은마 20억 붕괴와 오늘(11월3일)자로 본 강남아파트 현주소~!

늘 강의때마다 하는 얘기~!나, 잘생겼냐? 못생겼나? 를 물으면 잘 생겼다고 한다~!그럼 뭔가 기준이 있을 것이고 그 기준보다 잘생기면 잘생긴 것이요 아니면 못생긴 것이다.바로 대한민국 아파트는 서울의 강남이고 강남의 어디를 기준으로 할까?같은 도곡동에서 타워팰리스인가? 현대인가? 아니면 대치동에서 은마인가? 우성인가? 선경인가?하여 90년대부터 샘플로 잡은 아파트가 바로 8학군의 대명사이자 얼굴마담인 대치(개포)우성~!이 대치(개포)우성을 나는 30년이나 분석했는데...신기하게도 강남주택시장 아니 대한민국 주택시장을 가장 정확하게 표시해 주니 요걸 분석해 보자~!바로 방금전 3일 오후 3시경 전화로 물어본 은마 31평형(전용23평)이 20억이 깨졌다는 기사를 봤다 했더니....그냥 무덤덤(목소리)한데...늘 언급했듯이 대치동에서도 은마는 순위가 4~5순위~!그럼 은마보다 더 잘생기고 더 잘 나가는 놈이 있다는 얘긴데...우선 은마 31평형은 21억~22억 정도 나가다가 19억5천에 거래 되었다고 하는데 2~3년전 가격~!그럼, 청실을 재건축한 대치팰리스의 경우 34평형은 32억~33억...급매였던 38평형도 41억~42억하다가 38억에 거래~!다시...대치우성을 보자~!31평형이 전용 25.7평으로 바로 이 아파트가 매번 거론하는 샘플아파트인데....31억~32억으로 그야말로 평당 1억의 표준인데 최근 살 사람도 필 사람도 없는 상황에서 29억?~30억?그래서 언제까지 갈 것이고, 얼마의 낙폭을 예상하는냐 물어봤더니...교수님 유튜브를 봤다 하면서....예견한 27억? 까지로 본다고 한다~!하여, 25억까지 떨어짐을 얘기했더니 대치우성 31평형이 25억까지 가면 그야말로 잃어버린 일본 짝 난다 한다~!언제까지로 보는냐에서는 내년 하반기까지를 바닥으로 본다고 한다~!자~!이번에는 개포 1단지 재건축(현재 미입주)DH퍼스티어를 보자면 34평형이 31~32억이었는데...아직 29억~30억이란다~!입주하면 평당1억으로 34억 정도 할듯 한데....금년 3월 '아파트의 프레미엄은 어떻게 발생하는가'의 강의에서....당시 강의 자료로서 이곳의 공시지가는 2021년이 5.500만원이고 2022년 공시지가는 6.363만원이다.뭘 말하는가하면 여기 이 땅값에 건축비를 더 해보라~!바로 지가연동방식인 승인분양가격이 나오는데....<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/76e5a72520bbaa825143eda939e10c4655067953" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/76e5a72520bbaa825143eda939e10c4655067953" data-origin-width="574" data-origin-height="428"></div>아무래도 강남얼굴의 표상인 지역의 커다란 낙폭(30%~50%)은 현재, 지금, 현 시점에서 볼때 무리 아닐까?반면, 아래 설명하겠지만 MZ세대와 갭투자의 무대였던 외곽과 지방저가주택은 상당한 타격이 올수있다.#다시 본론으로 가서 다만 이는 가장 잘생긴 강남의 얼굴이고....여기서 도곡동 양재동으로 가면 좀 덜 잘생긴 아파트라 보시라~!그럼...우리지역은?우리동네는?이렇게 보라는 얘기다.떨어질때는 공포로 몰가는 전문가분들~!오를때는 각종 계수와 지표 들이대고 이 동네가 어떻고 저 동네는 어떻하다는 분들~!#부동산 30여년을 봤는데....지표와 계수를 들이대는 x(분)들이 이럴때는 쥐 죽은 듯 조용하더라~!지난 3월 강의 자료이며 유튜브 강의때 사용한 자료~!<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/ef9f53e589ab27fce5185308a314b6aa0d8e21f1" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/ef9f53e589ab27fce5185308a314b6aa0d8e21f1" data-origin-width="479" data-origin-height="356"></div><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/acabf9d78eae1a635319cf6eaa25a473ae455cb4" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/acabf9d78eae1a635319cf6eaa25a473ae455cb4" data-origin-width="479" data-origin-height="355"></div>예전에는 M세대에 갭투자란게 없었고...따라서 도 아니면 모의 단순 수요공급법칙으로 집값이 오르면 더 오르고 떨어지면 강남이 더 떨어졌었다~!그래서 하락시에는 강남과 강북의 갭이 얼마차이가 줄어들면 꼭 언론에서는...꼭 강북의 심볼인 용산을 거들먹거렸다.그러나, 시대가 변한 요즘에는 갭투자+M세대의 등장으로 시장 판세(흐름)가 달라졌다~!이 세력들의 먹잇감은 주로 변두리 외곽과 지방의 저가APT를 중점 공략했는데...따라서 이번 하락장세는 이들이 중점공략했던 외곽 지방의 저가 주택부터 타격이 오고 당연 하락 폭도 큰 것이며...오히려 중앙 무대인 강남의 타격은 지방이나 외곽보다는 낙폭이 적은듯하다.위에서 예견한대로 이 장세는 얼마나 갈지 얼마나 떨어질지 12월에야 장세판도가 나올 것이다.<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/94a33f169f80b8e2c0c8b4b8326660f82dc9239a" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/11cwt/94a33f169f80b8e2c0c8b4b8326660f82dc9239a" data-origin-width="481" data-origin-height="358"></div>그렇다고 마냥 긍정의 시그널은 아니다~!사람 인생 앞날 예견이 매우 힘들듯~!부동산시장의 앞날 또한 예견이 엄청 힘든다~!