상가건물임대차보호법상의 대항력 (대법원 2013다2119** 선고)

상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득한 임차인이 제3자에게 명의 이전 후, 새로운 소유자와 임차인이 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생한 대항력을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는지(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다2119** 판결) 판례해설 등기부 공시는 부동산 물권을 보호할 수 있는 안전장치라고 할 수 있다. 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권과 제3자에 대한 대항력을 가지고 있고 이는 제3자에 대한 공시를 전제하고 있다. 임대차보호법상의 임차인은 점유와 주민등록 자체로 공시 요건을 충족되기 때문에 등기부에 공시하는 것보다 다소 불완전하다.   더불어 임대차보호법 자체가 민법에서 인정되지 않은 권리들을 특별히 인정하는 법이기 때문에 그 적용이 더욱 엄격해야 한다. 이와 같은 이유로 임대차보호법의 요건 중 하나라도 결여가 된다면 대항력과 우선변제권이 발생하지 않고, 그 요건이 모두 충족될 때 비로소 재차 그 순위 또는 대항력을 가지게 된다. 대상판결에서도 역시 임차인으로서 임대차보호법상 대항력 발생의 모든 요건을 갖추기는 하였으나 이전 임대차 계약과 실질적으로 동일성이 상실되는 임대차 계약서가 작성되었다면 이는 새로운 계약으로 보아야 하고 이 경우에는 새로운 계약을 체결한 때 비로소 임차권이 성립되었다고 보아 그 때부터 대항력과 우선변제권을 인정하였다.  법원판단 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.