바뀐 정권이 대한민국 부동산시장에 불어닥친 변곡점...(경린이 관점의 부동산 향방분석)

[길에서 길을묻다]

전세대출까지 축소될 것이라는 얘기가 나오고~
전세시장마저 이젠 답이 없다.

2025년 627 대출규제로 부동산 담보대출금액이 6억으로 제한되면서, 대한민국 부동산 시장은
또 한 번의 큰 변곡점을 맞이했다.

흙수저의 탈출을 위해!법원경매에 나온 집들을 사고팔며 재테크를 하는 나 같은 경린이들에겐 촉각을 곤두세울만한 상황이 아닐 수 없다.

이걸 가지고. 시장에서는 여러 해석이 엇갈리고 있는 가운데...



1. 다주택자 주담대 전면 금지 (LTV 0%)
(정말 뚜껑 날라가는 소리다! 야! 이 정부 나랏님들아! 다주택자가 죄인이냐?! 도둑질도 아니고! 우리도 부동산으로 상향업그레이드 되어~ 로얄패밀리 합류쫌 해보겠다는데?! 그 길목마져 차단하면? 우짜라는거냐?!)
----수도권과 규제지역에서 추가 주택 구입 목적의 대출 완전 금지.
-----기존 LTV 비율도 사라지고, 아예 '0%'로 설정됨



2. 1주택자도 기존 집 6개월 내 처분 조건 있어야 대출 가능
----처분 조건부 1 주택자’가 아니면 대출 불가
(야! 너네 정말 이러기냐?!치사하다!)
----6개월 내 기존 주택 명의이전 완료 필수

3. 생애최초 주택구입자도 규제 대상
----기존 LTV 80% → 70%로 축소
-----6개월 내 전입 의무 부과



4. 주담대 한도 신설: 수도권·규제지역 6억 원 상한
----고가 아파트 투자 막기 위한 대출 총액 제한(정말 여기서, ㄱ쌍욕이 나왔다!)
----중도금 제외, 잔금대출부터 적용
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
(나 정말 어이가 없어서 그저 실소만...ㅋㅋㅋㅋㅋ)




5. 갭투자용 전세대출 차단

(이게 제일! 화가 나는 대목이다!)
----전세보증금으로 주택 잔금을 치르는 구조 차단
-----소유권 이전 조건부 전세대출’ 전면 금지





6. 신용대출 한도: 연소득 이내로 제한
------레버리지 줄이기 위한 신용대출 규제 강화





7.DSR 회피 방지: 대출 만기 30년으로 제한
-----장기 대출을 통한 DSR 우회 차단


8. 전세대출 보증비율 축소
-----수도권·규제지역 보증비율 90% → 80%로 축소 (7월 21일부터 시행)












부동산은 무조건 우상향
VS
이 정도 규제면 이제 하락한다.


헌데, 이런 여파가 지금 전세시장까지 불어오고 있다. 지금 전세시장도 오르냐 VS 내리냐 의견이 엇갈리고 있는 가운데...

전세대출 판도를 뒤흔들고 있는 게 전세대출이다.
전세대출비율이 100%에서 90%로~다시, 90%~80%로 뚝! 떨어졌다.
보증비율이 줄어든다는 말은? 은행에서 빌려주는 돈이 줄어든단 얘기다.

자.. 5억짜리 전셋집이 있다 치자.. 여기에 예전에는 보증비율이 100 막~이랬으니까.,. 대출이 4~5억 다 나왔었다. 그랬던 게 보증비율이 줄어들어..
90으로~80으로... 줄면? 대출금액이 5억 나왔던 게.
4억으로~4억 나왔던 게 3억으로 줄어든단 말이다.

그럼 그 얘기는? 내 대출금액이 줄어드는 것만큼 내 현금이 필요한단 말이 되는 거잖아?!

내가 전에는, 내 돈 1억 정도만 가지고 들어갔던 전셋집이
이젠, 1억 5천~2억 더 많은 현금이 필요해졌단 결론이 나오는 거다.

게다, 전세대출에도 DSR을 적용하겠다고 한다.
(전망만 나왔지 아직 확정된 것은 아니지만!)

