제발 지역주택조합 가입하지 말고, 가입하려면 2017.6.3.이후에 하라

[김은유]

제발 지역주택조합 가입하지 말고, 가입하려면 2017.6.3.이후에 하라

1. 문제의 제기

지역주택조합은 법이 너무나 허술하여 그동안 많은 서민들에게 고통을 주었다.

즉, 처음 약속한 아파트값은 나중에 천정부지로 올라가고, 한번 가입하면 탈퇴도 불가하고, 자격요건을 잃어 제명을 당하거나 자동탈퇴가 되어도 그동안 낸 돈을 환급해 주지 않았다.

심지어는 돈만 받고 떼먹고 도망가거나, 조합이 파산하여 서민이 낸 돈이 모두 날라 가는 경우도 있었다.

그래서 필자는 「지역주택조합의 진실」이라는 책을 출판하고, 여러 칼럼을 기고하여 위험성을 지적하여 왔으나, 아직도 많은 서민들이 아무런 책임도 지지 않은 업무대행사가 무책임하게 내뱉는 가격에 혹하여 오늘 이 시간에도 가입을 하고 있는 줄도 모른다.

거듭 말한다. 지역주택조합은 가입하지 않는 것이 최선이다. 가입하는 순간부터 고통에 시달리는 것이 대부분이다. 그래도 가입하고 싶으면 제발 2017. 6. 3. 후에 가입하라.

왜냐하면 그 이후부터는 개정법이 적용되어, 그나마 조합원들의 권익이 어느 정도는 보호되기 때문이다. 즉, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하는 등 몇 가지를 개선하였기 때문이다.

그러나 그래도 미흡하다. 내가 알고 있는 모든 사람들에게 말한다. 제발 지역주택조합에 가입하지 말라고. 진실을 알면 너무나 두렵다. 지역주택조합의 주인은 조합원인데, 그 조합원들이 업무대행사를 통제하기가 너무 어렵다.

2. 개정 내용 : 주택법[시행 2017.6.3.] [법률 제14344호, 2016.12.2., 일부개정]

총회에서 의결하는 경우 조합원의 10퍼센트(창립 총회 및 령 제20조 제3항에 따라 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 20퍼센트 이상을 말한다) 이상이 직접 출석하여야 한다(령 제20조 제3항 단서).

가. 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설함(제11조제7항부터 제9항까지)

법 개정 전에는 조합원은 탈퇴가 불가하였고, 만일 제명되거나 자격을 잃게 되어 탈퇴가 되어도 그동안 낸 돈에 대한 환급은 바로 이루어지지 않았다. 이에 개정법은 탈퇴를 할 수 있는 경우와 비용환급청구권을 규정한 것이다. 다만 ‘조합규약으로 정한다.’고 하여 한계가 있다.

법 제11조

⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2016.12.2.>

⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. <개정 2016.12.2.>

⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다. <개정 2016.12.2.>

이 법 시행 후 최초로 같은 조 제1항에 따라 주택조합설립인가(변경 인가를 포함한다. 이하 같다)를 받아 설립된 주택조합부터 적용한다(부칙 제2조).

나. 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 함(제11조의2 신설).

제11조의2(주택조합업무의 대행 등) ① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다) 및 그 조합의 구성원(주택조합의 발기인을 포함한다)은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 하여야 한다. <개정 2017.2.8.>

1. 등록사업자

2. 「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제102조에 따른 정비사업전문관리업자

4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자

5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자

② 제1항에 따른 업무대행자의 업무범위는 다음 각 호와 같다.

1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행

2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행

3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행

5. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항

③ 제1항 및 제2항에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선하여서는 아니 되며, 자신의 귀책사유로 조합 또는 조합원에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

④ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위하여 공정거래위원회 위원장과 협의를 거쳐 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있다.

