수유동에 사는 서승욱 주부(29)는 아파트를 매입함과 동시에 전세를 유치해서 자기 자금을 거의 들이지 않고 임대사업에 성공적으로 진출한 사례다. 부동산재테크에 관심이 많았던 서씨는 신설 전철역이 들어설 역세권내 아파트를 예의 주시하다가, 작년 12월 아파트가격의 상승분위기가 커지자, 9호선이 새로 들어설 등촌동 역세권에 위치한 아파트 17평형을 9,500만원에 매입했다.
매매계약 전에 이미 인근 부동산에 부탁해 8,000만원의 전세입자를 확보해 둔 상태. 분양시 자동으로 대출되는 기본융자가 1,400만원 설정되어 있었기에 아파트를 매입하는데 들어간 자기 돈은 현금 100만원. 올해 초부터 아파트값이 강세를 보이더니 지난 5월경에는 1억2천500만원까지 올라갔다.
시세차익의 투자수익률로 따지면 2,500%에 이른다. 서씨의 고수익은 전세유치를 제대로 활용한 사례다. 이렇듯 서씨의 사례처럼 전세를 끼고 아파트를 매입하는 형태를 흔히 '일반임대사업'이라고 한다.
작년도부터 저금리기조에 힘입어 불어 닥친 부동산 투자열풍이 지금은 정부의 주택경기 안정대책의 영향때문인지 다소 가라앉았지만, 요즘 들어 부동산 시장에서 새로운 변화가 느껴지고 있다. 이른바, 20대후반~30대 초반의 주부들이 주류를 이르는 <신세대 부동산 투자족>의 등장이다.
이들의 주요 투자대상은 임대사업용 주택이다. 여유자금의 규모에 따라 다세대부터 아파트, 상가에 이르기까지 투자대상은 다양한 편이나, 최종적인 투자 종결지는 환금성이 가장 뛰어난 중소형 아파트라고 할 수 있다.
과거에는 이들의 주요 투자대상은 주식이었던 것이 주택분양시장의 호조, 부동산 투자 수익율의 급상승을 이유로 40대이후 연령층의 전유물이었던 부동산 시장에 뛰어들게 된 것.
이들은 주로 중소형 아파트 한 채를 사서 전.월세를 놓는 것부터 시작해서 시세가 어느 정도 오른 후, 이를 재매각하고 다시 재투자하여 임대주택을 추가 매입하고, 임대사업자로 등록하는 순서를 취한다. 서민들의 알짜배기 부동산 투자방식이라고 하겠다.
주택임대사업이란 2채 이상의 임대용 주택을 매입해서 정부가 지원하는 각종 세제혜택을 누리면서 전문적으로 임대사업을 하는 것을 지칭한다. 물론, 사업자등록도 임대사업자로 등록해야 한다.
앞에서 예를 든 서씨와 같은 일반 임대사업자가 주택 2채 이상을 소유하고 '주택임대사업자'로 등록하는 경우라고 보면 된다. 최근 들어서는 임대시장에서 월세비중이 점점 높아지고 있는 추세라, 전월세 혼용이나, 보증금부 월세유치를 통해 월 6~12%까지 고정수익을 얻을 수 있다. 시세차익과 월 고정수익, 세제혜택까지 얻을 수 있는 일거삼득인 셈이다.
주택임대사업의 주요 목표는 무엇일까? 월 고정수입이야 은행 예금금리보다는 높은 편이다. 따라서 대분분의 주택임대사업자는 나중에 되팔 때의 시세차익을 중요하게 생각하는 경향이 있다. 환금성이 가장 뛰어난 아파트의 경우, 아파트시세 정보업체인 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면, 입지여건만 뛰어나다면 연평균 아파트 가격상승율이 10%정도라고 추산할 수 있다.
이렇게 3년이면 누적상승율이 35%까지 오를 수도 있다. 결국 주택임대사업은 월 6~10%의 월이자를 받아먹으면서 3년 만기시 35%의 이자를 별도로 주는 적금이라고 비유할 수 있겠다.
아무리 수익률이 뛰어나더라도 정부에서 지원하고 있는 각종 세제지원부분을 제대로 활용할 줄 알아야 성공적인 주택임대사업이라고 하겠다.
주택임대사업자가 받을 수 있는 세제혜택은 신축주택에 대한 취득 · 등록세 감면이다. 신규 또는 미분양 아파트를 분양받거나 임대 목적으로 집을 새로 지어 임대사업자로 등록한 뒤 세를 놓으면 전용면적 18평 이하는 취득 · 등록세 전액을, 전용 18~25.7평 이하는 50%를 깎아준다.
