분양권 입주권 양도세는 어떻게?

분양권과 입주권, 양도세 어떻게 매길까? 흔히 아파트 분양에서 당첨되어 분양계약을 한 경우에 분양권이라고 하고, 재개발 재건축 조합을 결성하여 조합원이 되어 향후 지어질 재개발, 재건축 아파트를 취득할 수 있는 권리를 가졌을 때 조합원 입주권이라고 한다. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 범위 이처럼 건물이 완성되는 때에 그 건물과 부수토지를 취득할 수 있는 권리는 부동산은 아니지만 향후 부동산이 될 것이므로 양도소득세 등에서 부동산의 그룹에 포함시켜 다루고 있으나 엄연히 부동산은 아니므로 과세문제에 있어서는 부동산과는 상당한 차이가 있다. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 범위에는 한국토지주택공사 등에서 토지나 주택이 수용하면서 대체할 토지나 주택으로 상환하기로 약정된 토지상환채권, 주택상환채권도 포함된다. 또한 부동산을 매매하기로 하고 계약금만 지급한 상태에서 그 계약을 양도할 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 본다. 분양권, 입주권의 보충적 평가 방법 부동산을 취득할 수 있는 권리의 보충적 평가방법의 대원칙은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 형성된 프리미엄 상당액을 합한 금액으로 하는 것이다. 분양 계약한 후 분양권을 타인에게 넘길 때 평가가 필요하게 되므로 대체로 평가기준일은 권리의무 승계일이 된다. 또한 프리미엄은 불특정다수인간의 거래에 있어 통상 지급되는 프리미엄을 말하며, 시가에 포함되기 위해서는 호가나 시세 수준이 아닌 구체적 거래사실로 증명되는 프리미엄이어야 할 것이다. 그런데 조합원입주권은 그 성격이 종전부동산을 소유하고 있다가 관리처분계획 승인일이 지나면서 권리로 변환되는 것이어서 그 평가방법도 약간 다르다. 조합원입주권도 평가기준일까지 납입한 금액에 프리미엄 상당액을 더하는 것은 동일하지만, 평가기준일까지 납입한 금액이라는 것이 조합원의 권리가액과 청산금을 추가 납입 하여야 하는 경우에 납입한 조합원 분양계약금과 중도금을 합한 금액을 말한다. 보통 조합원 권리가액이라고 하는 것은 조합원이 소유하고 있던 종전부동산을 감정평가해서 나온 평가액에 재개발 재건축 사업에서 거둘 사업성을 고려한 비례율을 곱하여 권리가액이라고 한다. 분양권, 입주권 평가 시 몇 가지 주의할 점 분양권이나 입주권도 그 자체로 거래가액이 있거나 유사매매사례가액이 있다면 시가로 인정될 것이고 시가로 인정할 수 있을만한 가액이 없는 경우 보충적 평가방법으로 평가해야 하는 것인데, 입주권으로 권리변환되는 관리처분계획 승인일 이전에 종전부동산의 형태로 거래된 금액이 있다면 이를 시가로 볼 수 있을 것인가 하는 문제가 있다. 거래가액이 발생한 시점과 권리의무승계일 사이에 시간차이가 적다고 하더라도 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 명확히 구분되어야 하므로 종전부동산의 유사매매사례가액이나 기준시가 등은 입주권의 유사매매사례가액이나 기준시가가 될 수 없다고 보고 있다. 마찬가지 이유로 아파트 분양권을 완공된 아파트의 매매사례가액으로 평가할 수 없는 것이다. 재개발 재건축 입주권 중에는 권리가액이 조합원 분양가보다 더 높아서 청산금을 돌려받은 경 우가 있는데, 이때 권리의무를 승계하면서 청산금을 지급받을 권리를 인수하지 않는 경우에는 지급받을 청산금을 차감하여 평가한다. 또 중도금 대출이나 이주비 대출을 받아서 대출 잔액과 이자 미지급액이 있거나, 시유지를 불하 받은 후 불하대금을 미납하는 등 채무가 존재할 경우 해당채무를 수증자가 인수하는 경우 이 금액은 평가액 산정에는 포함되나 채무로서 공제하여 증여재산가액으로 하게 된다. 분양권도 마찬가지로 은행대출로 중도금을 납입하던 중 대출을 승계하는 경우에는 부담부증여와 같은 방법으로 양도차익을 산정하게 된다.