임차권 등기 이후 후속 임차인의 지위 (최광석 변호사)

[미라클/임순식]

임차권 등기 이후 후속 임차인의 지위

(대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610(본소) 부당이득금, 2022다246627(반소) 보증금반환 판결 해설)

임대차보증금을 제 때 반환받지 못하는 경우가 많아지면서 임차권등기신청 역시 잦아지고 있다. 

하지만, 다음과 같은 점을 고려하면 임차권등기신청에 보다 신중할 필요가 있다. 임차권등기된 이후 빈집에 다른 세입자가 거주하면서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가질 경우  보증금반환이 곤란해질 우려가 있기 때문이다. 

먼저, 관련 법령을 정리해보자(상가건물임대차에도 마찬가지 우려가 있지만, 전세 형태가 대부분인 주택의 경우가 더 심각할 수 있다는 점에서 주택임대차를 전제로 설명하기로 한다).

★ 주택임대차보호법  제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다. 

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 '가압류'는 '임차권등기'로, '채권자'는 '임차인'으로, '채무자'는 '임대인'으로 본다. 

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

임차권등기된 상태에서 해당 임대차목적물에 대해 정상적인 임대차계약이 체결되기는 쉽지 않다. 임차권등기가 존재한다는 것은, 기존 임대차보증금이 정리되지 않았다는 의미로 볼 수 있어, 이런 상태에서는 정상적인 임대차계약이 체결되기는 어렵다. 임차권등기된 임대차목적물을 임차하면 법적 보호를 받지 못한다는 인식이 강하기 때문이다. 

하지만, 법적으로는 반드시 그렇지 않을 수도 있다. 주택임대차보호법  제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다”고만 규정하고 있기 때문에, 반대해석으로 대항력과 우선변제권 취득에는 하등의 지장이 없다. 

★ 동법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

임차권등기된 집을 임차하더라도 대항력과 우선변제권을 가진다는 것은 언뜻 이해하기 어렵지만, 현행 법령 해석 상으로는 부득이하다. 최근 선고된 대법원 판결 역시 마찬가지 입장이다. 

★ 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610(본소) 부당이득금, 2022다246627(반소) 보증금반환 

1. 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었지만 임차인인 피고(반소원고, 이하 ‘피 고’라 한다)는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 임대인 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간 이후에도 존속되고 있고, 피고는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 경매 절차에서 이 사건 주택을 매수한 원고(반소피고)에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다. 나아가 주택임대차보호 법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조 에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의  소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약 증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등 기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다. 

2. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장 과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각 하고 상고비용은 본소, 반소를 합하여 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로  주문과 같이 판결한다. 

1,2심 법원 모두 ‘임차인인 피고가 낙찰자인 원고에 대해 대항력을 가진다’는 전제에서 원고에 대한 보증금청구권이 있다고 판단하였는데, 원고 상고에 대해 대법원은 상고기각 판결을 선고했다.  

임대차등기된 집에 대한 임대차계약인데다가, 해당 임대차목적물에 선순위 저당권 등이 없어 후속 임차인의 대항력 여부의 판단이 쟁점된 드문 사례라는 점에서, 1심 판결을 통해 사실관계를 먼저 살펴보기로 한다.  

★ 광주지방법원 2021.8.17. 선고 2021가단515444(본소) 부당이득금, 2021가단515451(반소) 보증금반환 

1. 기초사실 

(1) c는 2010. 8. 12. 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

(2) 피고는 2017.9.경 c로부터 이 사건 주택을 임차한 후 c에게 임대차보증금 39,000,000원을 지급하였다. 그 후 피고는 2017. 12. 13.경 이 사건 주택을 인도받아 이를 점유하기 시작하였고, 2017. 12. 14. 이 사건 주택에 전입신고를 하였다. 

