서울 뉴타운ㆍ재개발 상한가칠까 - 2008년 전망④규제 완화 기대감 큰 뉴타운ㆍ재개발

[김영준]

내년 서울 뉴타운ㆍ재개발시장이 활기를 띨 전망이다. 참여정부가 수도권 신도시 건설에 중점을 둬 왔던 것과는 달리 새로 들어설 정부는 서울 도심 재정비 활성화를 통한 공급 확대에 무게를 두고 있기 때문이다.

특히 이명박 당선자가 서울시장 재직 때부터 강북 중심의 뉴타운ㆍ재개발 사업에 관심을 많이 보여왔기 때문에 뉴타운ㆍ재개발 시장에 대한 기대감은 강남권 재건축 시장보다 더 크다.

이 당선자의 공약은 뉴타운ㆍ재개발 예정지의 용적률을 높여 주택공급을 늘리겠다는 것이다. 뉴타운ㆍ재개발 예정지에서‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 높아지는 만큼 같은 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있게 돼 수익성이 좋아지기 때문이다.

이외에도 뉴타운ㆍ재개발 사업의 발목을 잡고 있는 다른 규제들도 완화될 것이란 기대감이 크다. 개별 재개발 사업에서 조합설립 인가 요건을 완화시키거나 재정비촉진지구(뉴타운) 사업시행을 대한주택공사 같은 공공기관이 맡을 경우 사업 대상지 주택들의 노후도 요건을 완화시키는 안 등이 국회에 상정돼 있다.

용적률이 올라가고 규제가 완화되면 서울 뉴타운ㆍ재개발 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다. 사업속도가 빠른 재개발 구역을 주목할 필요가 있다. 올 9월 이전에 사업시행인가 신청을 마치고 11월 말까지 관리처분인가 신청을 한 사업지는 분양가 상한제가 적용되지 않아 수익성 측면에서 조합원들에게 유리하다. 또 관리처분 인가 이후에는 조합원 지분이 전매 제한 규정이 없는 아파트 입주권으로 전환되기 때문에 일반 분양 물량에 비해 재산권 행사에 제약이 없다.

올해 새롭게 정비구역으로 지정된 재개발 구역도 눈여겨 볼 만하다. 서울의 경우 올해 70여개 구역이 새로 주택재개발 사업구역으로 지정됐다. 정비구역 지정은 재개발 사업이 본궤도에 진입했다는 의미를 갖는다.

서울 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역도 유망 투자처로 꼽힌다. 4차 뉴타운은 애초 오세훈 서울시장의 뉴타운 확대개발 공약으로 주목을 받았었다. 오 시장은 임기 내 뉴타운 25곳을 추가로 건설하겠다고 공약했다. 일부에서는 서울시가 4차 뉴타운을 이르면 내년 하반기부터 추가 지정하는 방안을 검토 중이라는 얘기도 나온다.

하지만 뉴타운ㆍ재개발에 대한 지나친 기대는 하지 말아야 할 것으로 보인다. 새 정부가 부동산 시장과 관련해 ‘가격 안정’을 우선적으로 강조하고 있어서다. 개발이익을 철저히 환수할 방침이라는 얘기가 벌써 나온다.

분양가 상한제도 염두에 둬야 한다. 업계에서는 분양가상한제를 적용할 경우 사업성이 떨어져 사업추진이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 일반 분양가가 현 수준에 비해 상당폭 내려갈 가능성이 크기 때문에 일반 분양 수입이 줄어든다. 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다.

따라서 새 정부의 정책과 시장 움직임을 지켜보면서 중장기 관점으로 뉴타운ㆍ재개발 시장에 접근해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

서울 뉴타운ㆍ재개발 현황은

▶뉴타운ㆍ재개발의 개념은

-뉴타운은 여러 구역으로 흩어져 있는 소규모 재개발 구역을 묶은 광역 재개발사업

-뉴타운은 서울시가 자체 조례로 추진해왔으나 지난해 건설교통부가 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 만들었고 앞으로는 특별법에 근거해 추진되기 때문에 정식명칭은 재정비 촉진지구

