[인도네시아] 3/4분기 인도네시아 주거용 부동산 시장동향/외교부, 주인도네시아대사관

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[인도네시아] 3/4분기 인도네시아 주거용 부동산 시장동향

 (정보제공 : 주인도네시아대사관)

□ 정보출처 : 인도네시아 중앙은행(BI) 분기별 시장동향 발표 자료 

1. 2015년 3/4분기 개황 

ㅇ 주거용 부동산 가격 지수(IHPR): 188.65레벨 0.99%(qtq)/ 5.46%(yoy)

- 전 분기(1.38%) 대비 낮은 상승률 기록, 건축비 인상(31.83%), 인건비 상승(23.17%), 연료가격 인상(18.56%)에 기인 

ㅇ 주거용 부동산 판매가격 상승률(전 분기 대비)

- 형태별: 1위-중형 주택(1.07%), - 지역별: 1위-바탐(5.95%) 

ㅇ 주거용 부동산 판매상승률: 7.66%(전 분기 대비)

- 전 분기 10.84% 대비 하락, - 판매율 하락세는 특히 중형 주택에서 두드러짐. 

ㅇ 주거용 부동산 자금 지불

- 개인: 주택 소유 대출(75.50%) - 기업(개발자): 기업 내부자금(59.33%) 

ㅇ 소비자 물가 지수(IHK) 하위그룹 주거비 지수

- 주거비 지수는 2015년 3분기(2015년 7월부터 9월까지)에 0.44% 상승하였고, 이는 전 기간(0.37%) 대비 상승 

ㅇ 2015년 4/4분기 성장률 예상

- 부동산 가격 상승률은 상승세를 이어갈 것으로 예상되나(0.40%, qtq), 전 분기(0.99%)에 비해서는 낮을 것으로 보임.

- 주택 형태별, 대형 주택 가격 상승이 가장 둔화될 것으로 예상됨(0.26%). 지역별로, 자보데벡-반튼(0.00%)과 발릭파판(0.01%) 지역에서 가격 상승이 가장 둔화될 전망 

2. 부문별 동향 

ㅇ 2015년 3분기의 주거용 부동산 가격 지수(IHPR: Indeks Harga Properti Residensial)는 전 분기 및 전년대비 각각0.99%(qtq), 5.46%(yoy) 상승

- 가격 상승률 둔화 양상은 2015년 4분기에도 계속될 것으로 전망

- 주택가격 상승요인은 건축 재료비, 인건비, 유류비의 인상 

ㅇ 주택 형태별, 전년대비 중형 주택 가격 상승률의 둔화가 가장 두드러짐(4.72%, yoy). 지역 별로, 반다르 람풍, 족자카르타 지역에서 둔화가 가장 두드러졌고, 바탐과 마카사르 지역에서 높은 상승률을 보임.  

ㅇ 2015년 3분기 주거용 부동산 판매 증가율은 전 분기(10.84%, qtq) 대비 7.66%(qtq)로 하락. 특히 중형주택의 판매량이 가장 둔화

- 하락원인은 경기 불안정에 따른 소비자들의 주택구매 지연 및 LTV 신규정에 따른 개발자의 추가보증 의무화 

ㅇ 부동산 판매량의 둔화는 주택 소유 대출(KPR), 아파트 소유 대출(KPA) 실행이 3분기에 1.08%(qtq)에 불과한 점에서도 보여짐.

- 주택 구매자들의 주요 자금 출처는 여전히 주택 소유 대출(75.50%)이며 이자율은 9~12%임.

- 반면, 개발자들은 부동산 개발 비용으로 기업의 납입자본금(41.17%)에서 주로 충당 

3. 주거용 부동산 가격 동향 

ㅇ 2015년 3분기에 주거용 부동산 가격은 전 분기 및 전년대비 느린 상승세를 보임.

- 16개 도시에서 조사한 결과, 2015년 3분기 주거용 부동산 가격 지수는 전 분기 상승률(1.38%) 대비 낮은 0.37%(qtq)기록.

- 부동산 가격 상승의 주요인은 건축 재료비 인상(31.83%), 인건비 상승(23.17%) 및 휘발유 가격 인상(18.56%). 

ㅇ 전 분기 대비(qtq), 가격 상승률 둔화가 가장 두드러진 주택 형태는 소형 주택 

- 조사 결과에 따르면, 전 분기 대비(qtq), 모든 형태의 주택 가격 상승률이 둔화를 보이고 있으며, 둔화가 가장 두드러진 형태는 소형 주택.

- 소형 주택은 전 분기(2.6%, qtq) 대비, 둔화세를 보여 1.02% 상승률을 기록. 반면, 중형과 대형 주택은 전 분기 대비 높은 가격 상승률을 보여 각각 1.07%, 0.88%를 기록.

- 지역 별로, 조사 기간 내 가격 상승 둔화가 가장 심한 곳은 반다르 람풍(0.00%)이며, 전 분기와 마찬가지로 바탐 지역이 가장 높은 가격 상승률(5.95%)를 기록하였으며, 특히 중형 주택(8.07%)에서 가장 두드러짐.

- 바탐은 인프라 확충이 진행되면서 산업분야의 급속한 성장을 이루고 있으며, 건설분야 투자자 유치 등을 원활히 추진하고 있는 상황. 

ㅇ 전년대비, 주거용 부동산 가격 상승 둔화는 중형 주택에서 두드러짐. 

