- 한남3구역 감정평가 총괄 정리 (재개발 감정평가) ​

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제목 : (칼럼-최고급정보) - 한남3구역 감정평가 총괄 정리 (재개발 감정평가)

안녕하세요 북두칠성입니다.

재개발 투자에 있어서의 "꽃"인 "감정평가"에 대한 실전사례 내용을 요약합니다.

한남3구역은 재개발 사업에 있어서의 모든 중요한 것들을 전부 보여주고 있습니다.

탁월한 입지, 대규모 개발지역, 천차만별한 물건 크기와 종류...

표현할 수 있는 아이템은 매우 많지만 금번 칼럼에서는 한남3구역의

조합원 분양신청 결과와 물건별 감정평가에 대한 압축요약을 해 보겠습니다.

한남3구역의 모든 물건별 감정평가를 액셀로 분석하였습니다.

3구역의 감정평가 결과는 향후 진행될 2/4/5구역의 감정평가 방법/결과에 충분히 합리적으로

참조가 되리라 판단합니다.

I. 조합원 분양신청 결과

1. 평형별 분양세대수 : 아래와 같습니다.

​2. 분양신청 결과 : 아래와 같습니다.

- 아파트 1채 당첨된 조합원 수 : 3,277명

- 아파트 1+1 당첨된 조합원 수 : 242명

- 아파트 1채 + 상가 당첨된 조합원 수 : 156명

- 아파트 2채 + 상가 당첨된 조합원 수 : 61명

- 상가만 당첨된 조합원 수 : 44명

* 전체적으로 볼 경우 98% 정도는 합리적인 결과를 보인 것으로 보여지며 일부 감평액은 작지만 건평이 커서

무리하게 1+1 당첨된 사례들도 있고, 큰 감평액 보유자가 작은 24평형 신청하는 케이스도 있고,

간혹 작은 감평액 소유자인데 틈새를 노려 대형평수 당첨된 케이스도 보임.

II. 감정평가 결과 분석 : 총 4,600여개 분석한 것임 (거의 전체임)

1. 총괄요약 : 사업시행인가 득한 2019년 공부 내용 (공시지가 등) 기준임

- 감정평가 조사한 총 땅면적 : 9.2만평 수준

- 총 감정평가액 : 5.4조원 수준

- 땅 1평당 평균 감평액 : 5,800만원 수준

- 물건종류별로 감평액 수준이 차이가 나고 있음

- 땅의 감평액이 건물의 감평액 수준보다 훠얼씬 많음 (건물은 땅에 비해 감평액 수준이 약 1.5% 수준에 불과)

2. 물건 종류별 땅 1평당 감평액 (반올림 혹은 반내림한 수치를 표현함)

- 단독주택 : 4,700만원 수준 (땅면적 48000평 수준)

- 상가주택 : 5,300만원 수준 (땅면적 11500평 수준)

- 올상가 : 5,700만원 수준 (땅면적 1700평 수준)

- 아파트 : 10,700만원 수준 (땅면적 1600평 수준)

- 연립주택 : 9,600만원 수준 (땅면적 2700평 수준)

- 원빌라 : 9,800만원 수준 (땅면적 6600평 수준)

- 구분빌라 : 9,200만원 수준 (땅면적 6300평 수준)

- 나대지 : 4,300만원 수준 (땅면적 5200평 수준)

- 도로부지 : 1,900만원 수준 (땅면적 3000평 수준)

3. 단독주택 감정평가액 분석

- 땅 면적과 감평액과는 유의점 없음 (즉 땅이 크건 작건 감평액 차별성은 별로 없음)

- 공시지가 높은 단독은 땅 1평당 감평액 수준도 높음

(공시지가 평당 1800만원 미만은 평당 4,400만원 감평을,

공시지가 평당 2400만원 이상은 평당 6100만원 감평 받음)

- 감평액은 공시지가 보다 평균 2.37배 많이 받음

4. 상가주택 감정평가액

- 땅 면적과 감평액과는 유의점 없음 (즉 땅이 크건 작건 감평액 차별성은 별로 없음)

- 공시지가 높은 상가주택은 땅 1평당 감평액 수준도 높음

(공시지가 평당 2000만원 미만은 평당 4,700만원 감평을,

공시지가 평당 2600만원 이상은 평당 6200만원 감평 받음)

- 감평액은 공시지가 보다 평균 2.33배 많이 받음

5. 올상가 감정평가액 분석

- 땅 면적과 감평액과는 유의점 없음 (즉 땅이 크건 작건 감평액 차별성은 별로 없음)

- 공시지가 높은 올상가는 땅 1평당 감평액 수준도 높음

(공시지가 평당 2000만원 미만은 평당 4,900만원 감평을,

공시지가 평당 3000만원 이상은 평당 6500만원 감평 받음)

- 감평액은 공시지가 보다 평균 2.28배 많이 받음

6. 구분근생 감정평가액

- 땅 면적이 작을수록 땅 1평당 감평액은 높은 경향을 보임 : 땅 7평미만은 평당 1억원 수준의 감평을,

땅 20평이상은 평당 5000만원 수준의 감평을 받음

- 공시지가와의 감평액 상관성은 있음 : 공시지가 평당 2000만원 미만은 평당 6000만원 감평을,

공시지가 평당 2900만원 이상은 평당 8500만원 감평 받음

- 특히 구분근생의 특성상 1층 감평액에 비해 지층은 52% 수준의 감평을,

2층은 76% 수준의 감평을, 3층 이상은 50% 수준의 감평을 받음

- 구분근생의 경우 감평액이 아파트 최소분양가격보다 높아야 아파트 받을 수 있는 바 특히 주목해야 하겠음

7. 공동주택 (아파트/연립/원빌라/구분빌라) 감정평가액

- 물건종류별로 땅 1평당 감평액 수준 차이 보임 : 아파트는 1.07억원 수준, 연립은 9600만원 수준,

원빌라는 9800만원 수준, 구분빌라는 9300만원 수준임

- 땅면적이 작을수록 평당 감평액이 높음. 예를 들어 원빌라의 경우,

: 땅면적 평균 7평 미만의 평당 감평액은 1.1억원 수준, 땅 7~10평은 1.0억원 수준,

땅 10~15평은 9900만원 수준, 땅 15~20평은 9300만원 수준, 땅 25평 이상은 8000만원 수준임

- 층에 따른 감평액 차이도 있는데, 지층이 100%라면...

