건축물이 있는 농지는 대지일까? 농지일까?

건축물이 있는 농지는 대지일까? 농지일까? 건축물이 있는 농지는 대지인지 농지인지 알아보겠습니다. 상황에 따라 다르게 볼 수 있으므로 그 건축물의 과거 이력부터 찾아봐야 합니다. 어떠한 경우에 대지로 볼 수 있는지 알아보겠습니다. 우선 농지법에서 말하는 농지의 정의부터 간략하게 알아보겠습니다. 농지에 건축물이 있더라도 어떤 경우에 대지로 취급하는지 알아야 농지로 보지 않는 사례도 알 수 있습니다. 농지 정의농지법에서 정의하고 있는 농지의 종류를 알아보겠습니다. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에서 정의하는 지목이 전·답, 과수원은 농지에 해당합니다. 따라서 일단 지목이 농지인데 다른 용도로 사용하고 있다면 농지 불법을 의심해 보아야 합니다. 지목이 전, 답, 과수원이 아니더라도 실제로 3년 이상 농작물을 재배하고 있는 토지는 농지로 본다고 농지법에서 정의하고 있습니다. 이때 토지의 재산세나 농업 보조금 등을 받은 이력 등을 확인하여 실제 사용 용도가 농지인지 판단하기도 합니다. 그 밖에도 유지(저수지), 양수시설, 배수시설, 수로, 농로, 제방 등 농업용 목적으로 사용되고 있는 지목이 구거, 도로, 유지 등은 농지로 볼 수 있습니다. 다만, 과거부터 현재까지 실제로 주변에 농지가 없는 경우의 구거 등은 농지로 보지 않습니다. 건축물이 있는 농지는 어떤 경우에 농지에 포함되는지 사례를 알아보겠습니다.  건축물이 있는 농지 건축물이 있는 농지를 종종 볼 수 있습니다. 낡고 허름한 빈집이고 방치되어 있는 경우가 흔합니다. 그렇다면 건축물이 있는 부지가 농지인지 대지인지 판단하기 위해 알아보아야 할 사항이 어떤 것이 있는지 살펴 보겠습니다. 1. 건축물대장 확인하기 농지에 설치되어 있는 건축물이 건축법에 따라 합법적으로 건축허가나 건축신고 절차를 거쳐서 설치되어 있는지 확인해야 합니다. 다시 말하면 무허가 건축물이나 불법 건축물인지를 알아보아야 합니다. 가장 먼저 건축물 대장이 있는지 확인해 봐야 합니다. 건축물 대상은 정부24에서 열람할 수 있습니다. 건축물 대장이 있다면 건축물의 정보를 확인할 수 있습니다. 건축물대장에는 허가일, 착공일, 사용승인일에 대한 정보가 나왔습니다. 더 나아가 소유권 변동일도 참고할 수 있습니다. 이 정보를 확인해서 1973. 1. 1. 이전에 건축물이 있었다는 사실을 확인하면 건축물은 합법적이라고 봅니다. 건축물이 있는 농지가 대지라고 판단하는 가장 확실한 증빙자료라고 볼 수 있습니다. 농지법이 1973년이 시행되었기 때문이며, 농지법에 ‘농지전용’ 제도가 이때 생겼습니다. 따라서 1973년 이후에는 건축물을 농지에 건축하면 필수로 대지로 지목 변경을 해야합니다. 이러한 사유로 농지법에 예외 규정이 있습니다. 지목이 전, 답, 과수원이라고 하더라도 농지법이 시행되기 이전인 1973. 1. 1. 이전부터 농지 이외의 용도로 이용되고 있는 것이 확인된다면 농지법상 농지가 아닙니다. 2. 건축물대장 없는 경우 건축물대장이 있다면 좋겠지만, 등록되어 있지 않다면 다른 방법으로 건축물의 합법성을 증명해야 합니다. 토지나 건축물의 세금 납부 관련 근거 서류를 확인해 볼 수 있습니다. 이 자료를 통해 1973년 이전에 납부 사실등이 확인된다면 농지로 판단하지 않을 수 있습니다. 이러한 자료와 더불어 과거 항공사진을 찾아보면 건축물이 언제부터 존재했는지 확인할 수 있습니다. 항공사진은 국토정보지리원에서 확인할 수 있습니다. 항공사진이 연도별로 제공되지 않지만 대략 기간을 확인할 수 있을 것입니다. 3. 농지취득자격증명 발급 건축물이 있는 농지를 취득하기 위해서는 지목이 농지이기 때문에 농지취득자격증명 발급을 검토해야 합니다. 이 서류는 등기할 때 제출해야하는 필수 서류이기 때문입니다. 시청이나 읍면동사무소에서는 일단 건축물에 대한 건축허가나 건축신고 사항을 확인할 수 없으면 불법 건축물로 판단합니다. 시청에서는 농지법에 따른 농지전용허가 등 절차 없이 불법 건축물을 지었기 때문에 농지로 원상복구해야 하는 농지로 판단하여 해당 부지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필요하다고 판단할 것입니다. 또한 농지에 불법이 있기 때문에 농지취득자격증명 발급을 반려할 것입니다. 따라서 위에서 설명한 바와 같이 건축물대장이나 항공사진, 재산세 납부 이력 등을 확인해서 1973년 이전부터 농지가 아닌 건축물 부지로 사용하였다고 증명하여 농지가 아닌 것으로 확인을 받아야 합니다. 이러한 증빙서류를 확인이 가능한 경우에 시청에 농지취득자격증명 발급 대상이 아니라고 확인을 해주는 것이 필요합니다. 농지취득자격증명 발급 사항에 대한 자세한 내용은 농지취득자격증명 신청 방법 및 절차, 온라인 신청을 참고하시기 바랍니다. 건축물이 있는 농지가 대지인지 농지인지를 판단하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 핵심은 1973년 이전부터 건축물의 존재를 확인할 수 있는지 여부입니다.    #ONE STEP ABOVE