[본조신설 2016.12.2.][시행일 : 2018.2.9.] *도시정비법 조문 변경

제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.12.2.>

1. 제11조의2제1항을 위반하여 조합업무를 대행하게 한 주택조합, 주택조합의 구성원 및 조합업무를 대행한 자

제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 주택조합 업무대행 계약을 체결하는 경우부터 적용한다(부칙 제3조).

다. 지역 또는 직장주택조합의 설립 인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 경우에는 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 공개모집하도록 하되, 이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우에는 그 신고 수리를 거부할 수 있도록 하며, 공개모집 이후 조합원 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있도록 함(제11조의3 신설).

제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.

③ 제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법 및 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

④ 제1항에 따라 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다.

1. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우

2. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우

3. 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우

4. 신고한 내용이 사실과 다른 경우

[본조신설 2016.12.2.]

제102조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제5호 또는 제18호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 50퍼센트에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.12.2.>

2. 제11조의3제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자

제11조의3의 개정규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 따른다(부칙 제4조).

1. 이 법 시행일 이전에 제11조제1항에 따라 주택조합설립인가 신청을 한 경우

2. 이 법 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우

라. 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우에는 그 시공자가 국토교통부령이 정하는 기관의 시공보증서를 주택조합에 제출하도록 하고, 사업계획승인권자가 착공신고를 받는 경우 이의 제출여부를 확인하도록 하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 함(제14조의2 신설).

제14조의2(주택조합사업의 시공보증) ① 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50퍼센트 이하에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.

② 제15조에 따른 사업계획승인권자는 제16조제2항에 따른 착공신고를 받는 경우에는 제1항에 따른 시공보증서 제출 여부를 확인하여야 한다.

[본조신설 2016.12.2.][시행일 : 2017.6.3.] 제14조의2

마. 벌칙 강화

(1) 무자격자 업무대행

제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.12.2.>

1. 제11조의2제1항을 위반하여 조합업무를 대행하게 한 주택조합, 주택조합의 구성원 및 조합업무를 대행한 자

(2) 조합원 모집 미신고, 공개모집하지 않는 경우

조합원 모집이 자율에서 신고로 변경됨으로 이를 지키지 아니한 경우 벌칙을 신설한 것이다.

제102조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제5호 또는 제18호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 50퍼센트에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.12.2.>

2. 제11조의3제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자

3. 시행령 개정안

제20조(주택조합의 설립인가 등) ① (생 략)	제20조(주택조합의 설립인가 등) ① (현행과 같음)
② 제1항제1호가목3)의 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.	② ----------------------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
<신 설>	4의2. 조합원의 제명·탈퇴에 따른 비용의 환급 시기·절차에 관한 사항
5. ∼ 13. (생 략)	5. ∼ 13. (현행과 같음)
③ 제2항제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다. 〈후단 신설〉	③ --------------------------------------------------------------------------. 이 경우 조합원의 10퍼센트(창립 총회 및 제3항에 따라 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 20퍼센트 이상을 말한다) 이상이 직접 출석하여야 한다.
④ ∼ ⑦ (생 략)	④ ∼ ⑦ (현행과 같음)
<신 설>	제26조의2(시공보증) 법 제14조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 비율 이상"이란 총 공사금액의 30퍼센트 이상을 말한다.

4. 시행규칙 개정안

가. 조합총회 의무 의결사항 추가(안 제7조제5항제8호 신설)

주택조합의 업무를 공동사업주체인 시공자 외에 등록사업자 등 일정한 요건을 갖춘 자만이 대행할 수 있게 됨에 따라, 반드시 조합총회의 의결을 거쳐 정하여야 할 사항에 업무대행자 선정 및 계약체결에 관한 사항을 포함함.

나. 주택조합 업무대행자의 업무범위를 구체화(안 제7조의2 신설)

주택조합의 업무대행자가 할 수 있는 업무의 범위에 총회의 운영 및 임원 선거관리업무의 지원과 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자인 업무대행자가 자금관리업무를 수탁하는 경우 그 대리사무를 추가함.

