판교낙첨자, 포스트판교 vs 기존매입, 어떻게 할까?

[세가지만트라]

가슴 졸이며 기다렸던 판교 청약자들의 판로가 정해졌다. 당첨된 청약자들은 즐거운 마음으로 자금 준비와 계약서 서류 등을 챙기면 되지만 낙첨자들은 고민에 빠졌다.

하지만 판교신도시 청약에서 떨어졌다고 마냥 낙심할 필요는 없다. 판교를 대체할 만한 곳에서 아직 많은 신규 분양이 기다리고 있으며, 판교 재도전 기회도 아직 남아 있다. 최근 매수세가 살아나고 있는 기존 아파트 매입이나 알짜 미분양을 점검해 보는 방법도 있다.

지금부터는 판교 청약에서 떨어진 것은 빨리 잊고, 앞으로 어떻게 해야 할 지 새로운 내집마련 계획을 세우는 것이 중요하다.

◇ 낙첨된 청약통장, 어떻게 활용할까?

판교신도시 청약에서 떨어진 청약예금 통장은 어떻게 할까?

꼭 판교만을 고집하지 않는다면 포스트 판교 유망지역을 찾아 청약예금 통장을 사용해도 좋다. 특히 오는 2008년부터 청약가점제도가 적용될 예정으로 향후 당첨 가능성이 낮아질 것으로 예상되는 예비 청약자라면 가능한 한 빨리 유망한 택지지구 등을 골라 적극적으로 도전하는 것이 현명하겠다.

또한 판교신도시 중대형 청약에서 낙첨됐다면 어느 정도 자금력은 확보된 예비 청약자일 것이다. 이들이 원하는 중대형 신규분양이 나올, 판교신도시 중대형을 대체할 만한 분양 예정지는 어디일까?

연내 다시 청약 도전을 한다면 포스트 판교로 불리는 용인 흥덕지구, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등을 꼽을 수 있다. 유망 분양예정지로 꼽혀온 공공택지들로 입지나 분양가 수준, 규모 면에서 장점이 많다. 다만 연내 우선 분양될 단지들은 상대적으로 판교에 비해 대형이 없거나 적고 도촌이나 청계는 주공 분양분이 먼저 분양에 나온다.

그 외에는 같은 2기신도시인 동탄의 메타폴리스 주상복합과 국제도시로 개발될 인천 송도신도시의 포스코건설 주상복합 센트럴파크1 등이 관심을 모으고 있다. 또한 최근 떠오르고 있는 인천의 경우 남동구 고잔동 72만평 부지의 에코메트로 프로젝트, 한화꿈에그린 분양계획이 있고 영종신도시에서도 영종 자이 등이 공급될 계획이어서 눈길을 끈다.

서울에서도 현대건설㈜이 짓는 서울숲 주변 성수동 힐스테이트가 분양예정이고 남산SK 주상복합과 종로 숭인 동부센트레빌 등 강북권 재개발 아파트도 다수 대기 중이다.

올해 예정 물량으로 만족하지 못한다면 2007년 이후를 기약하는 것도 나쁘지 않다. 올해 주요 지역에서 연기된 단지들이 내년부터 분양될 예정이기 때문이다.

용인에서는 민간 택지인 성복지구가 내년쯤 공급될 예정이다. 이르면 연말 예정으로 알려지고 있으나 내년으로 연기될 가능성이 많다. 그 외에 분양가 논란으로 연기된 은평뉴타운과 2기신도시 김포 장기, 파주 운정지구가 2007년에 분양 공급될 예정이다.

만약, 반드시 판교만을 고집한다면, 청약 가점제가 적용되는 2008년까지 기다렸다 판교에 재도전을 하는 방법도 있다. 만일 여기에서도 떨어진다면 2009년에 공급될 송파신도시와 2008년 예정인 수원 광교신도시도 기다리고 있다.

◇ 판교 재도전 가능한가?

반드시 판교신도시를 원하고, 자금이나 시간상 여유가 있는 청약자라면 2008년에 있을 판교 재도전을 고려해 볼만 하다. 다만, 일반분양 아파트 보다는 주상복합, 임대아파트 물량이 많아 신중한 판단이 필요하다.

2008~2009년까지 25.7평 초과물량만 연립, 주상복합, 임대, 공동주택 종류별로 총 1만 888가구 가량 분양될 계획이다. 임대아파트가 8천342가구로 대부분 차지하며 나머지 2천546가구 중 주상복합이 총 1천266가구, 연립주택 3개 블록 300가구, 일반아파트 980가구 등이다.

주상복합 물량은 신분당선 판교역 주변에 위치해 입지가 우수하다. 전매제한 기간은 민간업체가 분양하면 입주 때까지만 제한되고 공영에서 분양하면 5년 동안 팔지 못한다.

◇ 차라리 기존 아파트 매입할까?

신규분양 아파트를 청약하기 위해 오랫동안 무주택으로 기다려 온 실수요자들에게 당첨 보장이 없는 청약을 무작정 고집하라고 하는 것은 쉽지 않다. 이번 기회에 기존 아파트를 매입하거나, 1주택자들은 소형에서 중대형으로 갈아타기를 해보는 것도 낙첨자들이 고려해 볼 만하다.

수도권 지역별로 보자면 이미 가격이 너무 오른 강남권이나 양천지역을 제외하고 성동, 광진, 마포, 동작, 영등포 등 부도심권 주요 지역의 역세권 중소형을 우선 점검해 보는 게 좋다. 물론 이들 지역도 가격이 많이 올랐지만 상대적으로 저렴한 수준이고 추가 상승 여력도 있다.

