월세는 서럽다..집값은 꺽여도 임대료는 사상 최고..국내도 비슷(박소연)

[giseg07]

-미국 주거 임대료 사상 최고치 경신 중 : 미국 가계의 소비여력 감소로 연결
-주택가격 상승과 월세가격 상승이 동시에 나타난다 : 주택 구매수요 본격화됐다고 볼 수 없어
-투자전략 : 아직은 시간이 더 필요하다

미국 주거 임대료 상승 : 소비여력 감소에 대한 우려

필자는 세상 돌아가는 이야기도 듣고 각종 정보나 의견을 교류하고자 트위터를 사용하고 있다. 그런데 최근 타임라인에 미국 집세가 살인적으로 오르고 있어 무서울 정도다, 살기 팍팍해진다는 푸념들이 많아진다. 실리콘밸리 집세가 오르는 것은 IT 벤처들이 늘어나 그런 것이겠지만 최근 집세는 미국 전역에 걸쳐 오르고 있으며 상승폭도 매우 가파르다.

미국 통계국에 따르면 3월 말 미국 주택매매 중간가격은 2007년 고점 대비 30%나 떨어졌지만, 월세금은 오히려 꾸준히 올라 721달러로 사상 최고치를 경신했다. 아직 6월 수치는 발표되지 않았으나 주거용 부동산업체 Trulia에 따르면 미국의 월세금은 6월 기준 작년보다 5.4% 올랐고, 또 한 번 사상 최고치를 경신한 것으로 보인다.

월세 사는 것보다 집 사는게 나을 정도로 집값이 많이 떨어졌고, 최근 가격도 소폭 반등하고 있으나 ▲ 주택가격이 가파르게 오를 것이라 생각하는 사람이 많지 않아 여전히 월세 선호도가 높고 ▲ 정작 집을 사볼까 생각하는 사람들은 주로 월세가 부담스러운 저소득층이거나 이제 막 사회생활을 시작한 2~30대 청년들이라 은행들이 모기지 대출을 꺼려한다는 것이다.

일부 지역에선 집세가 10% 이상 상승했다. 작년 이 맘때 매달 100만원을 월세금으로 집주인에게 지불했다면, 올해는 110만원 이상을 지불해야 한다는 뜻이다. 텍사스의 포트워스는 1년 전과 비교해 집세가 15.5%나 올랐고, 뉴저지의 에디슨-뉴브룬즈윅은 14.8%나 상승한 것으로 파악됐다. 그외 캘리포니아의 샌프란시스코는 14.7%,오하이오의 콜럼버스는 14.1%, 콜로라도의 콜로라도 스프링스는 13.7%나 올랐다.

한편 재미있게도 최근 1년간 미국에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 대부분 휴양지였다. 지난 1년간 미국에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 애리조나 피닉스로 상승률이 18.9%에 달했고 플로리다의 마이애미와 케이프코랄, 웨스트 팜비치는 각각 16.1%, 14.9%, 9.6%씩이나 올랐다.

물론 최근 미국 주택시장은 거래량도 늘어나고 가격도 상승해 분위기가 매우 좋은 상태다. 이를 무시할 필요는 없을 것이다. 그러나 중요한 것은 집값의 상승과 월세금의상승이 동시에 나타나고 있다는 점이다.

2008년 금융위기 이후 월세금이 대폭 오른 것은 ▲ 집을 차압당해 월세로 전환한 사람들이 많아지고 ▲ 여유자금이 있는 사람들도 집을 사기보다 월세로 사는 것을 선호했기 때문이었다. 만약 주택시장이 본격적으로 좋아진다면 월세금 상승 트렌드는 완화되어야 맞다. 그러나 지금은 정반대의 현상이 벌어지고 있다.

물론 월세금 상승을 감당할 수 있는 펀더멘털이라면 관계가 없다. 그러나 최근 미국의 고용지표와 제조업 지표는 빠르게 둔화되기 시작했다. 게다가 월세금 상승은 통상집이 있는 중산층보다 월세로 살 수밖에 없는 저소득층에게 훨씬 치명적인 이슈다.

최근 로이터(Reuters) 뉴스에 다음과 같은 일화가 실렸다.