- 전년대비(yoy), 주거용 부동산 가격 상승의 둔화가 보임. 주거용 부동산 가격 지수는 연간 기준으로 5.46%이며, 전분기인 2015년 2분기(5.95%, yoy)보다 낮음.

- 주택의 형태를 기준으로, 가격 상승 둔화는 중형 주택에서 가장 두드러짐(4.72%, yoy).

- 지역 별로, 가격 상승률 둔화가 가장 심한 곳은 반다르 람풍(0.60%, yoy)과 족자카르타(2.24%, yoy)이며, 가격 상승률이 가장 높은 지역은 바탐(17.63%, yoy)과 마카사르(14.50%, yoy)임.  

ㅇ 2015년 3분기의 주거용 부동산 가격 지수(IHPR)는 통계청 소비자 물가 지수(IHK)의 하위 그룹인 거주지 비용의 상승에 따라 증가.  

- 주거용 부동산 가격 지수는 통계청 소비자 물가 지수 하위 그룹인 주거비 지수의 변화와 함께 증가.

- 주거비 지수는 2015년 3분기(2015년 7월부터 9월까지)에 0.44% 상승하였고, 이는 전 기간(0.37%) 대비 상승한 수치. 

ㅇ 2015년 3분기 주택 판매량 상승률 둔화가 보였으며, 대형 주택에서 더욱 둔화. 

- 2015년 3분기 주거용 부동산 판매량 상승률은 둔화세를 보임. 조사 결과에 따르면 주거용 부동산 판매율은 전 분기 10.84%(qtq) 대비, 7.66%(qtq)로 하락.

- 이 하락세는 모든 형태의 주택에서 나타났으며, 특히 대형 주택에서 더욱 두드러짐. 지역 별로, 대형 주택의 판매량이 가장 둔화된 지역은 파당, 팔렘방, 반다르 람풍, 반둥, 족자카르타, 폰티아낙, 발릭파판 지역.

- 하락의 원인은 경제 펀더멘탈 상황 속에서 소비자들이 주택구매를 지연하고 있음. 공급면에서, 주택담보대출비율(LTV) 신규정에 따르면 개발자의 추가보증을 의무화하는 조항이 있기 때문에 기업의 현금흐름(cash flow)에 부담. 

ㅇ 2015년 4분기 주거용 부동산 성장률 예상 

- 주거용 부동산 가격 상승률의 둔화는 2015년 4분기에도 지속될 것으로 예상. 2015년 4분기 부동산 가격 지수는 전 분기 대비 상승세를 보일 것으로 예상되나(0.40%), 2015년 2분기의 가격 상승률(0.99%)에 비해서는 낮을 것으로 보임.

- 가격 상승률이 가장 둔화될 것으로 보이는 주택 형태는 대형 주택(0.26%)임.

- 지역별로는, 주택 가격 상승이 둔화될 것으로 예상되는 지역은 자보데벡-반튼(0.00%)과 발릭파판(0.01%) 지역임.

- 전년대비, 2015년 4분기 주거용 부동산 가격 상승률의 둔화는 지속되어(4.27%), 전 분기 상승률(5.46%)보다도 둔화될 것으로 예상

- 주택 형태별, 대형 주택 가격 상승이 가장 둔화될 것으로 예상됨(2.98%). 지역별로, 폰티아낙 지역에서 가격 상승이 가장 둔화될 것으로 예상됨. 

4. 주거용 부동산 자금 지불 동향 

ㅇ 부동산 자금 지불은 기업 내부자금이 주공급원이며, 부동산 구매 시의 자금지불은 주택 소유 대출 제도가 주요 공급원. 

- 주거용 부동산 개발자들의 자금 주공급원은 기업 내부자금인 반면, 부동산 거래에서 구매자들은 주택 소유 대출을 많이 활용.

- 자금 지불에서, 많은 응답자들(59.33%)이 현재까지는 부동산 개발 비용의 주공급원은 기업 내부자금이라고 답함.

- 지불 방법의 구성 별, 부동산 개발 비용은 대부분이 납입자본금으로 이루어진 내부 자금(41.17%), 유보이익(37.96%), 기타(17.99%), 합작투자(joint venture)(2.88%)의 순서. 

ㅇ 반면, 구매자 측에서는 부동산 거래 시 주택 소유 대출 활용을 택함.  

- 조사 결과에 따르면 대부분의 구매자들(75.50%)이 부동산 거래 시, 특히 중형과 소형 주택 구매 시, 여전히 주택 소유 대출(KPR)을 많이 선택중.

- 은행의 주택 소유 대출의 이자율은 9%~12%. 

ㅇ 주택 판매 성장률의 둔화는 부동산에 대한 은행 대출 증가율 둔화에서도 보여짐.  

- 2015년 3분기의 주택 소유 대출 총액은 331조 2600억 루피아로 전 분기 성장률(2.29%)과 은행 신용대출액의 증가율(1.27%(qtq)) 대비 낮은 성장률을 보임.

- 2015년 7월부터 9월까지 저소득층(MBR)의 15.92%가 정부의 주택비용유동성제도(FLPP) 혜택을 받음.

- 2015년 3분기까지 실행된 일반 주택 소유 대출(FLPP)은 5조 5700억 루피아에 달했으며 2015년 목표 총액 5조 1천억 루피아를 상회.

- FLPP를 이용함에 있어서의 장점은 저소득층이 고정 이자로 주택 할부혜택을 받을 수 있다는 점이며, 5.00%의 이자율로 최장 20년까지 이용할 수 있음.

2015.12.15

외교부