[코람코에너지리츠(357120)] 개발 잠재력 제외해도 현 주가는 NAV 대비 13% 할인 중

[불스탁®]

[코람코에너지리츠(357120)] 개발 잠재력 제외해도 현 주가는 NAV 대비 13% 할인 중

✔ 171개 주유소를 운영하는 리츠로 FY 1,2 배당은 non-fuel 매출 증대로 가이던스 상회

✔ 현재 대비 임대면적 7.4배 증대 가능, 전기차 충전인프라와 도심물류로 전환 개발

✔ 공시지가 기준으로도 할인 상태이며 미래 개발 잠재력 감안 시 프리미엄 부여 필요

WHAT’S THE STORY?

토지플랫폼을 지향하는 밸류애드형 리츠: 2020년 187개 구 SK네트웍스 주유소를 기초자산으로 상장한 리츠로 지난 6월 Pre-IPO 주식의 보호예수가 해제되며 오버행 리스크 해소. 27개 자산 매각 계획을 발표하고 16개 자산 매각 완료, 현재 171개 주유소를 운영 중. 179억원의 매각차익이 3기(2021년 11월) 특별배당으로 이어져 사측은 3기 예상 DPS를 323원으로 공시(2기 배당금 166원). 2021년 전국 공시지가는 전년 대비 8.8% 상승했고 이를 감안한 리츠의 NAV는 자산을 매각했음에도 전년 대비 79% 상승한 것으로 추정. 현재 1.1조원의 AUM을 5천억원의 추가 자산 편입과 개발활동으로 2030년까지 2조원으로 확대할 계획 

현재 대비 임대면적 7.4배 증대 가능: 주유소는 개발 잠재력이 매우 높은 자산군. ①용적률 활용도가 낮고 ② 지하층이 부재해 개발 시 철거가 필요 없어 시간과 비용이 절감되며, ③ 도심 대로변 입지에 위치해 지가 상승 추구가 용이하기 때문. 현재 포트폴리오 자산은 평균 용적률이 37.9%에 불과해 법적으로 280.7%까지 용적률 상승 시 임대가능면적은 현재 3.3만 평에서 24.5만 평으로 7.4배 증가하게 됨. 나아가 도시계획 측면에서 용적률 인센티브를 받기 위한 방안을 모색해 토지활용 가치를 극대화할 계획. 향후 퀵커머스, 모빌리티 인프라(전기차 충전소) 중심으로 전환 개발하기 위해 신세계프라퍼티와 개발업무협약 체결, 시흥목감 주유소를 시작으로 첫 개발에 나섬. 특히 2027년부터 내연기관 차량의 쇠퇴와 주유소 매출 침체가 예상돼 이를 대비해 전기차 충전인프라 보급 선점에 나설 계획

현재 주가는 NAV 대비 13% 할인: 미래 개발 잠재력을 배제하더라도 현재 주가는 공시지가 기준 NAV 대비 13% 할인된 상태. 사측은 매년 객관적 지표를 활용해 자체적으로 가치 분석 후 투자자와 공유할 계획. 재임대, 토지임대차, 리노베이션, 직접개발 방식 등 다양한 밸류애드 전략으로 자산군의 가치 증대를 꾀함으로써 단기 배당 수익뿐 아니라 미래 가치를 투자자와 공유한다는 점에서 점차 밸류에이션 프리미엄을 기대 

삼성 이경자

*** 본 정보는 투자 참고용 자료로서 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으며, 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

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