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경매 정보지 보는 법
1. 말소기준권리 (권리분석)
2. 경매 신청권자 확인 -임의, 강제
3. 경매 신청권자 청구 채권액- 경매 취하 가능성 타진
4. 대위 변제의 가능성 타진- 상대방 입장에서 분석
5: 최우선 변제금 ,지급 기준 권리 -배당표 작성을 위한 지급 기준 권리
6. 물건 분석- 소재지, 향후 개발 가능성등
7. 수익분석- 현 시세 및 임차 보증금등
8. 명도 분석- 배당표작성
위의 정보를 경매 정보지에서 확인후 임장을 한다.
대부분 정보지는 유료입니다.
책자로 보는 정보지와 인터넷 사이트를 이용하는 방법이 있죠. 무료도 있긴 하지만
불 충분한 자료이기에 신뢰감이 떨어집니다. 대법원 자료를 보기엔 시간이 넘 걸린다는 단점도 있죠
그래서 유료사이트 하나쯤은 보시는게 기본일겁니다.
거기에서 투자를 하든 집마련을 하시든 정보를 얻을 수있으니깐요.
이제 부터 경매 정보지 보는 법을 자료를 통해서 보겠습니다. 자료는 제가 보는 다와옥션으로 만들었습니다.
1. 물건 주소및 관할 법원 입찰 날짜를 확인한다.
2. 물건의 종류, 상황을 확인
- 감정가 및 최저매각가격을 파악할수 있습니다. 혹 재매각 사건일 경우 보증금이 20~30%경우도 있습니다.
(전용 면적이란것을 숙지하세요!)
3. 사진, 위치도, 구조등을 살펴 봅니다.
- 임장활동 하기전에 사진으로 일차적 확인후 다음이나 네이버 지도등으로 주변 환경을 파악합니다.
(대형 마트, 종합병원,학교,지하철등을 꼼꼼히 살핍니다.)
4. 특수 권리등을 파악합니다.
- 선순위 임차인, 예고등기. 선순위 가등기등 특수한 권리를 파악합니다.
5. 건물 층수, 용도 및 대지권을 확인한다.
- 대지권은 미등기일 경우가 있으므로 현장 방문하여 추가 매입을 해야되는것인지 파악한다.
6. 감정 일자를 확인한다.
- 감정일자에 따라 감정가가 틀려지므로 임장활도을 통한 시세및 주변 변동사항을 체크한다.
(감정가가 임장으로 통한 시세보다 낮을수 있으니 그럴때는 유찰을 기다리지 말고 입찰한다.)
7. 단지 현황.
- 물건이 아파트일경우 이렇게 단지 현황이 나옵니다. 시세,층수, 구조등을 파악합니다.
물건지 주변환경또한 참고합니다.
8. 임차인 현황
- 임차인을 확인하고 있다면 전입일, 확정일자,배당요구일을 확인합니다. 말소기준권리보다 빠른 선순위 임차인이면
배당받지 못한 보증금을 인수 하셔야됩니다.
9. 말소기준권리 확인.
- 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 확인합니다.
위의 경우처럼 소유권 이전청구 가등기가 선순위로 있다면 인수를 하셔야 됩니다. 만약 가등기가 등기되어버리면
소유권이 이전되는 상황이 오는것이니 입찰을 하시면 안되시겠죠.
10. 인수되는 권리 확인.
- 말소기준권리보다 빠른 권리는 낙찰자 인수입니다.
예고 가등기 등은 필히 확인해야 합니다.
11. 경매 기입 일자 확인
- 관계자들(임차인,점유자등) 배당을 못받는 경우가 대부분입니다. 경매의 꽃이라는 명도시 어려움을 예측해 봅니다.
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