수익률 연 7~10%대… 은행금리 2배
주식으로 매매할수 있어 환금성 우수
부동산 경기가 침체기에 접어들면서 부동산 펀드, 리츠 등 이른바 ‘간접투자’ 상품이 틈새 종목으로 급부상하고 있다. 간접투자 상품이란 전문 운용기관이 일반인들의 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생한 수익을 배당 형식으로 돌려준다. 대표적인 상품으로는 리츠(부동산 투자회사)와 부동산 펀드, 부동산 투자신탁이 있다. 먼저 선보였던 리츠는 연 7~8%대의 수익을 꾸준히 배당하고 있고, 올 들어 출시된 부동산 펀드는 발매 즉시 매진 행렬이 이어지는 등 인기몰이에 성공하고 있다. 정부는 부동산 가격 안정과 투기 방지 등을 위해 간접투자 상품의 규제를 대폭 완화하고 있어 앞으로 투자 전망은 더욱 밝다는 평가가 나오고 있다.
간접투자 상품이란 투자자들로부터 모은 자금을 전문 운영기관이 부동산 임대 및 개발사업, 부동산 관련 대출·증권 등에 투자해 얻은 수익을 나눠주는 상품이다. 일반인이 직접 부동산에 투자하지 않고, 전문기관에 돈만 맡긴다는 게 특징이다. 현재 국내에는 리츠와 부동산 펀드가 대표적인 상품이다. 두 상품은 비슷하지만 다소 차이가 있다.
리츠는 회사형으로 주식 형태이며, 부동산 펀드는 일종의 수익증권이다. 우리나라 리츠는 수익성 부동산만 가능하지만, 펀드는 개발사업도 가능하다.
간접투자 상품은 ▲소액투자가 가능하고 ▲안전성이 상대적으로 높고 ▲수익률도 비교적 높다는 측면에서 투자매력을 갖고 있다. 일반인이 직접 부동산에 투자하려면 상당한 목돈이 필요한 반면, 간접투자는 50만~100만원으로도 투자할 수 있고, 투자금액에도 별다른 제한이 없다. 투자방법도 공모에 응모하기만 된다.
전문인력이 투자를 대신 해주기 때문에 복잡한 거래방식이나 세금 문제로 고민할 필요도 없다. 수익성도 좋다. 현재 부동산 펀드와 리츠는 대부분 연 7~10%대 수익률을 제시하고 있다. 은행금리의 2배를 넘는다. 배당금도 통상 6개월마다 나온다.
환금성도 우수하다. 실물 부동산은 팔고 싶을 때 팔기가 어렵다. 반면, 부동산 펀드는 주식시장에 상장돼 현금이 필요하면 언제든지 주식으로 사고팔 수 있다.
현재까지 출시된 리츠와 부동산 펀드는 20여개에 달한다. 이 가운데 리츠는 총 9개에 자산 규모는 1조3600억원에 달하며, 거래소에 상장된 것은 코크렙 1호 등 7개이고, 2개는 비상장이다. 부동산 펀드는 10여개가 출시됐고, 모집금액은 3200억 여원에 달한다.
한국투신이 1090억원으로 규모가 가장 컸고, KTB자산운용(750억원), 맵스자산운용(750억원), 마이에셋자산운용(350억원), 골든브릿지(250억원) 등이다.
최근 들어 펀드의 인기가 높아 리츠 출시는 상대적으로 주춤해진 상태이다. 올해 출시된 리츠는 코크렙4호가 유일하다. 하지만 리츠의 배당수익률은 연 10% 이상으로 상당히 높은 편이다. 이미 ‘리얼티코리아 1호’가 8.5%, ‘코크렙1호’가 10.34%의 배당수익률을 올렸다.
올해 발매된 부동산 펀드는 날개 돋친듯 팔려나갔다. KTB자산운용이 파주 운정신도시 아파트 개발자금 대출용으로, 지난 8월 내놓은 ‘KTB파주신도시 부동산투자신탁’은 하루 만에 350억원어치가 모두 팔렸다. 이에 앞서 충북 오창과 천안 직산에 건설 중인 아파트에 투자하는 ‘맵스 프런티어 부동산투자신탁 2호’ 역시 높은 경쟁률 속에 판매돼 첫날 350억원이 모두 매진됐다. 한국투신운용·KTB자산운용 등 4~5개 회사가 추가로 300억~500억원대 펀드 출시를 추진하고 있어 연내 부동산 펀드 시장은 1조원대에 육박할 것으로 전망된다.
간접투자 상품이라고 무조건 투자해서는 안 된다. 최근 시장규모가 커지면서 옥석(玉石)을 가릴 필요성이 높아지고 있다. 특히, 부동산 펀드는 대부분 담보가 있거나 지급 보증 기관이 있어 일반 펀드보다 원금손실 가능성이 낮은 것은 사실이다.
하지만 원칙적으로 원금보장이나 수익보장형 상품은 아니다. 투자 대상 부동산 상품의 수익성이 떨어지면 펀드의 수익성도 타격을 받을 수 있다.
전문가들은 ▲펀드매니저 역량▲펀드에 편입된 프로젝트의 사업성 ▲투자 부동산의 장기 전망 ▲시행사나 시공사의 공신력 ▲시행·시공사 부도시 원금 회수 방안 등을 부동산 펀드 투자의 체크포인트로 지적한다.
자료원:조선일보 2004. 10. 28
내년 4월부터 부동산투자회사(리츠) 규제가 대폭 완화된다.
건설교통부는 부동산 간접투자 확대 및 부동산시장 선진화를 위해 회사형태를 다양화하고 설립 및 영업활동에 관한 규제를 대폭 완화하는 것을 골자로 한 개정 부동산투자회사법이 공포돼 내년 4월22일부터 본격 시행될 예정이라고 22일 밝혔다.
개정 부동산투자회사법은 우선 부동산투자회사의 수익률을 높이기 위해 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사 등 제3자에게 위탁관리하는 `명목회사형 리츠'(페이퍼 컴퍼니)를 설립할 수 있도록 하고 최저자본금도 500억원에서 250억원으로 대폭 인하했다.
또 우량 기관투자가들의 참여를 유도하기 위해 1인당 주식소유한도를 현행 10%에서 30%로 확대하고 리츠 설립단계에서부터 총자본금의 50% 이내에서 현물출자를 할 수 있도록 했다.
이와함께 그동안 금지돼 온 차입 및 사채발행을 자기자본의 배를 넘지 않는 범위내에서 허용하고 개발사업 투자시 건교부 인가 대신 주주총회 특별결의를 거치도록 했다.
건교부 관계자는 "부동산투자회사 활성화 대책과 함께 준법감시인 제도 등 투자자 보호장치도 새로 마련했다"면서 "앞으로 부동산투자회사가 시중의 부동자금을 상당부분 흡수해 부동산시장을 안정시키는데 크게 기여할 것으로 본다"고 말했다.
자료원:중앙일보 2004. 10. 22