(3) 그런데 c는 이 사건 주택의 전 임차인 d에게 임대차보증금을 반환하지 않고 있었고, 이에 피고와 c는 2018. 1. 10. '피고가 c로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 39,000,000원, 임대차기간 2018. 1. 10.부터 2018. 1. 30.까지로 정하여 임차하였다'는 내용의 임대차계약서를 작성하였다 (이하 위 임대차계약서 기재 내용과 같은 임대차계약을 '이 사건 임대차계약'이라 한다). 피고는 2018. 1. 10. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 

(4) 이 사건 주택에 관하여 e, f, d의 각 강제경매개시신청에 따라 2018. 7. 13., 2018. 9. 4., 2018. 11. 15. 각 강제경매개시결정이 이루어졌고[광주지방법원 g, h(중복), i(중복), 이하 위 각 강제경매개시결정에 따른 이 사건 주택에 관한 경매를 '이 사건 경매'라 한다], 원고가 이 사건 경매절차에서 2020. 1. 22. 이 사건 주택의 소유권을 취득하였다. 

(5) 한편, 피고는 이 사건 경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하였으나, 2020. 2. 25. 배당기일에 피고보다 선순위인 권리자가 있어 배당을 전혀 받지 못하였다. 

(6) 원고는 피고를 상대로 이 사건 주택에 관한 부동산인도명령을 신청하여 2020. 4. 10. 인도명령을 받았고(광주지방법원 j), 피고가 위 인도명령에 대한 항고를 하여 2020. 5. 6. 위 인도명령에 기한 강제집행은 피고가 원고를 위하여 5,000,000원을 공탁할 것을 조건으로 항고심 사건의 결정시까지 정지한다는 결정이 내려졌다. 

(7) 피고는 현재까지 이 사건 주택을 점유하고 있고, 임대차보증금을 반환받지 못하였다. 

2. 본소청구에 대한 판단 

가. 원고 주장 요지 

피고는 원고 소유의 이 사건 주택을 점유하고 있고, 이는 원고에 대한 불법행위에 해당한다. 피고가 이 사건 주택을 점유하지 않았다면 원고는 이 사건 주택을 임대차보증금 69,000,000원에 임대하여 그 임대차보증금으로 제3자에 대한 채무를 변제하였을 것인데, 피고가 이 사건 주택을 점유하여 원고가 이를 임대하지 못하였고, 결국 원고는 제3자에게 채무를 변제하지 못하여 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금까지 지급하여야 하는 손해를 입게 되었다. 

따라서 피고는 원고에게 불법행위를 원인으로 한 손해배상으로 7,590,000원(=원고가 지급받을 수 있었던 임대차보증금 69,000,000원 × 연 12% × 원고가 이 사건 주택의 소유권을 취득한 2020. 1. 22.부터 2020. 12. 19. 까지 약 11개월/12개월) 및 이에 대한 지연손해금과 2020. 12. 20.부터 이 사건 주택의 인도일까지 월 690,000원(위 69,000,000원 x 연 12% x 1개월/12 개월)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 

나. 판단 

1) 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하면, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 

한편, 주택임대차보호법 제3조의5는 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 이루어져 임차주택이 경락되어도, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 명시적으로 규정하고 있다. 또한 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 관하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결 등 참조). 

2) 이 사건 임대차계약은 2018. 1. 31. 기간 만료로 종료되었음에도 피고는 c로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 c 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 2018. 2. 1. 이후에도 존속되는 것으로 보아야 한다. 

나아가 피고는 c와 이 사건 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나, 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 위 1)항에서 본 법리에 따라 경락인인 원고에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다.

그렇다면 피고는 원고가 이 사건 주택의 인도를 구하더라도 이 사건 주택에 관한 임대차관계의 존속에 따라 임대차보증금반환과의 동시이행 항변을 할 수 있으므로, 피고의 이 사건 주택 점유가 위법함을 전제로 하는 원고의 본소청구는 나머지 점에 관하여 나아가 살필 것 없이 이유 없다.

3. 반소청구에 관한 판단 

앞서 인정한 바와 같이, 이 사건 임대차계약은 2018. 1. 31. 기간이 만료되었고, 피고는 이 사건 주택의 경락인인 원고에게 대항하여 이 사건 임대차계약에 정해진 임대차보증금을 반환받을 때까지 위와 같이 임대차기간이 만료한 상태의 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 원고는 피고에게 임대차보증금의 반환으로 39,000,000원 및 이에 대하여 피고로부터 이 사건 주택을 인도받은 날의 다음날부터 다 갚는 날까지 민법에 정해진 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(임차인의 임대차목적물반환의무와 임대인의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로 원고는 피고로부터 이 사건 주택을 인도받거나 인도를 위한 이행의 제공을 받은 날의 다음날부터 지체책임을 진다고 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 원고는 피고의 이 사건 주택점유가 위법하다고 주장하고 있어 피고가 원고에게 이 사건 주택을 인도하거나 인도를 위한 이행의 제공을 하더라도 임의로 임대차보증금반환의무를 이행할 것을 기대하기 어려우므로, 피고로서는 민사소송법 제251조에 따라 이 사건 주택을 인도한 다음날부터 다 갚는 날까지 위 임대차보증금에 대하여 민법에 정해연 5%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 미리 청구할 필요가 있다.