다. 조합원모집 신고 시 제출서류 등(안 제7조의3 신설)

지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집 신고제 도입에 따라 신고 시 제출하여야 할 서류로 조합원모집 주체에 관한 자료, 조합원모집 공고안, 사업계획서, 조합가입 신청서 및 계약서, 토지사용승낙 등 토지확보 증빙자료 등으로 규정하고, 신고서를 접수한 시장·군수·구청장은 15일 이내 수리 여부를 결정하고, 수리 시 신고인에게 신고필증을 발급하도록 함.

라. 조합원모집 공고내용 등(안 제7조의4 신설)

지역주택조합 또는 직장주택조합이 조합설립 인가 및 변경인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 경우 해당 조합원 모집대상지역의 일간신문 및 관할 시·군·구의 인터넷 홈페이지에 조합원모집 공고를 하도록 하고, 시장·군수·구청장은 조합원모집 신청자에게 조합원모집 공고내용 이외에 조합가입 신청자가 알아야 할 사항 등을 접수장소에 따라 게시공고하도록 하며, 별도 안내서를 작성하여 조합가입신청자에게 교부하게 할 수 있도록 함

마. 시공보증서의 범주(안 제11조의2 신설)

시공자가 주택조합에 제출하는 시공보증서는 「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보증서, 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 발행한 보증서, 「은행법」 등에 따른 금융기관이 발행한 지급보증서, 「보험업법」에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권으로 함.

제7조제5항제8호를 다음과 같이 신설한다.

8. 업무대행자의 선정변경 및 업무대행계약의 체결

제7조의2부터 제7조의4까지를 각각 다음과 같이 신설한다.

제7조의2(업무대행자의 업무범위) 법 제11조의2제2항제5호에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호와 같다.

1. 총회의 운영 및 임원 선거관리 업무의 지원

2. 법 제11조의2제1항제5호에 따른 업무대행자가 자금관리업무를 수탁하는 경우에는 그 대리사무

제7조의3(조합원모집 신고) ① 법 제11조의3제1항에 따라 조합원을 모집하기 위하여 신고하려는 자는 별지 제11조의2에 따른 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.

1. 조합원모집 주체에 관한 자료

2. 조합원모집 공고안

3. 사업계획서

4. 조합가입 신청서 및 계약서

5. 토지사용승낙 등 토지확보 여부를 증빙할 수 있는 자료

6. 조합원 분담금 등 자금관리에 관한 자료

7. 업무대행계약서(지역주택조합 또는 직장주택조합이 법 제11조의2제1항에 따라 조합원 가입 알선 등 업무를 대행하도록 하는 경우에 한정한다)

② 시장·군수·구청장은 신고서가 제출된 경우에는 신고 접수일로부터 15일 이내에 수리 여부를 결정하여야 하고, 신고를 수리할 때에는 별지 제11호의3서식에 따른 지역･직장주택조합 조합원모집신고대장에 적고, 신고인에게 별지 제11호의4서식의 조합원모집신고필증을 발급하여야 한다.

제7조의4(조합원모집 공고) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하고자 할 때에는 법 제2조제11호가목에 따른 해당 조합원모집 대상지역의 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 및 관할 시·군·자치구의 인터넷 홈페이지에 게시하여 공고하여야 한다.

② 조합원모집 공고는 조합원모집 신고 수리 후 하여야 한다.