하면?
담보대출을 6억으로 제한한 것처럼 이젠 전세대출도 3억으로 제한되는 효과가 발생하게 된다.
내가 어떤 전셋집을 들어가든. 전세대출 최고액은 3억까지만!이고 나머진 부족한 돈은~내 현금으로 메꾸고 들어가라는 정책인 것이다.

이렇게 되면. 이제 우린 전세 들어가기가 힘들어질 것이다.

그면? 세입자는 돈을 못 맞추고~
집주인은 전셋값을 못 맞춘다(못 올린다)

그럼 앞으로의 전세시장은?
임차인 입장에서 생각해 보면) 위에처럼, 대출이 줄어드니까~ 자연스레 내 전세금에 들어가는 돈이 늘어나는 것이다.

대출비율이 줄어들어~그럼 줄어드는 만큼 , 내가 감당해 내야 할 현금비율이 늘어나는 거다. 그럼? 내가 늘어나는 현금을 못 맞추면? 여윳돈이 부족하면? 내 현금에 맞게 집을 줄여가거나~아니면 모자란 돈만큼 월세로 부담을 해야만 하게 되는 것이다.


이런 일이 반복되면? 앞으로의 전세시장은 하락압박을 받게 된다. 전세라는 게 지난 10년을 돌이켜보면
대출을 최대한 많이~~~ 당겨서 가능한 좋은 집에 사는 수단이 전세였었다.



전세자금 1억을 빌린다 치면? 전세대출이자가 2% 안팎이니까 1억 대출 시 월 20만 원도 안 나가는 셈이 된다. 한데, 내가 이걸 월세로 전환하면 월 40~50만 원이 나간다.
임차인 입장에선 대출을 당겨서 전세를 들어가는 게,
월세를 들어가는 것보다 훨씬 더 저렴한 것이었다. 그러니 자꾸 전세만 찾아?!

하면, 집주인 입장에선? 전세가 금방 나가니까 전세금을 매번 조금씩 조금씩 올리게 된다.
그럼, 올리는 만큼 대출받고 또 없어져(전세매물)~
그럼 또 올려! 그럼 또 대출받고 또 없어지면
그때 또 올려...(무한반복~~~)


이건 무슨 환장할 빚의 개미지옥도 아니고...
뫼비우스의 띠처럼 계속 같은 구간을 반복한 채 집값만 올려놓은 격이 돼버렸던 것이다,
이것이 대한민국 집값을 천정부지로 뛰게하는 가장 큰 요인이 되어버린 것이였다.
(한숨자고 일어나면, 1~2억씩 집값이 올랐으니 짭짤했다.집장사가...누구돈? 내돈? 노노~~~은행에서 대출받은 은행 돈으로!...시작했던 집장사가 거품이 가~~뜩 생겨나면서 춘추전국시대를 맞았다가 이젠 하향길로 접어드는건가?싶고...)




이렇다 보니, 지난 10년 동안 전세보증금은 쭈~~~ 욱 올라갔는데, 월세는 거의 안 올라가는 현상이 최근 10년간 부동산 전월세 시장의 동향이었다.


즉, 대출로 전세를 사는 것이었던 거지

원래 전세는 대출이 안 끼는 거였다.
내현금 가지고 내가 가능한 집에 사는 것이었다. 한데 대출이 워낙 잘되다 보니 내 여건보다 더 좋은 집에 가는 게 지난 10년 동안의 상황이었다.
헌데. 이번의 이 정부정책을 보면서..
전세에 낀 거품을 제거하는 작업이구나! 생각이 들었다.


정부에서 정확히 거기를 치고 들어왔다.

우리는, 상향 업그레이드를 위해 사회 시스템 중 하나인 '은행대출' 그것을 지렛대 삼아 이용하며 자산을 불리는 중이였고...
거품을 빼겠다고. 정확히 명치를 치고 들어온 대한민국 정부...이재명 정권...(이번엔.정말 빼박!으로 아주 예리하고 정확한 검을 들고. 우리들의 급소와 명치를 조준하며 치고 들어온덕에 우리는 한순간에 무력해져 버렸다)




자, 이제 이 거품을 빼면 전셋값은 내려간다.
전셋값이 내려가면? 궁극적으로 집값도 내려가거나 안정된다.(집값안정을 노리는 거니까...)

