호	공 사 명	위 치	공사개요	추정가격	공사기간
1102213	고양원흥 A1블록 아파트 건설공사 4공구	경기도 고양시 원흥동, 도내동, 용두동 일원	․아파트 -세대수: 영구,국임 1,584호 -연면적:116,681㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	72,811,559,000원 (소방 6,117,264,000원 포함, 부가세 2,927,681,000원 및 지급자재비 15,698,939,000원 별도)	679일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102214	수원호매실 A6블록 아파트 건설공사 9공구	경기도 수원시 권선구 호매실동 택지개발지구내 A6BL	․아파트 -세대수:공분1,050호 -연면적:124,210㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	95,557,721,000원 (소방 7,387,265,000원 포함, 부가세 3,997,338,000원 및 지급자재비 13,018,622,000원 별도)	732일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102215	파주운정 A13블록 아파트 건설공사 2공구	경기도 파주시 파주운정1 택지개발 지구내 A13블록	․아파트 -세대수:국임 1,525호 -연면적:128,639㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	79,865,305,000원 (소방 2,333,870,000원 포함, 부가세 3,170,718,000원 및 지급자재비 15,296,672,000원 별도)	637일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)
1102216	서울강남 단지1,A3블록 아파트 건설공사 3공구	서울특별시 강남구 세곡동 자곡동,율현동 일원 서울강남 보금자리지구내	․아파트(1,161호) -세대수:국임 1,065호 공임96호 -연면적:93,864㎡ ․부대복리시설 ․토목공사	74,119,345,000원 (소방 4,174,573,000원 포함, 부가세 3,041,769,000원 및 지급자재비 13,042,900,000원 별도)	575일 (마감공사 동절기 불능일 미포함)

여기서 맨 마지막 강남단지 A3블록 공사는 추정가격(최고 입찰 상한 가격) 이 74,119,345,000원이고 풍림산업에 54,249,668,000원이 낙찰 됐습니다..(LH전자조달시스템개찰결과 참조 http://ebid.lh.or.kr/ebid.et.tp.cmd.TenderOpenDetailCmd.dev )

평당 낙찰 가격이 분양면적 기준으로 2백 4십 7만 원 이네요.

앗참, 이락크 일본 선진각국처럼  전용면적만 계산하면?

(30% 가량 값이 다운 됩니다. 글타면 평당 건축비는 170만 원이면 서로 공사 맡으려고 하겠군요)

이는 LH 공사 입장에서 드는  비용입니다.

그럼 도급업체인 풍림산업의 입장에서는  얼마의 돈이 남을까요?

그렇기 때문에 종합건설사 아닌 외국처럼 직방 하도급 업체에서 공사하면?

평당 건축비 140만 원 이면 떡을 친다는 결론.

정답: 수도권 아파트 33평형(전용 25평) 분양가 5천 만 원도 무지 비싼게야.

있으나 마나한 쥐 손톱 떼만큼 사실상 땅 지분은 5평도 안돼.

(강남 보금자리. 건설사에게 택지 개발해서 평당 300만 원에 넘겼음)

대한민국에서는 가격을 보는 눈이 아주 치밀해야만 살아 남을 수 있단다.

그동안 삼성이 핸드폰. 스마트 폰으로 얼마나 피박 씌웠는 지 아십니까?

며칠전 뉴스에 아이폰 골드가 한국에 상륙 20만 원 초반 가격에 예약.

순식간에 동 났다 하네요.

대한민국은 서민 중산층 등골 쪽쪽 빨아먹으며 기득권층만 살찌우는 시스템이랍니다.

특히 새누리는 상위 10% 부자본색 당이라. 선진 각국 주요도시에서 다 시행하고 있는

전 월세 상한제 극렬히 반대하는 것 보세요.

이렇게 균형이 무너지면 상위 10% 마저 무너져,

All kill 되고 마는 극한 운명의 날 오게 됩니다.

반토막 난 아파트 급기야!! 지금 선도 물건은 완전 3토막 났답니다... 요로쿠럼.

      

       

* 일산 덕이지구 덤핑사진

                       

* 땡처리 열풍으로 역사적 평균가격으로 복귀 중인 용인 아파트 사진

     

        

                      김포 한강신도시. 막 집어던져 땡처리 할인 열풍.

현재 값에서 스리살짝쿵 10%만 더 추가 추락하면?

LTV 대란 발발로. 급속대붕괴. 걷잡을 수 없는 사태 옵니다.

두고 보세요. 수년 후 허당 송곳 누드 공굴 박스는 영영 팔아 먹을 수 없는 기펜제로 전락할 것이니까요.

기펜제 : 가격이 내리면 내릴수록. 오히려 수요는 사라지는 쓰레기 상품.

            대체효과(재건축) 비용이 더욱 더커, 대책없는 쓰레기 상품

울 나라보다 아파트 역사가 10년 정도 빠른 일본에서도 대책없는 썩파트 땜시 사회 문제가 일고 있답니다.

マンションに住んではいけない! 資産価値もない物件多数.. 요거 직역하면? →

노후 아파트를 매수해서는 안 된다!

재건축 불가능, 리모델링,도 할수없고 자산 가치도 없는 아파트를 버려라.