임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우

[레지나]

대법원 2007.12.13. 선고 2007다55088 판결 【임차보증금반환】

【판시사항】

   [1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극)

   [2] 부모가 삼촌에 대하여 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 삼촌이 건축한 빌라에 관하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 것인지에 관하여 더 심리해야 한다는 이유로 원심판결을 파기한 사례

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 / [2] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362), 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결(공2002상, 845), 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결(공2003하, 1777)

【전 문】

【원고, 피상고인】

 원고

【피고, 상고인】

 피고

【원심판결】

 서울서부지법 2007. 7. 5. 선고 2006나6663 판결

【주 문】

     원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

    1. 원심의 판단

   원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 2001. 3. 5. 소외 1과 사이에 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금을 5,000만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하면서, 이전에 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 위 임대차보증금으로 대체하기로 하고, 이 사건 건물에 입주하여 거주하였으며, 2001. 9. 3. 이 사건 빌라 소재지로 주민등록 전입신고를 마침으로써, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였으므로, 그 후에 이 사건 빌라를 낙찰받아 소유권을 취득한 피고는 원고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

   2. 이 법원의 판단

   그러나 이러한 원심의 판단은 이를 그대로 수긍하기 어렵다.

   주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조).

   기록에 의하면, 원고는 소외 1의 형인 소외 2의 딸로서 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 이 사건 임대차보증금으로 대체하기로 하고 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1은 동우빌라 건축으로 인해 이 사건 임대차계약 당시 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었던 사실, 동우빌라에 관한 강제경매절차에서 이 사건 빌라는 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 건물의 시가가 5,600만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실, 원고의 어머니 소외 3도 소외 1에 대한 나머지 대여금채권 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 2. 2. 동우빌라 202호에 관하여 임대차계약을 체결하고 남편인 소외 2와 함께 전입신고를 마쳤고, 소외 1의 누나인 소외 4역시 소외 1에 대한 대여금채권 1억 3,000만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 9. 12. 동우빌라 302호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤는데, 동우빌라에 관한 강제경매절차에서 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 202호 건물의 시가가 1억 3,000만 원, 302호 건물의 시가가 9,500만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실을 알 수 있는바, 원고는 비록 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하고 이 사건 빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, 원고와 소외 1과의 관계, 원고 부모의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 원고 이외에도 원고의 어머니와 소외 1의 누나가 원고와 같은 방법으로 임대차계약을 체결한 점, 이 사건 빌라의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 사건 빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 우선변제받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다.

   그렇다면 원심으로서는 원고의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관해서 더 심리해 보았어야 할 것임에도, 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

   3. 결 론

   그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관    김지형(재판장)  고현철(주심)  양승태  전수안