강북권은 아직은 생활환경이 열악하지만 뉴타운이나 재개발 호재를 기대한다면 중장기 관점에서 노려볼 만 하다. 기본 생활 편의성은 보장되어야 하므로 지하철 역세권이나 도로 교통이 좋은 곳을 골라야 한다.

수도권에서도 재개발 호재 지역 주변으로 입주연차가 오래되지 않은 단지를 고른다면 주변 이주수요 등 배후 수요가 탄탄해 수익성이 높을 것으로 기대된다. 또한 재건축 재개발 바람이 불고 있는 만큼 노후단지 투자도 다시 검토할 만 하다.

물론 최근 서울 수도권 아파트 시장을 중심으로 주택 매수세가 살아나면서 가격 상승 전망이 나오고 있어 기존 아파트 매입 결정이 쉽지는 않다. 또한 수익이 예상되는 지역은 가격이 이미 상당수준 높게 형성되어 있다는 점도 감안해야 한다.

하지만 최근 가을이사철 전세값 상승으로 매매값도 상승 조짐을 보이고 있고 소형 매수세가 중대형으로 확산될 조짐도 무시할 수 없어 기존 아파트 내집마련을 원한다면 가능한 한 빠른 시일 내에 매입 결정을 하는 것이 좋을 전망이다.

물론 가격 하락 예상 변수도 많아 가격이 안정될 가능성도 있다. 일부 전문가들은 2007년부터 적용되는 1가구 2주택자 양도세 50%중과에 따라 연말까지 매물 출시와 가격 하락을 예상하기도 한다. 하지만 이미 처분된 매물이 많은 상황으로 이에 따른 가격 하락과 매물 출시 급증은 쉽지 않을 전망이다.

또한 북핵문제와 분양시장의 제도 변경, 고분양가 논란 등 변수가 많지만 기존 아파트 매입을 결정했다면 너무 눈치만 볼 게 아니라 개인 자금 계획과 내집마련 스케줄에 따라 움직이는 것이 좋다.

◇ 고분양가, 아파트값 상승구조, 미분양은 어떨까?

청약통장과 기존아파트, 그 중간쯤에 미분양아파트도 살펴볼 수 있다. 통장을 사용하자니 이후에 나올 분양물량이 걸리고, 기존 아파트를 매입하자니 가격이 비싸고, 결정이 쉽지 않다면, 미분양 아파트를 따져보자.

청약시기를 계속 늦춘다면 분양가 상승문제를 고려해야 한다. 분양가 상한제를 적용하고 있지만 분양시기가 늦어질수록 대출이자 등 건설사들의 금융비용 증가로 그만큼 분양가가 상승할 가능성이 높다. 후분양제나 분양원가 공개 이슈가 있지만 분양가 하락에 대한 구체적인 계획이 나와있는 것은 아니어서 장담할 수만은 없는 상황이다. 또한 건설사들이 초기 공사자금 조달 어려움과 그 기간 동안 발생하는 금융비용을 분양가에 전가할 가능성도 있다.

이런 상황에서 최근 고분양가 논란으로 서울 수도권 중심으로 미분양 물량이 감소하고는 있지만 최근까지도 아주 인기 있는 지역, 단지를 제외하곤 대부분 분양 사업장에서 미분양 물량이 발생했다.
미분양 아파트는 청약 통장이 필요없고, 프리미엄도 없는 데다가 준공 후 미분양의 경우 즉시 입주도 가능한 장점이 있다. 미분양의 원인이 있겠지만, 현장을 직접 점검해 보고 결정한다면 옥석가리기도 가능하다. 기본 환경이 양호하고 장기적으로 개발 가능성이 높은 지역을 중심으로 점검해 보고 건설업체들이 제공하는 금융혜택을 적극적으로 활용하도록 하자.

- 판교 낙첨자 : 신규분양 vs 기존매입, 개인 조건별로 선택 차별화

판교신도시 중대형 청약이 좌절되면서 내집마련 방법과 적절한 타이밍을 두고 고민에 빠진 실수요자들이 많을 것이다. 특히 최근 주택시장의 매수세가 살아나는 분위기 속에서 연말까지 예정된 변수가 많고 북한의 핵실험 발표로 더욱 불안한 모습을 보이는 현 상황은 그런 고민을 고조시키고 있다.

하지만 포스트판교로 불리는 유망 지역의 신규분양 물량과 투자성 있는 기존 중소형 아파트 매입 등을 통해서 대체 계획을 세울 수 있을 것이다. 두 상품의 경우 수요자의 조건이나 특성, 선호요인에 따라 선택해야 하므로 신중한 판단이 요구된다.

무주택자로 청약자격 요건이 좋고 향후 달라질 청약제도 하에서도 당첨 가능성이 높다면 여유를 가지고 신규분양을 차분히 준비하는 것이 좋다. 물론 당장 4분기에도 유망한 지역을 적극적으로 청약할 것을 권한다.
반대로 1주택 이상 소유자나 단기간 내 투자 결정이 필요한 수요자라면 기존 아파트 매입을 고려해 보는 게 좋다. 당첨 경쟁이 없어 투자 계획 설계 및 진행이 용이하기 때문이다. 하지만 투자비용이 상대적으로 단시일 내에 많이 필요하므로 자금 동원 계획이 보다 치밀해야 한다. 또한 추가 상승 여력이 있는 중소형 블루칩 단지를 골라내는 것이 관건이다.


[부동산114 이미윤]