임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우2016다277880 판결

[허철구]

임차보증금반환

[대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결]

임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우2016다277880 판결

【판시사항】

임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 채권양도의 요건을 갖추지 않았더라도 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)

【참조조문】

민법 제450조, 제618조

【참조판례】

대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187), 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결(공2017상, 841)

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

주식회사 케이엠텍 (소송대리인 변호사 박태호)

【원심판결】

대구지법 2016. 12. 8. 선고 2016나307598 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심은, 임대인의 지위를 승계한 피고는 임차인인 원고에게 미지급 임대차보증금 30,891,297원을 지급할 의무가 있다고 판단한 후, 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전에 원고가 연체한 차임 등 상당액 30,891,297원을 임대차보증금에서 공제하기로 합의하였다는 피고의 주장에 대하여, 제출된 증거만으로는 그와 같은 합의가 있었다고 인정하기 어렵다는 이유로 위 주장을 배척하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보아도, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 합의 또는 묵시적 합의의 성립에 관한 사실을 오인하거나 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2, 3점에 대하여

가. 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 임대차에 따라 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙이다. 따라서 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에는, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 임대차보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 등 참조). 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결 참조).

나. 원고가 전 임대인에게 30,891,297원 상당의 차임 등을 연체한 후 피고가 이 사건 건물에 관한 소유권을 취득함으로써 임대인의 지위를 승계하였고, 그 후 임대차관계가 종료되자 원고가 위 연체차임 상당액을 제외한 임대차보증금만을 반환받고 피고에게 이 사건 건물을 인도한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전까지 발생한 위 연체차임 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보는 것이 타당하다. 그런데도 이와 달리 전 임대인이 임대차계약 종료 전에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시를 하거나 피고에게 그에 관한 채권을 양도하였다는 증거가 없다는 등 그 판시와 같은 사정만을 들어 위 연체차임 상당액이 임대차보증금에서 공제되지 않는다고 판단한 원심판결에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박정화(재판장) 김용덕 김신(주심) 박상옥