판결에서 “전 임차인 d”로 표시된 기존임차인이 경매과정에서 보증금을 반환받았는지 여부는 다소 불분명하지만, 신규 임차인인 피고에 대한 분쟁만 있었던 것으로 보아, 기존임차인은 경매과정에서 배당요구를 통해 배당받았거나 아니면 배당요구없이 대항력있는 임차인으로서 낙찰자인 원고에게 임대차승계형식으로 자진변제받는 방법으로 보증금을 모두 해결한 것으로 보인다. 반면, 임차권등기 이후 임대차계약한 피고는 원고에게 정상적인 임차인으로 인식되지 않았을 것이다. 때문에 낙찰 직후 원고는 피고를 상대로 바로 인도명령신청까지 제기했다. 당초 경매법원 역시 피고를 비정상적으로 보고 ‘대항력이 없다’고 판단하여 인도명령을 인용하는 결정을 내렸다. 하지만, 항고심에서 집행정지결정을 통해 인도집행이 보류되는 우여곡절을 겪던 중, 본안재판을 통해 피고에게 최종 승소판결이 선고된 것이다. 

위 판결이 시사하는 바는 적지 않다. 언뜻 보면, 임차권등기 이후 임차인에게도 대항력이나 우선변제권이 있을 수 있다는 점에서 낙찰과정에서 유의해야할 수도 있다는 정도로 이해될 수 있지만, 위 판결의 더 중요한 의미는, 임차권등기에도 불구하고 신규 임대차계약을 통해 대항력과 우선변제권을 가질 수 있는 새로운 이해관계인(임차인) 등장으로 기존임차인의 보증금반환이 곤란해질 우려가 있다는 점이다. 아마도, 위 사례에서 원고는 후속 임차인을 비정상적으로 보고 보증금반환책임이 없다는 전제로 낙찰받았을 것이다. 하지만, 위 판결 이후에는 임차권등기 이후 후속 임차인보증금도 책임져야할 수 있어 이런 물건들에 대한 입찰기피현상이 생길 수 있다. 경우에 따라서는 보증금에 대한 부담 때문에 낙찰이 불가할 수도 있을 것이다. 경매에 임박한 소유자(임대인) 입장에서는 새로운 돌파구인 셈이다. 신규 임대차계약을 통해서 경매를 피할 수 있기 때문이다. 후속 임대차계약을 허위로 조작할 가능성도 있지만, 더 우려스러운 것은 합법적으로 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있는데다가, 시세에 비해 저렴하게 임차해서 거듭된 유찰로 장기거주까지 가능하다면 이해관계 일치하는 임차인도 얼마든지 가능할 수 있어, 앞으로는 이런 임대차계약이 횡행할 여지가 있게 된다. 

이런 점을 감안한다면, 임차권등기에 대한 믿음으로 너무 쉽게 점유를 상실하는 행위는 더 큰 위험을 자초할 수 있어, 보증금받을 때까지는 점유를 넘기지 않고 그대로 지키는 원칙적인 대응이 필요할 수 있다. 다른 곳으로 이사할 수 밖에 없는 절박한 사정 때문이 아니라 임차권등기 후 새로운 전입신고를 통해서 임대차보증금에 대한 지연이자를 받을 목적으로 쉽게 점유를 상실해버리는 것은 권리보호 차원에서 바람직하지 못할 수 있다.

아울러, 조속한 법개정도 필요할 수 있다. 현행법이 임차권 등기 이후 후속 임차인에 대해 최우선변제권만 제한한 것은, 최우선변제권이 인정되면 임차권등기의 의미가 퇴색될 것을 우려한 것인데, 대항력과 우선변제권 인정만으로도 이런 우려는 크다는 점에서 대항력과 우선변제권까지 없애는 방향으로 법개정이 필요할 수 있다.