다주택자 살아남기 부담부증여도 전략
.부동산재테크1번지 부동산강의 일부
정부의 부동산대책으로 다주택자들이 바뻐졌습니다
가지고 있자니 보유세가,팔자니 양도세,증여하지니 증여세
이것 재고,저것 재는 동안 자산가들은 빠르게 움지이고 있습니다
다주택자 보유세 다주택자 살아남기
증여도 전략이다. 부담부 증여 알아보기
매주 목/토는 부동산재테크1번지에서 공개 세미나를 진행합니다
부동산재테크로 자산증식을 하고싶은 분들에게 다양한 부동산 정보를 공유해 드리니
방문해 주세요^^*
부담부증여가 순수 증여 어떤게 좋을까요?
부담부 증여 개념
부담부증여란, 증여재산가액에서 그에 담보된 채무를 빼고 증여하는 방식입니다
여기서 채무는 유상의 대가에 해당되기 때문에 이 방식에 의하면 증여와 양도가
결합되어 두가지 세목이 발생합니다
부담부증여 규정 1.
증여재산에 담보된 채무가 있어야 한다
이는 주로 그 재산에 담보로 제공하고 빌린 채무나 임대보증금을 말합니다
그리고 이러한 채무는 증여일 현재에 존재하고 있어야 합니다
부담부증여 규정 2.
배우자 간 또는 직계존비속 간 채무는 인수되지 않는 것으로 추정한다
따라서 채무로 인정받기 위해서는 이를 확인할 수 있는 서류등을 준비해야 합니다
미성년자나 노부모한테 전세보증금을 매개로 부담부 증여를 할 수는 있으나
이때 전세보증금의 진위를 두고 마찰이 있을 수 있습니다
은행권의 대출이 있는 상태에서는 대출 승계가 쉽지 않다는 점도 고려사항
만약 위의 부동산을 자녀에게 채무승계 없이
순수 증여하면 증여세는 얼마나 나올까요?
5억원에서 5천만원을 차감한 4억 5천만원이 과세표준이 되고,
이에 20%의 세율과 1천만원의 누진공제를 차감하면 8천만원의 증여세가 나옵니다
채무를 포함해 증여하면 증여세는 얼마나 나올까요?
5억원에서 2억원을 차감한 3억원이 증여재산가액이 됩ㄴ디ㅏ
따라서 여기에서 5천만원을 차감한 2억5천만원이 과세표준이 되고
이에 20%의 세율과 1천만원의 누진공제액을 적용하면 4천만원이 산출세액이 됩니다
채무에 대해서는 양도 소득세가 나온다고 하는데 얼마나 나와요?
사례의 경우 전체 취득가액은 2억 5천만원이고
이 중 채무액 전체 재산가액인 2억원/5억원 을 곱해 계산하면 양도가액에
대응되는 취득가액은 1억원이 됩니다
따라서 양도차익은 채무액 2억원에서 취득가액 1억원을 차감한 1억원이 됩니다
이에 양도소득세 과세방식에 따라 양도소득세의 크기가 결정됩니다
위의 경우도 부담부 증여를 하는 것이 좋을까요?
부담부 증여가 좋은지 ,나쁜지는 부채승계 없이 증여하는 경우와
부담부증여로 하는 경우의 효과를 비교하는 식으로 알 수 있습니다
부담부증여의 경우 양도소득세는 상황별로 달라지므로 비과세부터
중과세까지의 금액을 가정해서 분석해 보시고 전문가와 상담을 꼭 받으세요
위 의 표를 보면 부담부 증여에 의해 양도소득세가 어떤 식으로 과세되는지의 여부에 다라
그 효과가 달라짐을 알 수 있습니다
아파트를 받은 자녀는 이 주택에서 2년 이상 거주한 후에 이 주택을 양도하고자 한다
어떤 문제가 있을까요?
비고가주택이 1세대 1주택에 해당하고 비과세 요건을 갖춘 경우라면 양도소득세 비과세를
받을 수 있습니다
하지만 해당 주택이 고가주택인 경우에는 증여받은 후 5년 내 양도하면 양도차익 계산시
취득가약은 증여자가 취득한 금액이 됩니다
아파트를 채무를 포함해 증여받으면 취득세율은 몇 %가 적용되나요?
부담부증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 유상으로 취득한 것으로 보아
취득세를 과세합ㄴ다
단 배우자나 직계존비속 간의 부동산 취득은 대가관계를입증하지 못하면 증여로 봅니다
자녀에게 증여 시 주의해야 할점-꿀팁
부동산투자
투자목적에 따라
개인별 맞춤형 투자 설계 성공투자 전문가
사는 타이밍 ,파는 타이밍,증여타이밍,절세타이밍,갈아타기 타이밍
2030대 투자 ,4050투자,6070투자 ,자영업,기업가 투자,은퇴설계투자
모두가 각자에 상황에 따라 투자설계를 해야 성공투자가 이루어집니다
그것이 부동산재테크1번지에서 만들어 드리는 1:1맞춤식투자 설계입니다
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세미나 신청:02-567-7400