가. 의의
- 표준지 공시지가란 국토해양부장관이 전국의 개별토지(약 2,750만 필지)중 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정 · 조사하여 공시하는
것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말함 (통상적으로 매년 2월말경 공시)
- 표준지 공시지가는 개별공시지가의 산정기준이 되는 공적지가로서 국토의 효율적인 이용과 국민경제발전에 이바지할 목적으로 감정평가사가
국토해양부장관으로부터 의뢰받아 조사 · 평가함
나. 조사근거 :
부동산가격공시및감정평가에관한법률(이하 "법"이라 함)
- 적정가격(법 제2조제6호)조사 : 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고
인정되는 가격을 조사함. 적정가격은 시장가격에서 불합리한 요소를 배제한 가격으로 투기적 요소나 거래당사자간의 특수한 사정으로 인하여 형성되는
가격은 배제됨
- 조사·평가의 기준(법 제5조) : 국토해양부장관으로부터 의뢰받은 둘 이상의 감정평가업자는 인근유사토지의 거래가격·임료 및 당해토지와
유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 적정가격을
조사·평가함
다. 효력
- 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를
산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됨 (법 제10조 : 공시지가의 효력)
※ 각종 토지에
대하여 감정평가를 하는 경우에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가함 (법 제21조 : 토지의 감정평가)
※ 행정목적으로 사용되는
토지에 대하여 그 가격을 산정하는 경우에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가함 (법 제9조 : 공시지가의 적용) 라. '개별공시지가'와의 구분
- 개별공시지가란 표준지 공시지가를 기준으로 "토지가격비준표"를 활용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말함 (전국 약 2,750만
필지)
- 개별공시지가는 시·군·구 지가담당공무원이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 건설교통부장관이 개발·공급하는
"토지가격비준표" 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 다음 법 제11조의 규정에 의해
결정·공시함
|
가. 표준지의 선정 및 조사
- 국토해양부장관이 표준지별로 각 2인의 감정평가업자에게 조사·평가를 의뢰하며, 지역별로 감정평가사가 표준지를 선정하고 토지특성 및 가격수준
등을 조사함
나. 적정가격의 감정평가
- 감정평가사는 표준지의 특성 등을 조사·평가하고 시·군·구 및 토지소유자의 의견을 청취한 후 적정가격으로 감정평가함
다. 지가공시
- 표준지의 평가가격에 대하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시지가를 결정한 후 관보에 공시함
|
가. "감정평가사"가 다음의 목적으로 토지를 감정평가하는 경우
①
공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상 ② 국·공유토지의 취득 또는 처분 ③ 국토의계획및이용에관한법률 기타
법령에 의하여 조성된 공업용지·주거용지·관광용지 등의 공급 또는 분양 ④ 토지구획정리사업, 도시재개발 또는 정리를 위한
환지·체비지의 매각 또는 환지신청 ⑤ 토지의 관리 매입 · 매각 · 경매 · 재평가
나. 시장 · 군수 · 구청장이 개별공시지가를 산정하는 경우
- 개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합토지세, 개발부담금 등의 토지에 대한 과세와 부담금의 부과기준으로 활용됨
다. 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 기타 일반인의 경우
- 공시지가는 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등이 대출과 관련하여 담보평가시 참고자료로 활용되고 있으며, 일반인의 토지거래시 그 지표가 되고
있음
|
가. 표준지 공시지가는 법 제8조의 규정에 의거 토지소유자 등 이해관계인의 이의신청에 의해 재평가 ·
공시될 수 있음
※ 변경사항이 있는 경우 우편으로 통지할 예정임 나. 항목별 표기사항
(1) 일련번호 : 행정자치부 행정전산망 지역코드를 기준으로 지번순서 등에 따라 일련번호를 표기함 (2) 소재지 및 면적 :
토지(임야)대장에 기재된 1월 1일 기준의 소재지 및 면적을 표기함 (3) 지목 : 공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목을
표기함
< 지 목 구 분 >
지 목 |
약어 |
지 목 |
약어 |
전 |
전 |
철도용지 |
철 |
답 |
답 |
제 방 |
제 |
과 수 원 |
과 |
하 천 |
천 |
목장용지 |
목 |
구 거 |
구 |
임 야 |
임 |
유 지 |
유 |
광 천 지 |
광 |
양 어 장 |
양 |
염 전 |
염 |
수도용지 |
수 |
대 |
대 |
공 원 |
공 |
공장용지 |
장 |
체육용지 |
체 |
학교용지 |
학 |
유 원 지 |
원 |
주 차 장 |
차 |
종교용지 |
종 |
주유소용지 |
주 |
사 적 지 |
사 |
창고용지 |
창 |
묘 지 |
묘 |
도 로 |
도 |
잡 종 지 |
잡 |
(4) 지리적위치
(가) 표준지의 위치 및 소재를 명확히 알 수 있도록 목표물을 정하고 목표물과의 방향 및 거리를 표기한 것임
(나) 목표물은
지명, 지형 · 지물, 공공기관 및 공공시설 등 표준지의 위치의 확인이 용이한 것으로 표기함
예) 시청, 도청, 농협, 은행,
읍 · 면사무소, 학교, 다리, 역 등
(다) 방향은 8방위를 기준으로 표기함
예) 동향, 서향, 남향, 남동향,
남서향, 북향, 북동향, 북서향
(라) 거리는 목표물의 경계로부터 표준지까지의 직선거리 표기함
예)
인근(500m내), 근거리(500m이상 1㎞이내), 원거리(1㎞초과)
(5) 토지이용상황
(가) 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 다음과 같이 구분하여 표기하였으며 일시적인 이용상황은 고려되지 아니함
※ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 그 토지 등을 본래의 용도로 이용하는
것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도이외의 다른 용도로 이용되고 있거나, 그 토지의 주위환경이나 공법상 제한사항 등으로
보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 의미함
(나) 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된
