1. 양도소득의 납부세액(세율이 적용되는 금액) 산출방법
양도가액 (집을 팔때 금액) - 실거래가
- 취득가액 (예전에 집을 살때금액)
- 기타필요경비 (취득세, 등록세, 부동산중개수수료, 인지대 및 기타수수료,
집수선비(리모델링비), 소송비(집에 대한 소송이 있었을경우),
수익자부담금 또는 개발부담금 (아파트분양이나 재개발의경우)
철거비용(신축건물을 팔때 이전건물철거비),
국민주택채권 및 토지개발채권의 매각차손 (채권구입후 바로 팔때 손해본 금액)
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= 양도차익
- 장기보유특별공제 (3년이상보유한 토지및 건물에 적용)
3년이상 4년미만 : 양도차익 * 10%
4년이상 5년미만 : 양도차익 * 12%
5년이상 6년미만 : 양도차익 * 15%
6년이상 7년미만 : 양도차익 * 18%
7년이상 8년미만 : 양도차익 * 21%
8년이상 9년미만 : 양도차익 * 24%
9년이상 10년미만 : 양도차익 * 27%
10년이상 11년미만 : 양도차익 * 30%
11년이상 12년미만 : 양도차익 * 33%
12년이상 13년이상 : 양도차익 * 36%
13년이상 14년미만 : 양도차익 * 39%
14년이상 15년미만 : 양도차익 * 42%
15년이상 : 양도차익 * 45%
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= 양도소득금액
- 양도소득기본공제 (250만원-1년에 한번만,여러부동산을 팔경우 맨처음것만 적용)
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= 양도소득과세표준
* 세율
1. 2년이상보유 : 9~36% 누진세율
(과세표준 1천만원이하: 9%,
1천만원초과 4천만원이하: 18%
4천만원초과 8천만원이하: 27%
8천만원초과 : 36%)
2. 1년이상보유 2년미만보유: 40%
3. 1년미만보유 : 50%
4. 특정지역 내 1세대 3주택(부수토지포함) 이상 보유: 60%
5. 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서
주택수와 조합원입주권 수의 합이 3개 이상인 경우 그 주택 : 60%
6. 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 50%
7. 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 : 50%
8. 비사업용토지 : 60%
9. 비사업용토지 과다소유법인 : 60%
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= 양도소득산출세액
- 신고납부 세액공제 (산출세액의 10%)
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= 양도소득납부세액
숫자만 보면 어지러운분을 위해 예를 하나 들어드리지요.
1992년 분당에 43평아파트를 9000만원에 분양받아 입주한 '갑'은 2008년 1월 14억에 아파트를 매도하려한다.
15년이상 보유및 거주하고, 1세대1주택인 갑은 양도소득세만 얼마를 부담할까?
구입당시 9천만원과 기타 취등록세및 제반수수료로 1천만원을 지출하고 2000년 리모델링을 하면서 3000만원을 추가로 지출했다.
그럼 (14억 - (9000만원+1000만원+3000만원) = 12억7000만원(양도차익)이 나옵니다.
12억7000만원에서 장기보유특별공제는 45% 적용받아 5억7150만원이 공제되어 6억9850만원이 됩니다.
여기에서 매매금액 14억중 6억까지 비과세 부분이기때문에 나머지 8억부분의 세금을 계산합니다.
6억9850 * 8억/14억 으로 계산하면 3억9914만....이 나와 그냥 4억이라 계산하고
4억에서 기본공제 250만원하면 3억9750만원 나오고 여기에 누진세율 36%를 적용(누진공제액1710만원)하여
양도소득산출세액이 1억3784만4천원이 나오고 신고납부하여 추가 10%공제를 받으면 최종적으로
납부세액은 1억2405만9600원이 나옵니다.
이게 1세대2주택이라면 장기보유특별공제를 제외되어 12억7000만원에 250만원공제한 금액이 확정금액이 되고 세율은 50%가 되어 계산하면 납부세액은 5억7037만5천원이됩니다.
만일 1세대3주택이라면 위 확정금액에 세율이 60%가되어 6억8455만원이 됩니다.
이제 이해가 되시나요.
1세대 다주택이신 분들은 양도하실때 우선적으로 양도차액이 적은것부터 파셔야 양도세를 작게 부담하고 보유기간의 긴것일수록 나중에 파셔야 합니다.
카페 게시글
▒▒임대차 질문답▒▒
Re: 집을 팔때 양도소득세를 대충 계산해 보고 싶은데 계산방법좀알려주세요
jdki45
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08.01.22 21:56
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