월세가 대세된 오피스텔, 진짜 제2의 월급통장 되려면 이곳을 ‘주목’

[장경철]

‘보물단지’에서 ‘애물단지’로 취급을 받았던 오피스텔 분양 시장에 훈풍이 불 조짐이다.
 
올해 들어 분양시장에서 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록하는 오피스텔이 속속 나오고 있으며 전세 사기 여파로 월세 수요가 늘어나고 임대 수익률이 개선된 영향이 크다는 분석이 나온다. 
 
실제 오피스텔 시장에서 전세가 사라지는 대신 세입자들이 전세대출 이자 대비 20만~30만원 비싸게 월세 계약을 체결하는 경우도 흔해졌기 때문이다.
 
시세차익을 노린 ‘갭투자’가 어려워지면서 오피스텔 전세 매물이 자취를 감춘 탓이기도 하지만 일각에선 오피스텔 시장이 월세 중심으로 재편되는 ‘정상화 과정’이라는 해석이 나오고 있다.
 
통상 전세대출금리보다 전월세전환율이 높으면 임차인 입장에서는 전세를 선택하는 것이 유리한데 매달 내야 하는 월세보다 전세대출 이자가 더 저렴하기 때문이다.
 
아파트의 경우 전월세전환율이 전세대출 금리와 근접해진 지난해 중순부터 전세 수요가 늘어나며 전세가격이 반등하는 추세다.
 
하지만 이러한 시장 흐름이 오피스텔 시장에서는 보이지 않고 있다. 월세 수요가 비교적 저렴한 전세로 옮겨가며 월세 가격이 떨어지는 대신, 세입자들이 비싼 월세를 감당하는 경향이 이어지고 있는데 이른바 ‘전세의 월세화’ 현상이라고 한다.

예를 들어 서울 금천구 독산동 한 오피스텔은 올해 4월경 1억7500만원 전세 계약, 보증금 1000만원·월 75만원에 월세 계약이 각각 체결됐다. 만약 전월세전환율에 올해 3월 시중은행 전세대출 평균금리의 평균값인 4.01%를 적용한다면, 월세는 55만원이 적정가다. 월세 세입자는 전세로 살았을때 내야 할 대출이자보다 약 20만원을 더 비싸게 주고 살고 있는 셈이다.

그럼에도 수요가 월세로 몰리는 주된 이유로 전세사기나 전세보증금 미반환을 우려해 고액 전세를 기피하는 ‘전세 포비아’ 때문일 가능성이 높다는 것이 업계에 견해다.
 
한 부동산 리서치전문업체에 따르면, 올 1~2월 전국 오피스텔 임대차 거래량 4만2401건 중 월세 비중은 2만8652건으로 67.4%에 달했다. 이러한 월세 비중은 국토교통부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수치다.

시장에서 전세 매물 자체가 줄어든 영향도 있다. 집주인들이 높은 월세 수익률(올 3월 기준 5.3%)을 포기하면서까지 전세를 놓을 유인이 없어진 탓이다.
 
오피스텔 수익률도 개선되고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 오피스텔 수익률은 1월 5.27%, 2월 5.28%, 3월 5.30%로 꾸준히 상승세를 이어오고 있다. 오피스텔 수익률이 5%를 넘어선 것은 2020년 6월 이후 3년여 만이다.
 
월세 선호 현상이 짙어지면서 월세 가격이 오름세를 보이고 있어서다. 올 1분기 전국 평균 월세는 77만2000원을 기록하며 지난해 1분기 68만2000원 대비 9만원(13.2%) 상승했다. 

업계에 따르면 오피스텔의 월세화로 눈길을 끄는 3가지 투자처로 대단지 아파트 내 오피스텔, 다중 역세권(멀티 역세권) 오피스텔, 지하철 직결 오피스텔 등이 있다고 한다.
 
◆대단지 아파트 내 오피스텔=주거용 오피스텔 시장에서 아파트 조경과 커뮤니티 시설을 공유하는 대단지 내 오피스텔이 수요자들의 이목을 끌고 있다.

아파트와 함께 조성되는 오피스텔의 경우 아파트 내에 위치한 조경 시설과 각종 커뮤니티를 공유할 수 있는데다, 단지 주변으로 형성되는 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 실거주여건이 우수하다는 장점이 있다.
 
관리사무실이나 경비실 등 입주민 공동시설을 함께 사용하는 만큼 관리비 절감 효과를 기대할 수 있고, ‘나홀로’ 오피스텔에서는 보기 어려웠던 자주식 주차장 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 최근 수요자들 사이에서 주목도가 높다.
 