③ 조합원모집 공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 조합원모집 주체의 성명·주소

2. 주택건설대지의 위치 및 대지면적

3. 주택건설예정세대수 및 건설예정기간

4. 조합원모집 세대수 및 모집기간

5. 조합원을 분할하여 모집하는 경우에는 분할 모집시기별 주택공급에 관한 정보

6. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적

7. 신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소

8. 분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용분담에 관한 사항

9. 부대시설 및 복리시설의 내용

10. 당첨자 발표의 일시·장소 및 방법

11. 부적격자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항

12. 계약일·계약장소 등의 계약사항

13. 동·호수 배정의 시기·방법 등에 관한 사항

14. 조합설립인가신청예정일, 사업계획승인신청예정일, 착공예정일 및 입주예정일

15. 조합원의 권리·의무에 관한 사항

16. 그 밖에 추가분담금 등 조합가입 시 유의할 사항으로 시장·군수·구청장이 필요하다고 인정하는 사항

④ 시장·군수·구청장은 조합원모집 신청자에게 제3항 각 호의 사항 외에 조합가입 신청자가 알아야할 사항 그 밖의 필요한 사항을 접수 장소에 따라 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 조합가입 신청자에게 교부하게 할 수 있다.

제11조의2(시공보증) 법 제14조의2제1항에서 “국토교통부령이 정하는 기관의 시공보증서”란 조합원에게 공급되는 주택에 대한 다음 각 호의 어느 하나의 보증서를 말한다.

1. 「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보증서

2. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 발행한 보증서

3. 「은행법」 제2조제2호에 따른 금융기관, 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행, ｢한국수출입은행법｣에 따른 한국수출입은행, 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 또는 「장기신용은행법」에 따른 장기신용은행이 발행한 지급보증서

4. ｢보험업법｣에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권

별지 제1호 서식, 별지 제9호 서식, 별지 제12호 서식을 각각 별지와 같이 하고, 별지 제11호의2서식부터 제11호의4서식까지를 각각 별지와 같이 신설한다.

<상세사항은 “지역주택조합의 진실” 책 참고, 법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

■ 주택법 시행규칙[별지 제11호의2서식]
[ ] 지역주택조합 [ ] 직장주택조합						조합원 모집 (변경)신고서
(앞 쪽)
접수번호					접수일			처리기간 15일
신고인		조합명					직장명
		대표자					생년월일
		조합 주소			(전화번호: )
신고 사항		건설예정지					대지 면적(㎡)
		건설예정 세대수					조합원수
		주택형별					주택 규모(㎡)
「주택법」 제11조의3제1항, 제3항 및 같은 법 시행규칙 제7조의3에 따라 위와 같이 조합원을 모집하고자 신고합니다. 년 월 일 신고인 (서명 또는 인) 조합대표
시장ㆍ군수ㆍ구청장 귀하
첨부서류	신고인(대표자) 제출서류
	1. 조합원 모집 주체에 관한 자료 2. 조합원 모집 공고안 3. 사업계획서 4. 조합가입 신청서 및 계약서 5. 토지사용승낙 등 토지확보 여부를 증빙할 수 있는 자료 6. 조합원 분담금 등 자금관리에 관한 자료 7. 조합원 모집을 대행하도록 하는 경우 업무대행계약서
	본인은 이 건 업무처리와 관련하여「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 시장·군수·구청장이 위의 확인사항을 확인하는 것에 동의합니다. 신고인(대표자) (서명 또는 인)
210mm×297mm[백상지(80g/㎡)]

■ 주택법 시행규칙 [별지 제11호의3서식]
지역･직장주택조합 조합원 모집 신고대장
신고번호	조합명	대표자	전화	조합 또는 사무소 소재지	건설예정지역	주택형별	세대당 주택규모(㎡)	조합원수		조합원 모집시기	비고
297mm×210mm[백상지(120g/㎡) 또는 백상지(80g/㎡)]

■ 주택법 시행규칙 [별지 제11호의4서식]

[ ] 지역주택조합

[ ] 직장주택조합

조합원모집신고필증

신고번호

조합명

직장명

대표자

생년월일

조합 또는

사무소 소재지

(전화: )

조합원 수

조합원

모집 시기

「주택법」 제11조의3제1항, 제3항 및 같은 법 시행규칙 제7조의3제2항에 따라 위와 같이 직장주택조합의 설립신고를 수리하였음을 증명합니다.

년 월 일

시장ㆍ군수ㆍ구청장

직인