그러나 신축이든 기존이든 양도세 감면혜택은 작년 말을 기준으로 감면혜택이 종료되었다. 물론 임대사업자로 등록하면 재산세(과표의 0.3%)는 여전히 50%를 감면 받을 수 있다.
다만 종합소득에 합산해 계산하던 간주임대료(보증금이나 전세금에 국세청이 정하는 이자율을 곱한 금액)가 올해부터 폐지됐다.
때문에 아파트 두 채를 보증금 2천만원 · 월 1백만원에 세를 주었다면 월세소득 1천80만원1백만원×2가구×12개월×표준 소득률 45%)만 종합소득에 합산해 세금을 내면 된다.
최근 들어 신종 소액 재테크 사업으로 자리잡고 있는 매입임대주택사업은 다른 부동산상품에 비해 상대적으로 초기투자 부담이 적어 적당한 투자대상을 찾지 못하는 대기자금의 안정적인 투자처로 각광을 받고 있다.
특히 정부는 중산층 및 서민층 주거 안정과 침체된 주택경기의 활성화를 위해 임대 주택 사업자 등록 기준을 5가구에서 2가구 이상으로 완화하는 임대주택법 시행령을 개정하여 시행하고 전용 25.7평 이하 신규분양 또는 미분양주택을 임대사업 목적으로 구입할 경우 국민주택기금이 연 7%인 임대사업용 주택구입자금 대출금리를 연 5.5%선으로 인하하고 가구 당 3천만원에서 2000년 9월부터 6천만원으로 인상되어 5천만원 정도의 소자본으로도 도전할만한 사업으로 급부상하고 있다.
전세가 아닌 월세로 놓을 경우, 최근 서울대에서 조사한 자료에 따르면, 강남구는 5.8~6.1%, 노원구는 7.1~8.1%정도로 조사되었다.
월세 수입율과 관련하여 정부는 전세를 월세로 전환할 경우 이자 산정률을 14% 이내로 제한하도록 주택임대차보호법 시행령을 개정 중에 있는 것으로 알려져 있다.
주택임대사업을 계획할 경우. 향후의 시세차익과 임대안정성의 두가지 측면을 고려한다면, 성공적인 임대사업을 꾀할 수 있다.
시세차익에는 환금성이 포함되어 있다. 일정기간 임대를 하다가, 다시 되팔 경우, 판매가 용이해야 되고, 집값도 만족할 수준에 이르러야 한다는 말이다. 이러한 기준으로 볼 때 투자순위는 중.소형아파트 - 오피스텔 - 주상복합 원룸순으로 매겨진다.
환금성이나 시세차익을 고려할 때, 아파트는 단연 1순위다. 부동산정보 제공업체인 유니에셋에 따르면, 올 상반기 아파트값이 평균 14.7%나 올랐다고 한다. 작년 말 2억원이었던 아파트가 2억3천만원선까지 오른 것으로 볼 수 있다. 6개월만에 이 정도의 수익률이라면, 여느 투자수단에 비해 고수익인데다 안정적이기까지 하다.
일단 아파트를 투자대상으로 삼았다면, 임대안정성을 따져봐야 한다. 임대안정성을 볼 때는 임대용이성, 즉 입지여건이 가장 중요한 요소라고 할 수 있다. 임차인을 구하기가 쉬워야 한다는 말이다. 건설업체가 아파트를 지을 때는 분양이나 임대용이성 등을 사전에 평가하지만, 임대사업을 하고자 할 때는 본인이 직접 주변 여건을 살펴봐야 한다. 평형별 전세가라든가, 월세일 경우, <보증금 : 월세 비율> 및 월세이자율 등은 지역 생활정보지만으로도 쉽게 파악할 수 있다.
위치적으로 지하철 등의 대중교통여건도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 지하철 도보 7분 이내의 거리여야 임차인 모집이 용이하다. 인근에 대형할인점이나 쇼핑센터, 시장 등이 가깝게 있으면 더 좋다. 아파트를 임대사업용도로 매입하고자 한다면, 각종 세금 혜택이 주어지는 전용면적 60㎡(18평)이하가 임대사업에 유리하고, 임대수익이 주목적이므로 전세가 비율이 60~80% 이상이 되는 지역이어야 사업성이 있다.