◆다중 역세권(멀티 역세권) 오피스텔=다중 역세권 오피스텔도 분양시장에서 주목을 받고 있다. 오피스텔의 경우 직장인이 주 수요층인 특성상 편리한 출퇴근 여건과 역을 중심으로 형성된 생활 편의시설로 수요가 꾸준한 이유다.
 
일반적으로 역세권 오피스텔은 지하철이 가까워 비역세권보다 수요층이 두텁다. 지하철역을 중심으로 형성된 상권과 생활 편의시설로 주거 편의성도 높다.
 
여러 노선이 지나는 지하철역 인근 오피스텔은 편리한 출퇴근 환경과 잘 갖춰진 인프라 시설로 수요가 꾸준해 인기가 높으며 다중 역세권 오피스텔은 부동산 시장에서 희소성이 부각되며 가격 상승폭도 높은 편이다.
 
◆지하철 직결 오피스텔=지하철과 직접 연결되는 직통 오피스텔은 높은 희소가치를 바탕으로 인기가 높다.

이에 단순히 역과 가까이에 위치한다는 역세권 단지보다 더욱 빠르게 지하철을 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 단지 앞에 초역세권이 형성돼 있는 만큼 생활 편의성도 뛰어나다.
 
지하철과 직통으로 연결되는 오피스텔은 엘리베이터만 타고 내려가면 바로 지하철 개찰구가 나오기 때문에 소위 현관에서 지하철 개찰구까지 '1분 컷'이 가능해 일명 엘세권(엘리베이터와 역세권의 합성어)라 불린다.

직통 역세권 단지는 지하철을 그 누구보다 빠르게 접근할 수 있고, 굳은 날씨에도 편리하게 이용할 수 있어 젊은 수요자들의 선호도가 높다. 또, 풍부한 배후수요를 품고 있어 대형마트나 백화점, 멀티플렉스관 등 각종 편의시설이 단지 내 입점하는 경우도 많다. 이에, 직통 역세권 단지는 ‘교통편리성’과 ‘생활편의성’ 두 마리의 토끼를 동시에 잡을 수 있다는 점에서 매력적인 투자처로 꼽힌다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “저금리 시대에는 오피스텔이 적은 자본으로 시세차익을 노릴 수 있는 갭투자처로 주목을 받았으나, 지금은 시세차익을 기대하기 어려워졌다”며 “수익형 부동산인 오피스텔 시장이 본연의 월세 중심 시장으로 돌아가고 있다는 점에서 긍정적 방향으로 보여지며 제2의 월급통장 되려면 대단지 아파트 내 오피스텔, 다중 역세권(멀티 역세권) 오피스텔, 지하철 직결 오피스텔 등이 임차인 확보측면에서 유리해 보인다”이라고 말했다.
 
-대단지 아파트 내 오피스텔-
 
●이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594=HDC현대산업개발과 GS건설은 서울 동대문구 이문·휘경 뉴타운 내 분양하는 '이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594'가 선착순 분양중이다.

이 단지는 서울 동대문구 이문동 149-8번지 일원에 위치한다. 지하 4층~지상 25층 1개동, 전용 24~52㎡ 총 594실로 조성된다.

이 중 584실이 일반분양 물량이며 타입별 호실수는 ▲24㎡A 528실 ▲36㎡B 22실 ▲39㎡D 22실 ▲52㎡C 22실로 구성된다.
 
지난해 10월 분양해 현재 대부분 계약이 마무리된 4321가구 대단지 아파트와 함께 조성되는 것이 특징이다.

해당 단지는 1·10대책의 수혜단지로 주목받는다. 올해부터 2년간 준공되는 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하의 소형 신축 주택(아파트 제외)을 매입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외된다.

이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594의 입주 예정 시기는 2025년 11월로, 이번 규제 해제 조건에 모두 부합하고 있어 직접적인 수혜를 누릴 수 있다.

서울 지하철 1호선 외대앞역 초역세권이고 롯데백화점 청량리점, 코스트코 상봉점, 홈플러스 상봉점, 경희의료원, 삼육서울병원, 이문체육문화센터, 이문 어린이도서관, 주민센터 등 각종 생활 인프라도 풍부하다. 단지 앞으로 중랑천이 흐르고, 뒤편으로는 천장산과 의릉이 펼쳐져 있다.

분양 관계자는 "1·10대책의 세제혜택을 누릴 수 있는 단지가 많지 않은 가운데 입지, 브랜드, 상품성 등을 갖춘 단지는 더욱 적어 희소가치가 높다"며 "4000세대 이상의 공동주택과 함께 들어서는 만큼 지역 랜드마크로 자리매김할 것"이라고 말했다.