▶재정비 촉진지구 지정된 곳은

-현재 서울에서는 시범뉴타운 및 2,3차 뉴타운 사업을 통해 모두 22곳이 재정비 촉진지구로 지정

-재정비 촉진지구는 대부분 아파트 중심으로 재개발되며 일부는 업무·상업지구 중심으로 조성

▶재정비 촉진지구 중 사업 속도 빠른 곳은

-△영등포 신길 △동대문 이문ㆍ휘경 △은평 수색ㆍ증산 △성북 장위 △관악 신림 △서대문 북아현 △노원 상계 △송파 거여ㆍ마천 △강동 천호ㆍ성내 등 9곳이 개발계획 수립 중

-영등포구 신길, 동대문 이문ㆍ휘경 지구가 개발계획 확정

눈여겨볼 지역은

▶사업 속도 빠른 개별 재개발 구역

-올 11월까지 관리처분인가 신청해 분양가 상한제 피한 사업장 주목할 필요

-재개발 조합원 입주권은 일반 분양 물량과 달리 전매 제한 규정 없어 등기 전 매매 가능

-동ㆍ호수 배정에서도 일반 분양분보다 유리

-올 하반기 관리처분 마친 재개발 구역 조합원 지분의 경우 입주 시점까지 추가적인 가격 상승 기대

<2007년 관리처분을 마친 서울 주요 재개발구역>

구역	위치	면적(㎡)	시공사	건립가구	비고
길음8	길음동 612-10	102,100	삼성	1617	재정비촉진지구
길음9	정릉동 10-1	70,390	삼성	1254	재정비촉진지구
왕십리2	상왕십리 12-37	136,310	대림,삼성, GS,현대	1,611	뉴타운사업지구
왕십리1	하왕십리 339-67	100,586	삼성,GS	1702	뉴타운사업지구
미아6	미아동 1268-1	77,500	삼성	1234	뉴타운사업지구
미아12	미아동 1265-42	69427	삼성	1330	뉴타운사업지구
노량진1	노량진동122-37	17,615	쌍용	295	재정비촉진지구
아현3	아현동 635	207,527	삼성	3531	뉴타운사업지구
공덕5	공덕동 175	42,713	삼성	740	뉴타운사업지구
가재울3	북가좌동 144	155,483	삼성,대림	3304	뉴타운사업지구
가재울4	남가좌동 124	201,213	SK, 자이	4045	뉴타운사업지구
전농7	전농동 440-9	152,065	삼성	2424	뉴타운사업지구
흑석5	흑석동 45-1	39,910	대우	663	재정비촉진지구
흑석6	흑석동 247	62,781	동부	937	재정비촉진지구
신계	신계동 1-313	58,599	대림	867	용산특별계획구역
용문	용문동90,원효로3가1	12,852	이수	195	재개발구역
용두1	용두동 80-1	58,262	삼성	1054	재개발구역
금호14	금호4가동 233-5	33,291	대우	705	재개발구역
종암5	종암동 100-56	54,895	삼성	1025	재개발구역
신당7	신당동 45	51,849	대림	895	재개발구역
아현4	아현동 380	64,357	GS	1150	재개발구역
불광3	불광동 17	75,010	현대	1332	재개발구역
불광6	불광1-200	41,480	삼성	782	재개발구역
행당5	행당2동 337	28,302	대우	545	재개발구역

