글로벌 경제위기로 미래 불확실성 때문에 많은 사람이 '현금, 현금'하고 있다. 따라서 경매도 예전보다 1회, 2회씩 추가로 유찰되고 낙찰률 역시 하락하고 있다. 그러나 부동산 실수요자에게 경매는 지금이 기회라는 의견이 많다. 미래 시장에 대한 두려움이 있지만 조금만 멀리보면 경매는 상당한 이익을 챙길 수 있다. 현금이 있다면 눈을 부릅뜨고 경·공매 시장을 두드려보라는 것이다. 부동산경매정보 제공업체 고고넷 정두천 대표로부터 경매 참여자가 성공하기 위해 반드시 명심해야 할 주요 포인트를 들어봤다.
경매 투자의 기본은 발품이다
대법원이 제공하는 www.courtauction.go.kr 사이트는 대대적인 개편을 통해 매우 다양한 정보를 제공하고 있다. 인근 지역 낙찰 통계를 제공해 입찰하고자 하는 대상과 비교할 수 있고, 인기물건 조회 코너를 통해 가장 많은 사람이 조회한 물건 또한 살펴볼 수 있어 투자자들에게 매우 유익한 정보가 될 수 있다. 정보 검색은 모래 속 진주를 찾는 것이므로 많은 시간과 노력을 해야만 성과를 거둔다. 그렇지만 역시 현장을 가는 것과 가지 않는 것은 많은 차이가 있다. 얼마 전 남해에 펜션 부지가 경매로 나왔다. 주변 자연환경이 수려하고 바닷가 앞의 대지였다. 이 물건은 실제 사진보다 더 뛰어난 입지를 갖추고 있었다. 별장 부지로서 그야말로 최고의 자리였다. 직접 가보지 않고는 알 수 없는 사실이었다. 부지런한 발품은 경매에서 성공으로 가는 지름길이다.
권리 분석은 철저하게
법원 경매에서 권리분석 중 가장 대표되는 법률이 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이다. 기본적으로 주택과 상가 구입 시 임차인들에 대한 권리분석의 확신이 서지 않는다면 전문가를 적극적으로 활용해야 한다. 용역비를 조금 아끼려다 큰코다칠 수 있기 때문이다. 요즘 권리분석만 의뢰하면 업무 용역 범위에 따라 다소 차이가 있지만 20만~30만 원 정도에서 해결할 수 있다. 무엇보다 등기부상 말소되지 않는 권리와 유치권, 법정지상권, 예고등기 등의 권리는 철저한 분석이 없으면 낙찰 후 낭패를 볼 수 있다.
감정 평가를 맹신하지 마라
얼마 전 경매에 나온 해운대 신도시 아파트는 시세보다 3000만 원이나 비싸게 평가됐다. 감정평가는 통상 경매 진행 시점보다 4~6개월 이전이며, 그보다 훨씬 이전인 경우도 많다. 감정평가는 시점에 대한 차이가 생길 수 있고, 주관적인 의견이 매우 많이 차지하므로 신뢰성에서 다소 떨어지는 성향이 있다. 거꾸로 형편없이 낮게 평가된 경우도 있다. 경남 고성군 하일면 용태리에 있는 답은 감정가가 4100만 원이었으나, 74명이 입찰해 1억5300만 원(367%)에 낙찰됐다. 지난 6월 있었던 일로 감정평가가 너무 낮게 책정돼 일어났다.
돌다리도 두들겨라
매우 유찰이 많이 됐거나 가격이 현저하게 떨어진 물건들이 있다. 이러한 물건들은 대부분 특징이 있다. 특히 토지의 경우 공법상 제한이 있거나 경사가 심하든지 등의 여러 가지 사유가 있다. 이런 사항은 현장 방문을 하지 않고는 섣부르게 판단할 수 없으며, 현장을 방문해도 실제 경매대상물과 다른 물건으로 착각해 입찰을 보는 경우가 있다. 상가 건물 또한 마찬가지다. 상권이 하향 추세에 있거나, 유치권의 존재가 있다거나, 혐오시설이 들어오거나 하는 특별한 이유가 생길 수 있다. 주택 또한 대항력 있는 임차인 또는 전세권자 등 여러 가지 법적인 문제나 실질적인 건물 하자가 발생한 경우가 있으므로 유의해야 한다.
수익성에 근거한 장기적 투자 전략
얼마전 해운대구 좌동에 집합건물 상가 2층이 경매에 나왔다. 전용 382.939㎡(115.84평) 감정가 10억3000만 원이었으나 5번 유찰되어 4억3000만 원에 낙찰됐다. 상가 경매의 핵심 포인트는 임대 수익률이다. 얼마에 월세를 받을 수 있는가가 중요 관점이 된다. 탐문 조사한 결과 최소 보증금 5000만 원에 월 300만 원, 최대 1억 원에 500만 원까지 받을 수 있을 것으로 예상됐다. 절충가격인 보증금 5000만 원에 400만 원을 받을 수 있다고 가정할 경우 4억 원을 투자할 경우 연 12%의 수익이 가능하다. 만약 월 300만 원을 받는다고 해도 9%의 수익을 거둘 수 있다. 따라서 5년 정도만 임대를 놓아도 적어도 50%의 수익을 거둘 수 있다는 결론이 나온다.
집합건물의 경우 매매는 잘 이뤄지지 않기 때문에 입찰을 꺼리는 성향이 매우 많다. 하지만 임대수익이 잘 나온다면 얼마든지 매매가 가능하므로 처음 경매 입찰 때 매각보다는 임대수익에 초점을 맞춰 투자하고 그 후 매각을 고려하면 좋은 결과를 얻을 것으로 생각된다.
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