얼마 전 보스톤의 스튜디오 아파트에 거주하고 있는 데이비드 홀씨는 밤 늦게 집에 돌아와 월세금을 725달러에서 995달러로 올려달라는 집주인의 통보를 받았다. 작은 회사의 관리팀장에서 얼마 안되는 월급을 받아 생활하는 입장이라 사실 이 스튜디오에 눌러 사느니, 근교의 신축주택을 분양받는게 훨씬 나은 상황이다. 그러나 모기지 담보대출을 받기 위해 상담을 신청하자, 신용점수(credit score)가 나쁘진 않지만 은행 대출규정에 적합한 수준은 못된다는 말만 돌아왔다. “은행에 대출 해달라고 가면, 분명 웃음거리만 될거예요. 그걸 아니 어쩔 수 없이 이러고 사는거죠”

미국의 소비자물가지수(CPI)는 주택 부문(Housing)의 비중이 무려 41%에 달한다. 물론 이 중에는 가구나 인테리어도 일부 포함되어 있으나 순수하게 거주와 관련된 항목(Shelter)이 31%에 달한다. 이는 미국 정부가 소비자들의 지출(expenditure)행태가 주택가격이나 임대료 동향에 크게 영향을 받는다고 보고 있기 때문이다

물론 미국은 통계적으로 주택 보급률이 100%에 달해 월세금 상승은 큰 문제가 아니라고 주장할 수도 있다. 그러나 현실적으로는 ▲ 이제 막 사회생활을 시작해 아직 집을 마련하지 못한 2~30대들과 ▲ 주택구입여력이 떨어지는 저소득층은 월세금 상승에 치명타를 입을 가능성이 높다. 이는 동 계층의 현금흐름 악화, 미국 가계의 평균적인 소비여력 감소와 관련된 문제이며 동시에 계층간 차별화와 사회 불평등 심화로 연결되는 이슈라고 보아야 한다.

실제로 CPI의 주거(shelter) 항목 중 렌트비(Rent of Primary Residence)와 자가주거비(OER)3는 금융위기 직후 소폭 하락하였으나 6월 기준 사상 최고치로 올라갔고 전년동월비 상승률도 2%선을 훌쩍 넘어섰다. 최근 MBAA에서 발표하는 모기지 지수는 리파이낸싱(refinancing)의 경우 큰 폭으로 상승했지만 구매(purchasing) 지수는 여전히 밋밋하다. 집값 상승이 일부 여윳돈(cash) 있는 부자나 외국인들에 의해 일어난 것이지, 일반 대중들이 모기지 대출을받아 일으킨 것이 아니라는 증거다. 임대 수요가 증가함에 따라 주택착공 역시 증가하고 있는데, 다세대 주택 위주로 늘어나는 것은 바로 이 때문일 것이다.

중요한 것은 이것이 비단 미국만의 현상이 아니라는 것이다. 우리나라도 주거 임대료상승으로 인해 가계의 가처분 소득이 감소한다는 지적이 끊임없이 나오고 있다. 우리나라의 경우 전세지수를 대용치로 쓸 수 있을텐데, KB국민은행이 발표하는 주택전세가격지수는 서울지역 기준으로 6월 말 105.52로 사상 최고치를 경신했고 아파트전세가격 지수도 106.7로 사상 최고 수준을 유지하고 있다. 주택가격지수가 2009년을 고점으로 하락 추세를 그리고 있는 것과는 사뭇 다른 모습이다.

물론 우리나라는 집값 하락으로 가계 부채 문제가 불거지고 있는 반면, 미국 집값은소폭이나마 오르고 있어 디테일에 있어서는 다를지도 모르겠다. 그러나 두 나라 모두 힘든 사람이 더 힘들어지는 방향으로 움직이고 있다는 것이 공통점이다. 실제로 월세가 3,000달러에 달하는 뉴욕의 경우 평균적으로 소득의 50% 이상을 임대료로 지출하고 있는 형편이며, 소득 대비 임대료(Rent to Income Ratio) 비율은 미국 대부분의 지역에서 이미 30%를 초과하였다.

[명모호치]

조만간 정점을 찍고 내려오지 않을까요?
임대같은 경우 1인 수요가 높은 비중을 차지하는 데
줄어든 양질의 일자리와 높은 실업률,
졸업 후 취업을 못해 부모님집에 거주하는 캥거루족의 증가
상대적으로 높은 물가상승률과 저금리로 인한 비용을 보전받기 위해
주인이 올린 경우도 있고...