경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게
형성되는 용도를 주된 용도로 봄
(다) 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역,
농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전, 답,
임야 등으로 기재
< 이 용 상 황 구 분 >
구 분 |
범 위 |
표 기 |
주 거 용 |
|
주 거 용 |
|
단독주택 용 지 |
·단독주택(가정보육시설을 포함) : 주택용지로서 연립, 다세대, 아파트 또는 기숙사부지가 아닌 토지, 주택지 안의 소규모점포가 있는
주택(점포주택)용지 ·다중주택 : 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330㎡ 이하이고
층수가 3층 이하인 것 ·다가구주택 : 주택으로서 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며,
19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것 ·공 관 |
단 독 |
연립주택 용 지 |
동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택용지 (4층 이하의 기숙사용지 포함) ※기숙사 : 학교 또는 공장 등의
학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 |
연 립 |
다 세 대 주택용지 |
동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택용지 |
다세대 |
아 파 트 용 지 |
5층 이상의 공동주택용지 (5층 이상의 기숙사용지 포함) |
아파트 |
주 거 용 나 지 |
주변의 토지이용상황이 주택지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주택용지로 이용·개발될
가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 벽돌공장 등 |
주거나지 |
주 거 용 기 타 |
주변의 토지이용상황이 주택지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등) 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지
예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 등)
|
주거기타 |
상 업·업무용 |
|
|
|
상업용지 |
상가나 시장, 서비스업 등의 영업을 목적으로 하고 있는 건물부지 예) 시장, 상가, 호텔, 휴게소, 목욕탕, 수영장, 극장,
병원, 주유소 등 |
상업용 |
업무용지 |
은행, 사무실 등 업무용으로 이용하고 있는 건물부지. 다만, 상업용과 업무용이 복합되어 있는 경우에는 그 사용면적이 기준으로 판단하여
기재함 |
업무용 |
상업·업무용 나 지 |
주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 상업용 또는
업무용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 야적장 |
상업나지 |
상업·업무용 기 타 |
주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 관공서,교육시설(학교·공공도서관·전시관 등), 종교시설 또는 주거용건물, 창고 등으로 이용되고
있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고, 주거건물 등) |
상업기타 |
주·상복합용 |
|
|
|
주·상 복합용지 |
단일 건물이 주거용과 상업용으로 이용되고 주·부용도의 구분이 용이하지 않은 건물부지(다만, 주택지안의 소규모 점포주택은 단독주택으로 봄)
|
주상용 |
주·상 복합용 나지 |
주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에
주상복합용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예)전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등 |
주상나지 |
주·상 복합용 기타 |
주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 주거용 건물, 창고
등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 주거건물 등) |
주상기타 |
공 업 용 |
|
|
|
공업용지 |
제조업에 이용되고 있는 토지. 다만, 상업용과 공업용의 구분이 어려운 경우에는 상업용으로 함 |
공업용 |
공업용 나 지 |
주변의 토지이용상황이 공업지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 공업용으로 이용·개발될
가능성이 높은 토지 예)전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등 |
공업나지 |
공업용 기 타 |
주변의 토지이용상황이 공업지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지
예) 기 타(관공서, 학교, 교회, 창고 등) |
공업기타 |
전 |
|
|
|
전 |
물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와
식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지 |
전 |
과 수 원 |
사과·배·밤·호도·귤 나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는
"주거용"으로 한다. |
과 수 원 |
전 기타 |
주변의 토지이용상황이 "전"으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 농협·수협·축협창고 등으로 이용되고
있는 토지 |
전 기타 |
답 |
|
|
|
답 |
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지 |
답 |
답 기타 |
주변의 토지이용상황이 "답" 으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 농협·수협·축협창고 등으로 이용되고
있는 토지 |
답 기타 |
임 야 |
|
|
|
조 림 |
계획조림지로 조성된 임야 |
조 림 |
자연림 |
자연상태의 임야 |
자연림 |
토지임야 (토림) |
주변의 토지이용상황을 보아 순수임야와 구분되며, 주로 경작지 또는 도시(마을)주변에 위치해 있는 구릉지와 같은 임야 |
토지임야 |
목장용지 |
축산업및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 축산법에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지와 그 부속시설물의 부지. 다만 주거형
건축물의 부지는 "주거용"으로 한다.
