토지의 권리에 관한 내용은 등기사항전부증명서 통해 확인!
토지 등기사항증명서의 '갑'구에는 소유권의 내용, '을'구는 소유권
이외의 권리를 나타냅니다. 소유권 이외의 권리는 주로 근저당권, 저당권
등이 있습니다. 등기사항증명서는 이런 각종 권리관계를 파악하는데
중요한 문서이며, 각종 부동산을 계약할 때 꼭 필요한 서류입니다.
토지나 임야의 취득은 투자적 관점도 있겠지만, 본인이 직접 살아갈 '전
원주택'을 건축할 예정이라든지, 또는 공장용지, 창고용지 등 상업용으로
이용할 계획일 수도 있습니다. 그러므로 대상 토지가 본인이 원하는 용도로
사용할 수 있는지는 중요한 문제일 겁니다.
이런 의미에서 등기사항증명서는
계약 시에 최종적인 권리를 확인하는 데 필요한 서류이고, 토지의 용도,
건축 가능 여부, 도로 등의 사실관계를 파악하는 데는 '토지이용계획 확인서'
의내용과 '지적임야도'가 더 중요한 문서라 하겠습니다.
토지대장, 임야대장에 관하여!
우리나라의 지적공부에는 대장과 도면이 있습니다. 대장의 종류는 토지대장
과 임야대장 등이 있고, 도면은 지적도와 임야도가 있습니다. 보통 임야는
지번 앞에 '산' 자를 붙인 후 임야대장에 등록하고, 나머지 일반지목은 토지대장에
등록하게 됩니다. 그러나 임야 중 '산'자가 없는 번지의 임야는 토지대장에 등록
되며 소위 토임(토지 임야)이라 합니다.
토지대장은 정부24(www.gov.kr)에서 발급 할수 있으며, 소재지, 지목, 면적, 소유권의
변동 일자와 원인, 개별공시지가 등이 기록되어 있습니다. 지목과 면적 등이
등기사항증명서와 일치하는지 확인해야 하고, 임야대장 또한 토지대장과
같은 내용이 포함됩니다.
지적도, 임야도!
도면에는 지적도와 임야도가 있는데, '지적도'는 땅의 형상 등을 보기 쉽게
만들어 놓은 지도 형식의 문서입니다. 인접 토지와의 경계선, 토지와 접하는
도로 등을 보기 편하게 시각화한 지적 서류입니다.
'임야도'란 임야의 소재지, 지번, 지목, 경계사항 등을 등록하는 문서로 임야만을
표시합니다. 대개 1/6,000 축척을 사용합니다.
지적도와 임야도는 축척이 다르고, 별개의 문서로 취급되어 토지의 정보를 알기에
불편합니다. 그러므로 실제업무에서는 지적도와 임야도를 합친 도면을 주로 사용
하는데, 이를 '지적임야도'라고 합니다. 보통 부동산사무소 중앙에 크게 붙어 있는
지도가 대표적 지적임야도 입니다.그래서 오프라인에서는 지적임야도를, 온라인
에서는 토지정보규제서비스의 '토지이용계획확인서'를 이용하는 것이 토지를
분석하는데 효율적입니다.
토지의 모든 정보가 담겨있는 '토지이용계획확인서'
토지이용계획확인서에는 토지의 지목, 면적, 도면, 규제정보까지 모는 정보가
담겨있습니다.
부동산실무에서는 현장 답사 전에 토지이용규제정보에서
토지이용계획 확인서'의 행위 제한을 먼저 보고, 함께 제공되는 지적임야도
서비스를 이용합니다. 임야는 대개 1/6,000 축척을 사용하므로 전체 윤곽을
파악하는 데 지장이 없으나, 주변 지번이 작게 보여 도로 등의 경계를 확인할
수 없을 때가 많습니다. 이때는 축척 변경으로 주변 도면을 크게 확대하여 주변
필지나 도로 등의 내용을 확인할 수 있습니다.