[SK리츠는 지금]수처리센터 감가상각 우려? '엑시트 플랜 무리없다'④SK하이닉스 우선매수·임차권 보유…글로벌 수처리 시장 성장세 '긍

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[SK리츠는 지금]수처리센터 감가상각 우려? '엑시트 플랜 무리없다'④SK하이닉스 우선매수·임차권 보유…글로벌 수처리 시장 성장세 '긍정적'

정지원 기자공개 2023-08-18 14:56:19

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SK리츠가 리츠 시장에 새 바람을 일으킬 분위기다. 자산 규모만 1조1000억원에 달하는 SK하이닉스 이천 수처리센터 편입 추진 소식을 알리면서다. 성사되면 '업계 최초 산업시설 투자 리츠'란 타이틀을 갖게 된다. 다만 시장 반응은 엇갈린다. 리츠 업계에선 SK리츠가 투자 섹터를 넓히는 행보에 나섰다는 점에서 긍정적 평가가 많다. 반면 SK리츠 투자자 사이에서는 SK하이닉스 지원을 위해 무리한 결정을 내린 게 아니냐는 지적이 나온다. 이를 둘러싼 SK리츠 안팎의 상황들을 살펴본다.

이 기사는 2023년 08월 17일 15:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK리츠는 상업용 부동산 시장 내에서도 거래 사례가 적은 산업시설 투자를 결정했다. 지가 및 물가 상승 등에 따라 자산가격이 우상향하는 오피스, 물류센터와 다르게 수처리센터는 감가상각 주기와 폭이 보다 빠르고 클 것이라고 보는 시각이 있다.

다만 SK리츠 측은 해당 수처리센터의 경우 임차기간 동안 장기간 자산 가치가 유지될 수 있다는 입장이다. 대부분 신축 자산이고 SK하이닉스의 지속적인 유지·관리에 따른 가치 보존 여력이 충분하다고 보고 있다.

특히 향후 자산 매각 및 투자 회수도 무리 없이 진행할 수 있다는 판단이다. SK하이닉스가 우선매수권 및 우선임차권을 보유하고 있고 폐수처리 시설에 대한 업계 거래 사례도 늘고 있는 추세다. 이번 자산 매입 역시 대형 글로벌 투자사와 입찰을 벌였다는 후문이다. SK하이닉스가 되사가지 않더라도 투자금 회수 기회가 충분하다는 의미다.

◇신축 자산 이점…SK하이닉스 지속 관리

SK리츠의 신규 투자 자산은 SK하이닉스 이천 수처리센터 4개동 및 온도저감동 1개동 등 총 5개동의 토지와 건물, 부속설비를 포함한다. 상장리츠 업계 최초로 산업시설 투자다. 특히 국내 상업용 부동산 시장에서도 수처리센터 거래 사례는 적은 편이다.

이 때문에 앞으로 자산 가치가 어떻게 변동될지 불투명하다는 의견이 많다. 감가상각 폭이 크고 향후 재매각이 어려울 것이라고 보는 시각도 있다. 하지만 수처리센터 역시 오피스, 물류센터 등 다른 상업용 부동산 자산과 마찬가지로 지속적인 관리 여부 등에 따라 자산 가치 상승 여력이 충분하다는 게 SK리츠 판단이다.

먼저 이번 편입 자산 자체가 신축된 지 얼마 되지 않은 시설이란 점이 그 근거다. 수처리센터 2개동은 지난해 준공을 마쳤다. 나머지 온도저감동을 포함한 3개동 역시 모두 2016년 이후에 건축됐다.

SK하이닉스가 지속적으로 관리해 자산가치도 당분간 현재 수준에서 유지가 어렵지 않을 전망이다. SK하이닉스는 수처리센터 매각 이후 100% 책임임차(Triple-Net)한다. 트리플넷이란 임차인이 부동산과 관련한 관리를 맡고 투자와 비용도 일체 부담하는 계약을 의미한다.

이천 수처리센터가 SK하이닉스의 ESG 경영 차원에서 중요도 역시 높은 자산이란 점도 눈여겨 봐야 한다는 평가가 나온다. SK하이닉스는 매년 지속가능경영 보고서를 통해 수자원 관리 정책 및 활동, 주요 성과를 공시하고 있기도 하다.

그린본드를 통해 확보한 자금으로 이번에 SK리츠가 편입하는 수처리시설을 건설했고 대부분 수질 관리 비용에 활용해 왔다. 2021년에 발행한 10억 달러 그린본드, 올해 조달한 7억5000만 달러 그린본드도 대부분 투입 예정돼 있다. SK리츠도 금번 자산 편입과 관련한 담보대출로 그린론을 통해 조달하는 것으로 알려졌다.

SK하이닉스 수자원 관리 주요 활동 (출처=SK하이닉스 2023년 지속가능경영 보고서)

◇20년간 가치변동폭 낮아…글로벌 거래도 '활발'

이처럼 반도체 제조 과정에서 수처리센터는 필수 시설로 자리 잡은 상태다. 공정에서 다량의 깨끗한 물이 필요한 데 이를 다시 재이용해 주변 환경과 생태계에 미치는 영향을 최소화하도록 하는 국제적인 요구가 확대되고 있기 때문이다. SK하이닉스가 이천 수처리센터를 매각 후 재임차하지만 지속적으로 자산 운영 및 관리에 힘을 쓸 수밖에 없는 배경이다.

가치 변동이 크지 않다면 SK리츠의 향후 투자 엑시트 역시 시장의 우려보다는 수월할 수도 있다. 우선 SK하이닉스가 10년 동안 임차하기로 했지만 임차인 요청 및 임대인 승인에 따라 10년 추가 임차할 수 있도록 했다. 20년까지 사용할 수 있는 셈이다.

장기 임차 후에는 재매입이 가능하다. SK하이닉스가 우선매수협상권 및 우선임차협상권을 보유하는 형태다. 현재 반도체 업황 다운사이클을 맞아 일시적으로 매각하지만 중요도가 높은 자산인 만큼 다시 사들일 수 있다는 데 무게가 실린다.

SK하이닉스가 다시 사지 않더라도 매각은 가능하다. 수자원 관리 중요성이 커지는 가운데 글로벌 기업 및 리츠들의 수처리센터 등 관련 자산 인수 사례가 늘고 있기 때문이다.

미국 오피스 리츠인 보스턴 프로퍼티스도 수자원 재활용 시설 및 재생에너지 등에 대한 투자 계획을 발표한 상태다. 자금은 16억5000만 달러 규모의 그린본드를 통해 조달한다. 국내에서도 GS이니마, SK에코플랜트 등이 수처리 기업 또는 수처리 기술 인수에 열의를 보이고 있다.