※ 지적공부상 목장용지(지적공부상 전·답인 토지를 포함)일지라도 주변의 토지이용상황이 전 답인
축사부지(돈사, 계사, 우사 등)는 목장용지로 조사하지 아니하고 전기타 또는 답기타로 조사한다 |
목장용지 |
임야 기타 |
주변의 토지이용상황이 임야로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설, 농협.수협.축협 창고 등으로 이용되고 있는
토지 |
임야 기타 |
특수토지 |
비교적 대규모 필지의 토지로서 토지용도가 특수하거나 거래사례가 희소하여 시장가치의 측정이 어려운 토지 |
|
|
광 천 지 |
지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지. 다만, 온수 약수 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송유관
송수관 및 저장시설의 부지는 제외함 |
광 천 지 |
광업용지 |
광산, 특수채석장(오석, 대리석 등 채석지)용지 |
광업용지 |
염 전 |
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설 부지. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고
동력에 의하여 바닷물을 끌여들여 소금을 만드는 제조공장시설의 부지는 제외함 |
염 전 |
유 원 지 |
일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌 등의 토지와 그
부속토지 |
유 원 지 |
공원묘지 |
사설공원묘지(도시공원법상의 사설묘지공원 포함) |
공원묘지 |
골 프 장 |
골프를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지 |
골 프 장 |
스 키 장 |
스키를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지 |
스 키 장 |
경 마 장 |
경마를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지 |
경 마 장 |
특수토지 기 타 |
기타 특수용도로 이용되고 있거나 조성된 용지(녹지지역내 대규모 물류 저장창고 등). 다만, 녹지지역 및 비도시지역내
주유소·골프연습장·숙박시설 등은 상업용으로 조사한다. |
특수기타 |
공공용지 등 |
(도시)계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료된 경우나 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지 |
|
|
도로 등 |
도로(사도 포함), 철도, 시설녹지, 수도용지, 공동구 |
도로 등 |
하천 등 |
하천 및 부속토지, 제방, 구거, 유지(댐,저수지,소류지,호수,연못 등) |
하천 등 |
공원 등 |
공원(묘지공원 및 도시자연공원을 제외한 도시공원), 사적지 |
공원 등 |
운동장 등 |
운동장, 체육시설, 광장 |
운동장 등 |
주차장 |
주차장, 자동차정류장 |
주차장 |
위험시설 |
위험시설(변전시설, 송전탑, 유류저장 및 송유설비 등) ※ 일반주유소(가스충전소를 포함한다)는 제외됨 |
위험시설 |
유해 및 혐오시설 |
화장장, 공동묘지(도시공원법상의 공설묘지공원 포함), 납골시설, 쓰레기처리장, 폐기물처리시설, 도축장 등 |
유해· 혐오시설 |
기 타 |
|
기 타 | (6) 용도지역
:
국토의계획및이용에관한법률 제36조, 제79조에 의한 표준지의 용도지역을 표기하였으며 개발제한구역은 용도지역은 아니나 그 규제정도가 강하므로
용도지역으로 분류하되, 다른 용도지역과 함께 지정되어 있는 경우에는 개발제한구역을 먼저 기재하고 다른 용도지역도 같이 기재함
< 용 도 지 역 구 분 >
구 분 |
용 도 지 역 |
약 자 |
표기 |
도 시 지 역
|
주거지역 |
제1종전용주거지역 제2종전용주거지역
제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역 준주거지역 일반주거지역
|
1전 2전 1주 2주 3주 준주 일주
|
1종전주 2종전주 1종일주 2종일주 3종일주 준 주
거 일반주거
|
상업지역 |
중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역
|
중상 일상 근상 유상
|
중심상업 일반상업 근린상업 유통상업
|
공업지역 |
전용공업지역 일반공업지역 준공업지역
|
전공 일공 준공
|
전용공업 일반공업 준 공 업
|
녹지지역 |
보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역
|
보전 생산 자연
|
보전녹지 생산녹지 자연녹지
|
개발제한구역 |
개발제한구역 |
개제 |
개발제한 |
용도미지정 |
용도미지정지역 |
미정 |
미지정 |
관리지역 |
관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역
|
관리 보관 생관 계관
|
관리지역 보전관리 생산관리 계획관리
|
농림지역 |
농림지역 |
농림 |
농림지역 |
자연환경보전지역 |
자연환경보전지역 |
자보 |
자연환경
| (7) 주위환경 : 표준지가 위치한 주변의 환경을 표기함