오.. 오... 이렇게 가겠단 말이지?!...

임차인 입장에서 보면은? 이젠 내 돈으로 갈 수 있는 집에서 살거나~아니면 차액만큼 월세를 부담하거나~이런 세상에 진입하고 있는 것이다.



드디어 집값의 근본적 문제타계가 가능한 시간이 오고 있는 것이다. 하향안정세의 시간에 접어드려고 하는것이지...

때를 사고팔자.
즉. 지금 사야 할 때인가? 팔아야 할 때인가?
나아갈 때인가? 물러설 때인가?
기다릴 때인가? 공부할 때인 거?

그 궁구 끝에 내린 결론은
나의 부동산 투자는 당분간 기회가 오면 한방에 바로잡기 위해! 그 시기와 때를 기다리기 위한 준비단계에 돌입하자! 였다. 기다리고 공부하자! 지금은 때가 아니다
어설프게 검을 휘두르다. 내가 휘두른 검에 내가 다칠 수도 있다.


지금은 때를 기다리는 때이다!...


나 역시도 지금 신규 대출이 전부 막혔있는 상태다….

법원경매로 낙찰받은 집...그 세입자들 전 월세 보증금 빼주려면,대출을 받아야는데, 막혔으니...ㅠㅠ
이젠 마이너스 내 개인 통장을 쓰거나,아님 내 예금 적금 털거나...

아님,기존 주택을 처분하여 보증금을 내어줄수밖엔 없겠다...

매사 : LTV (빌라 60%, 아파트 80%) 방 빼기.


나도 매매사업자로 돌려야 하는 것일까?
주님 오라버니 말씀대로, 개인 매매사업자로 전환하여 나도 이제 상가와 건물만을 전문으로하는 타겟팅을 해야하는 것일까?


대출 관련 은행별로 문의하고 분석 파악한 결과,

☆ 신탁
---새마을금고 : 감정가 60% vs 낙찰가 80%
---수협 : 감정가 80%(방빼기) vs 낙찰가 80%


☆근저당
---은행 전부 감정가 60%(방공제) vs 낙찰가 80%
낮은 금액 대출 된다고 확인은 되지만, 0

나 같은 기존 대출자들은. 그 대출을 유지하게 해 주되~
금리나 기한이 지나, 은행을 갈아탄다거나 할시, 나 역시도 이젠 이 627 규제를 적용받게 되기에 금융권 갈아타기도 이젠 부담스럽다.

경매낙찰됨과 동시에, 이젠 사업자 대출 자서해 상품 잡아놓고 진행해야 는 것일까?

나도 시집을 가고, 혹여 회사를 그만두게 된다면,
본격적인 부동산 임대업자로 먹고살려고 했던 나의 목표와 계획은 일단 보류다. 이쯤되면 태세를 전환해야하니 향방을 지켜봐야만 하겠다.



​
수도권 외곽지역 역시~무주택자가 주택취득하기도,
1주택자가 6개월 이내 처분조건으로 갈아타기 하기도 부담스러운 분위기라.. 낙찰받아도? 매도기간은 지역과 단지에 따라 6개월보다 더 보는 게 좋으니..

참 완전 꽁꽁 묶여 아무것도 할 수가 없다 지금...


...밧줄로 꽁꽁~밧줄로 꽁꽁~단단히 묶어라...
진짜 우리 경린이들도 꽁꽁묶인 신세가 되어버렸땁...




이젠 정말 부동산으로 돈 버는 것도 옛날얘기야~란 말이 현실이 되는 것일까?ㅠㅠ

뾰족한 대책이 시급하다 하겠다.

이참에. 나도 못다한 나머지 부동산 공부(상가.건물)를 더 깊이하며 때를 기다려봐야지...

내려온 호가보다~ 무주택자, 1주택자, 다주택자, 임대인, 임차인, 매도인, 매수인 우리 모두가 지금 멘붕 상태이다...

멘붕 정도가 아니라! 경린이들은 지금 자살 일보직전이다! 이 이재명 정권아!

월요일 아침부터 심란한 7월이다...