1층은 102%, 2층은 104%, 3층은 112%, 4층 이상은 115% 수준을 보임

8. 나대지/도로부지 감정평가액

- 나대지 : 땅 1평당 4400만원 수준의 감평을 보이며, 특히 지목은 대지이나 현황이 도로로 활용되는 것은

감평액이 도로 수준의 감평액을 받음

- 도로부지 : 땅 1평당 감평액이 대지의 1/3 수준임. 그러나 도시계획도로 혹은 주택(대지) 활용목적의

도로는 나대지 수준의 감평액을 받음.

* 북두칠성 단톡방에서의 회원 분들 질문요청에 대한 답변

1. 올근생 물건은 공시지가 대비 어느 정도 감평액을 받았는가? : 평균 2.28배

2. 원빌라와 연립주택간의 (지분크기별) 감정평가는 어떤 차별성이 있는가?

: 원빌라건 연립주택이건 땅면적이 커질수록 땅 1평당 감평액은 낮아지는 모습을 보이며,

일반화시켜 볼 때 연립이 원빌라보다는 아주 약간 감평액이 높은 모습을 보임

3. 도로부지는 공시지가 대비 어느 정도 감평액을 받았는가?

: 평균 2.93배임. 그러나 편차가 다른 어떤 물건보다도 큼.

도시계획도로인지 아니면 사도개념인지 등에 따라 공시지가 대비 감평액의 차이가 매우 큼

4. 나대지만의 감평액 어느 수준이며 주택/연립 등과 비교시 어떤 차이?

: 윗 8번 내용에서 추정할 수 있겠음

5. 원빌라/분할빌라간의 감평액 수준비교 (분할은 60m2 이하와 초과까지 구분해서)

: 관리처분계획안 자료에 언급된 공동주택의 건평은 전용면적 이외 공용면적까지 표현을 하여

일반화시키기 약간 곤란함.

: 북두칠성이 볼 경우 구분빌라는 물론 모든 공동주택들은 건평에 따른 감평액의 차별성은 별로

없는 것으로 보임. 물건종류와 층, 그리고 공시지가 등이 감평액에 훨씬 큰 영향을 보임

6. 원빌라(혹은 분할빌라 포함)의 전용면적이 감평에 미치는 영향수준은 어떠한가?

: 전용면적 크기는 상관성 별로 없어 보임.

7. 단독주택은 공시지가 대비 얼마나 감평액 받았으며, 한남2구역의 감평액 추정해 본다면?

: 상기 2번 내용에서 터치하고 있음.

: 한남2구역은 물론 4/5구역의 감평액 추정을 해 본다면 동일한 물건종류, 동일한 제반 입지조건이라면

사업성 수준에 따라 감평액이 차이를 보일 것이라 판단함

북두칠성 개인적으로 구역별 사업성의 수준은 추정하고 있으나 구체적인 언급은 생략함

8. 물건종류별 감평 Positioning (대지비율, 평단가, 평단가 분포 등)

: 상기 2번 내용에서 언급하였음

* 5줄 요약

- 주어진 사업성 하에서 총감평액이 책정되며, 총감평액을 어떻게 뿌려주느냐 측면에서 볼 때 전체적으로

이해가 되는 수준의 감평액 모습이라고 판단함

- 빌라는 땅이 작음에도 감평액이 높은 모습을 보이는데 이는 그동안의 빌라/단독 등의 거래가격 히스토리 측면에서

평당가격이 큰 편차를 보여왔던 것을 합리적으로 반영한 것으로 판단함

- 롯또 당첨이 있긴 하지만 일반적으로 볼 때 어느 종류의 물건이며, 얼마나 땅면적이 되는지, 공시지가는 어느

수준인지 등에 따라 감평액 추정할 수 있으며 몇평 아파트 받을 수 있을지를 합리적으로 추정할 수 있겠음.

- 향후 한남 2/4/5구역 감정평가에 있어서도 3구역의 사례가 충분히 비슷한 개념으로 반영되리라 판단하며,

특히 사업성의 수준에 따라서 의미있는 차이도 발생할 수 있겠다고 판단합니다.

- 본 감정평가 사례는 한남3구역 실제사례이며 다른 재개발 구역은 상황/조건이 다르기 때문에

그 상황에 따라 충분히 차별성이 있을 것입니다.​

[출처] (펌) (칼럼-최고급정보) - 한남3구역 감정평가 총괄정리 (재개발 감정평가) (부동산 스터디') | 작성자 북두칠성R

[사랑방지기]

한남3구역은 성수지구와 상황이 다릅니다..예를들어 아파트 경우 한남3구역에는 성수지구와 비교될만한 아파트가 없습니다. 성수지구 각지구별 추진위당시 종전자산평가액 가감정시 4지구(2012.2)는 단독주택대비 아파트 지분평당추산액은 2.5배 , 2지구(2017.9)는 단독주택대비 아파트 지분평당추산액은 2.8배 였습니다..