(8)
도로교통 :
표준지가 접한 도로를 다음과 같이 구분하였으며, 표준지가 각지 또는 2면에 접한 경우에는 넓은 도로가 기준임
< 도 로 접 면 구 분 >
구 분 |
표 기 |
내 용 |
광대로한면 |
광대한면 |
폭 25m이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지 |
광대로-광대로 광대로-중로 광대로-소로 |
광대소각 |
광대로에 한면이 접하고 소로(폭8m이상 12m미만)이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지 |
광대로-세로(가) |
광대세각 |
광대로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(폭8m미만)에 한면 이상 접하고 있는 토지 |
중 로 한 면 |
중로한면 |
폭 12m이상 25m미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지 |
중로 - 중로 중로 - 소로 중로 - 세로 |
중로각지 |
중로에 한면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상이 접하고 있는 토지 |
소 로 한 면 |
소로한면 |
폭 8m이상 12m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지 |
소로 - 소로 소로 - 세로 |
소로각지 |
소로에 두면 이상이 접하거나 소로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상 접하고 있는 토지 |
세 로 한 면 (가) |
세로(가) |
자동차 통행이 가능한 폭8m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지 |
세로 - 세로 (가) (가) |
세각(가) |
자동차 통행이 가능한 세로에 두면 이상이 접하고 있는 토지 |
세 로 한 면 (불) |
세로(불) |
자동차 통행이 불가능하나 리어카나 경운기의 통행이 가능한 세로에 한면이 접하고 있는 토지 |
세로 - 세로 (불) (불) |
세각(불) |
자동차 통행이 불가능하나 경운기의 통행이 가능한 세로에 두면이상 접하고 있는 토지 |
맹 지 |
맹 지 |
경운기의 통행이 불가능한 토지 | (9) 지형지세(고저)
토지의 고저는 간선도로를 기준으로 판단하되 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한
경우나, 간선도로가 원거리에 있어 고저 비교가 적절하지 않는 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 함
< 지 형 지 세 구 분 >
구 분 |
기 재 방 법 |
내 용 |
저 지 |
저 지 |
간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 지대의 토지 |
평 지 |
평 지 |
간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나 경사도가 미미한 토지 |
완경사지 |
완 경 사 |
간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지 |
급경사지 |
급 경 사 |
간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지 |
고 지 |
고 지 |
간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 높은 지대의 토지 | (10)
지형지세(형상) : 다음의 유형중에서 가장 비슷한 표준지의 형상을 표기함
< 형 상 구 분 >
구 분 |
기 재 방 법 |
내 용 |
정 방 형 |
정 방 형 |
정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지 |
가로장방형 |
가 장 형 |
장방형의 토지로 넓은면이 도로에 접하거나 도로를 향햐고 있는 토지 |
세로장방형 |
세 장 형 |
장방형의 토지로 좁은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지 |
사다리형 |
사 다 리 |
사다리꼴(변형사다리형을 포함)모양의 토지 |
삼 각 형 |
삼 각 형 |
삼각형의 토지로 그 한면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지 |
역삼각형 |
역 삼 각 |
삼각형의 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지 |
부 정 형 |
부 정 형 |
다각형 또는 부정형의 토지 |
자 루 형 |
자 루 형 |
출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지 | (11) 공시지가 :
표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 표기함 |
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
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