1.수용되고 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 사업용토지이다. 1) 사업용 비사업용 판단기준(일반적인 경우)
2)비사업용토지 중과세- 누진세율에 10%를 더하여 중과.
비사업용토지예외: 2009.3.16.~2012.12.31. 취득한 비사업용토지는 10%중과 적용하지 않음
2-1. 농지감면규정(매매, 수용 동일함)
2-2. 주거, 상업, 공업지역 편입시 농지 감면(매매, 수용 동일)
①감면소득금액=양도소득금액 * a / b a: 주거지역 편입된 날의 기준시가 - 취득당시 기준시가 b: 양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가 ②양도당시 기준시가= 보상가액 산정기준일 현재 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가. ③보상가액 산정기준일이란 대체로 사업인정고시일이거나 그 이전의 날짜임.
*전국 도농복합시 지정현황[2012.12 현재] 총 54개 경기도(11)-남양주, 용인, 파주, 이천, 안성, 김포, 화성, 평택, 광주, 양주, 포천 강원도(4)-춘천 강릉 원주 삼척 충청북도(2)-충주 제천 충청남도(8)-공주 보령 서산 아산 천안 논산 계룔 당진 경상북도(10)-포항 구미 경산 경주 김천 문경 상주 안동 영주 영천 경상남도(8)-거제 밀양 진주 통영 김해 사천 양산 창원 전라북도(5)-군산 김제 남원 정읍 익산 전라남도(4)-순천 광양 나주 여수 제주도(2)-제주 서귀포
3. 공익사업용토지 양도세 감면
4. 종중소유의 농지감면 및 증여세 ① 종중의 농지도 8년자경의 감면을 받을 수 있으나, 종중원이 종중의 제례등을 위하여 대가성없이 경작한 경우에 한하여 가능하다. 종중회의록등에 관련사항을 기재해 놓는 것이 좋다. ②종중이 부동산을 양도하고 양도소득이 발생하였다면, 당해 종중을 “하나의 거주자”로 보아 양도세납세의무를 부여하는 것이며 종중이 소유부동산을 양도하고 그 대금을 종중원에게 분배할 경우 법인격없는 단체(종중)가 거주자인 개인(종중원)에게 증여한 것이 되어 증여세 납세의무가 발생한다(재산 46014, 20003.7)
5. 이주자의 택지분양권 ①공공사업시행으로 소유주택이 철거됨에 따라, 사업시행자에게 공급받은 이주자의 택지분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 양도소득세 과세대상이다. ②장기보유특별공제가 적용되지 않는다. ③부동산을 취득할 수 있는 권리의 세율 주택, 조합원입주권, 분양권은 1년이내 70%, 2년이내 60%의 세율을 적용한다
6. 토지수용으로 대체취득시 취득세 면제 [공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 토지등이 매수, 수용 또는 철거된 자가 계약일(사업인정고시일 이전에 계약된 경우) 또는 해당업인정고시일 이후에 대체취들할 부동산에 관한 계약을 체결하거나, 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년이내(농지의 경우 2년이내에)에 종전의 부동산을 대체할 부동산을 취득하였을 때(건축중인 주택을 분양받은 경우에는 분양계약을 체결한 때) 그 취득에 대한 취득세를 면제한다.
7. 농어촌특별세 ①토지수용으로 인하여 양도소득세를 감면받는 경우에는 그 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 한다. ②농어촌특별세가 감면되는 경우 -농지소재지에서 8년이사 자경한 농지에 대한 양도세 감면(조특법 69조) -공익사업용토지등에 대한 양도소득세의 감면(조특법77조) 이 경우에는 농지소재지(연접포함)에 거주하면서 직접경작한 토지(8년이상 경작하지 않아도 됨)로서 농업소득세 과세대상인 토지에 한함.
8. 증여세 및 상속세 문제
<증여세>
①보상지역의 경우 많은 돈이 풀리기 때문에 자녀들의 부동산 취득등 증여성 현금흐름에 대하여 국세청에서 예의주시함. ②증여의 경우 국세청에서 건건이 조사한다기 보다 증여자인 부모가 돌아가신 뒤에 상속세 조사를 하는 과정에서 10년이내 통장조사 등을 통하여 사전증여한 분에 대하여 증여세와 가산세, 상속재산에 가산세 등이 이루어짐. ③거액의 보상금이 은행으로 입금시 금융소득종합과세등을 피하기 위하여 가족명의로 분산예치시키는 경우 현금증여 문제가 발생함. ④보상금으로 수익형 상가를 취득하여 자녀에게 부담부증여를 통하여 증여하는 것이 효과적임.
<상속세>
①부동산 상속의 경우 기준시가로 상속가액을 산정하는데 바하여 보상금 수령시 시가 상속에 해당되어 상속세부담이 커진다. ②보상금 수령후 1년 또는 2년후 사망할 경우 년내 억원이상, 년내 억원이상의 현금사용내역을 밝히지 못할 경우 상속재산으로 과세된다.(병원비, 채무상환, 기타 사용처를 미리 준비해야 함)
9. 토지수용시 양도 및 취득시기
<토지 수용>
2010.2.18.이후 양도분부터 공익사업에 따른 수용으로 인하여 양도하는 경우 그 양도시기는 (잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일)중 빠른 날로 한다. 단, 수용개시일이란 토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용을 개시하는 날을 말한다. **[공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률] 제50조에서 토지수용위원회의 재결사항으로 규정하고 있으며, 재결사항에는 수용개시일이 포함되어 있다.
<소유권소송이 진행중인 토지>
소유권 소송이 진행중이어서 사업시행자가 법원에 공탁금을 공탁하고 소유권이전등기를 경료한 다음, 확정판결에 따라 진정한 소유자가 공탁금을 수령한 경우 양도시기에 대한 입장 **소송판결 확정일(대법 2010두9372, 2012.2.23.) 2015.2.3.이후 세법 보완
10. 공공사업용의 협의매수 또는 수용되는 주택
1.원칙
1주택인 경우 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 [공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 협의매수 또는 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 비과세 된다. 이 경우 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 부수토지도 보유기간 및 거주기간 제한없이 양도소득세가 비과세된다.(소령154조 1항 2호 가목)
2.취득시기 제한
2008.1.1. 이후 양도분부터는 사업인정고시일 이전 취득분에 한한다. 상속의 경우 사업인정고시일 이후 상속받은 주택이 수용되는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 아니한다(서면4팀-2582, 2007.9.4.)
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