분양문의 1668-0970
 
-다중 역세권(멀티 역세권) 오피스텔-
 
●신림 에스포레=성안종합건설㈜이 시공을 맡은 ‘신림 에스포레’ 오피스텔은 지하 2층~지상 19층 규모로 공동주택 16세대, 오피스텔 48실, 근린생활시설 4실로 구성된다.
 
현재 신림역은 2호선과 2022년에 서울 경전철 신림선을 개통해 운영중이고 서울시 289개 역 중 일일 이용객 7위(2021년 기준)에 꼽히는 신림역의 이동인구를 수용하기 위해 새롭게 추진 중인 대중교통 개발 계획 수도권광역급행철도 GTX-D 노선이 추진중이다.

관악구 신림동은 가산다지털단지와 구로디지털단지가 좌측으로 인접해 있고 우측으로는 방배 및 강남과 인접해 있으며, 위로는 여의도와 용산국제업무지구가 지척에 있다. 이에 젊은 층의 수요가 유입되면서 실제 유동인구 및 거주인구가 역세권 중 상위권에 속해 수요는 많으나 공급이 턱없이 부족한 지역이라는 평가를 받고 있다.

이에 신림동 역세권에 올해 7월 준공 예정인 ‘신림 에스포레’ 오피스텔이 3대 안심보장제를 실시한다고 밝혀 이목이 집중되고 있다. 3대 안심보장제란 세금 안심 보장제, 수익 안심 보장제, 계약 안심 보장제이다.

신림동 일대에 건립되는 ‘신림 에스포레’ 오피스텔은 주거형 업무공간으로 활용이 가능한 벤처타운으로 7월 중 준공될 예정이다. ‘신림 에스포레’는 타 오피스텔에 비해 전용률이 72% 높은 것으로 알려져 있으며, 단지 주변으로는 롯데백화점 관악점, 타임스트림, 르네상스 쇼핑몰 등 쇼핑 시설이 풍부해 쇼핑 문화시설부터 공원 등 모든 것을 집 근처에서 누릴 수 있는 원스톱 생활권에 들어선다.

신림동과 관악구에 다양한 인프라와 예정 사업들이 있다는 점도 ‘신림 에스포레’ 오피스텔이 주목받는 이유다. 교통 인프라가 우수한 신림동 일대는 지하철을 통해 GBD, YBD 등 서울의 주요 업무지구를 빠르게 이동할 수 있어 직주 근접이 가능하다.

-지하철 직결 오피스텔-
 
●화곡역 더챔버=서울 강서구 최초의 하이엔드 주거 시설을 내세우는 ‘더챔버(The Chamber)’가 올해 9월 준공을 앞두고 분양중이다.

‘더챔버’는 서울 강서구 강서로 174에 들어선다. 단지 규모는 지상 3층~지상 12층, 총 154실이며, 지하 2층~지상 2층에는 화곡역과 직통연결되는 상업시설 ‘챔버 아케이드(Chamber Arcade)’가 함께 조성될 예정이다.
 
화곡역 더챔버 오피스텔은 3~4베이 특화 설계로 2~3인 가구를 위한 고급형 주거시설로서 펜트리에 스토리지 공간, 주방 등으로 넉넉한 수납공간을 자랑한다.

‘화곡역 더챔버’는 화곡역과 직통연결 되는 입지로 5호선을 통해 마곡지구 및 목동, 여의도, 광화문, 종로 등까지 환승 없이 이동할 수 있다. 5호선이 지나는 화곡역에는 2023년 서부광역철도 대장홍대선, 2027년 2호선 청라연장선이 개통 예정으로 향후 대중교통 편의성이 향상된다. 또 2호선 청라연장선이 확정되면 인천 청라국제도시까지의 접근성도 향상될 예정이다.

주변에 개발 호재가 있다. 마곡지구에선 총사업비 3조3000억원을 투입하여 강남구 삼성동 코엑스(46만㎡)의 약 1.8배 규모로 조성되는 마곡 마이스(MICE) 복합개발 사업을 진행 중이다. 가양동 옛 CJ제일제당 부지에는 연면적 79만㎡ 규모의 지식산업센터와 업무·상업 시설이 들어설 예정이며, 김포공항 일대 부지는 항공 관련 신산업, 물류 거점으로 서남권의 미래 산업 중심지로 육성될 계획이다.

분양문의 1668-0970