▶올해 정비구역 지정 받은 재개발 구역

-서울에서 70여개 구역이 올해 주택재개발 사업구역으로 지정

-정비구역 지정은 조합설립인가,사업시행인가 등의 본격적인 재개발 절차 착수할 수 있는 기반

-사업초기라 상대적으로 높은 투자수익 기대할 수 있음

<2007년 정비구역 지정을 받은 서울 주요 재개발 구역>

구역명	위치	면적(㎡)	지정일자
금호20 구역	성동구 금호동4가 56-1일대	37,052	2/22
용두3구역	동대문구 용두동 39번지 일대	23,854	3/22
왕십리3구역	성동구 하왕십리동 700번지 일대	136,310	3/29
하왕1-5구역	성동구 하왕십리동 999번지 일대	32,810	5/17
홍은12구역	서대문구 홍은동 450번지일대	26,400	6/7
대흥3구역	마포구 대흥동60번지 일대	28,438	6/14
연희1구역	서대문구 연희동 533일대	55,119	6/21
상도 11구역	동작구 상도4동 산 65번지 일대	59,114	6/21
용두 5구역	동대문구 용두동 253번지 일대	37,408	6/21
답십리14구역	동대문구 답십리동25번지 일대	33,061	6/21
상수2구역	마포구 상수동 205번지 일대	27,649	7/19
도림16구역	영등포구 도림동 162-94호 일대	53,291	7/26
석관2구역	성북구 석관동 58-56번지 일대	51,522	8/9
녹번1구역	은평구 녹번동 4,19,53번지 일대	178,495	8/16
보문4구역	성북구 보문동 3가 225번지 일대	31,172	8/23
응암10구역	은평구 응암동 419번지 일대	60,718	9/6
청량리7구역	동대문구 청량리동 199번지 일대	35,051	9/6
옥수 13구역	성동구 옥수동 526번지 일대	124,427	9/20
용답동 108-1번지 구역	성동구 용답동 108-1번지 일대	73,341	9/27
효창 5구역	용산구 효창동 13번지일대	22,933	10/10
만리 2구역	중구 만리동2가 176-1번지 일대	66,852	10/25
봉천12구역	관악구 봉천동 1544-1번지 일대	101,372	11/1

▶4차 뉴타운 후보지

-오세훈 서울시장의 공약

-서울시 내년 하반기께 4차 뉴타운 본격 검토 예정

-개발 후보 지역 선점에 따른 높은 투자수익 예상

<서울 4차 뉴타운 후보지>

해당구	지역	근거
강서구	화곡 2,4,8,본동	구청장 공약사항
도봉구	창 2,3 동	3차 탈락지역
구로구	구로 1,4, 본동	3차 탈락지역
성동구	성수동	3차 탈락지역, U프로젝트 대상지역
강북구	수유동	3차 탈락지역
강북구	미아동 1,2,8동	3차 탈락지역
동대문구	제기, 청량리동 일대	2차 탈락지역
중구	신당, 장충, 광휘동 일대	3차 탈락지역
용산구	청파, 서계동	건축행위제한구역
용산구	원효로	건축행위제한구역
중랑구	묵동	노후 주거지역
강동구	천호 1,3동	3차 탈락지역, 천호뉴타운 인근
양천구	목 2,3동	구청장 공약사항

▶뉴타운ㆍ재개발 지역 내 일반 분양분

-내년 은평뉴타운 2지구 등에서 일반 분양 잇따라

-규제완화 등으로 뉴타운ㆍ재개발 사업 속도 내면 주변 환경 개선에 따라 일반 분양 아파트도 반사이익

투자 유의점도 많아

▶분양가 상한제에 따른 조합원 수익성 저하

-분양가 상한제가 현재와 같이 유지된다면 올 11월까지 관리처분인가 신청을 못한 구역은 모두 분양가 상한제 적용

-현재 일반분양가의 70% 안팎인 조합원 분양가가 분양가 상한제 적용으로 일반 분양가와 별 차이 없게 될 수도

-사업 불투명성 증가 및 일반분양가에 비해 상대적으로 낮은 분양가가 투자매력이었던 조합원 지분 투자 위축될 수도

▶개발 이익 환수 더 강화될 수도

-재개발 일반 분양분을 주공 등 공공기관이 가져가 분양할 예정이라는 이야기 나와

-재개발 조합원에게도 재건축부담금과 같이 개발이익의 일부를 현금으로 부과할 가능성도 부각

-이렇게 될 경우 단기 투자 목적의 투자자는 기대했던 만큼의 수익 거두기 어려워

▶토지거래 허가제에 따른 재산권 행사 제약

-정부의 광역 개발 확대 방침에 따라 기존 개별 재개발 구역은 물론 4차 뉴타운 등 새로 개발 계획 잡히는 곳은 재정비촉진지구로 지정될 가능성 커

-재정비촉진지구로 지정되면 대지지분 20㎡(6평) 이상을 거래할 때는 실거주 및 무주택 요건을 갖춰 해당 구청의 허가를 받아야 됨

-이 같은 규제에 따른 투자 수요 위축으로 환금성 제약받을 수도

자료원:중앙일보 2007. 12. 29