시흥 능곡지구 뜰까-19일 5개블록 1484가구 동시분양

[세가지만트라]

19일 동시분양에 나서는 경기 시흥 능곡지구에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

판교신도시 중대형 당첨자 발표 이후 첫 택지지구 분양인데다 서울과의 거리(서울시 경계 반경 10㎞)도 가까워 투자수익이 기대된다는 이유 때문이다.

올해 수도권 동시분양은 성남 판교, 김포 장기, 화성 향남에 이어 이번이 네 번째다.

국민임대주택단지로 개발

시흥시 능곡동 군자동 화정동 광석동 일대에 조성되는 능곡지구는 총 29만8000평 규모로, 2009년까지 5800여 가구가 입주할 예정이다. 인근 장현․목감지구 등과 합하면 170만평 규모에 달한다.

▲ 능공지구 항공사진. 그린벨트로 둘러싸여 있다. 

시흥 능곡지구는 국민임대주택단로 개발된다. 국민임대주택단지란 무주택 서민의 주거안정을 위해 그린벨트를 풀어 임대주택 위주로 조성하는 공공택지를 말한다.

건설교통부는 지난해 서울 마천, 세곡 등을 포함해 전국 15곳에 걸쳐 총 500만평의 국민임대주택단지를 지정한 바 있다. 국민임대주택단지는 가구 수를 기준으로 전체 주택 수의 절반 이상을 국민임대주택으로 공급하도록 돼 있다.

이번에 공급되는 물량은 전체 가구 중 임대주택(2397가구)과 공공분양(239가구)를 제외한 민간분양 아파트다.

▲ 능곡지구 조감도. 평균 10층의 저밀도로 개발된다.

건교부는 능곡지구 단지설계에 임대아파트와 분양아파트를 블록별로 혼재하도록 배치하는 '소셜믹스' 개념을 도입했다. 예컨데 A단지와 C단지가 민간단지일 경우 그 사이에 임대단지인 B단지를 배치하는 식이다.

때문에 일부에서는 이와같은'섞어짓기'가 청약의 걸림돌로 작용할 가능성이 있다고 보고 있다. 계층간 별도의 독립적인 주거공간을 원하는 사회적 분위기 때문이란다.

친환경 녹색도시 ‘G-City’

능곡택지지구는 친환경 녹색도시로 개발될 예정이다. 한국토지공사는 능곡지구의 경관조경 주제를 ‘G-City’로 잡고 있다. G-City는 Green(녹색), Garden(정원), Gallary(미술관)을 의미하는 ‘G’와 Community(지역사회), Culture(문화), City(도시)를 뜻하는 ‘C’로 구성된 합성어다.

능곡지구는 80% 이상 개발제한구역(그린벨트)로 묶여 있던 곳이라 녹지공간이 넉넉한 편이다. 건설교통부에 따르면 시흥 능곡지구는 개발밀도 178명/ha, 공원․녹지률 27%, 최고층수 15층 이하(평균 10층)의 친환경 주거단지로 조성된다.

학교, 관공서 등엔 담을 만들지 않아 개방감을 높이고 탁 트인 느낌을 주도록 도시를 조성한다. 토지공사 관계자는 “시흥 능곡지구는 도시조경에 신경을 많이 쓰는 곳”이라며 “이곳은 푸른 숲속의 열린 커뮤니티 공간으로 개발될 것”이라고 말했다.

 

취향ㆍ자금 따라 골라잡으세요

이번에 동시 분양되는 물량은 신안종합건설ㆍ신일ㆍ우남건설ㆍC&우방ㆍ엘드 등 5개 업체가 총 1484가구다.

신안종합건설은 12블록에서  '신안인스빌'394가구를 분양한다. 평형별로는 33A, 33B평형으로 구성돼 있다. 쾌적한 주거환경이 장점이다. 근린공원으로 둘러싸인데다 단지내 녹지율 34%을 웃돈다. 타워형 설계를 도입, 통풍과 채광이 뛰어난 편이다.

신일이 11블록에서 공급하는 '신일해피트리'는 중대형 315가구다. 평형별 공급가구수는 42A평형 124가구, 42B평형 58가구, 48A평형 59가구, 48B평형 74가구 등이다. 택지지구 동쪽 끝에 들어서 역시 주거환경이 쾌적한 편이다.

 

우남건설은 1블록과 14블록에서 '우남퍼스트빌' 533가구를 분양한다. 평형별 공급가구수는 1블록에서 33평형 35가구, 14블록에서 43평형 94가구, 47평형 100가구, 51평형 85가구, 63평형 8가구, 65평형 5가구, 74평형 4가구 등이다. 주차장을 모두 지하에 배치한데다 단지내 녹지율을 41.6%로 높혀 쾌적한 주거환경이 쾌적하다. 380여 규모의 피트니스센터를 비롯해 다양한 입주민 전용 커뮤니티시설이 들어선다.

C＆우방이 3블록에서 분양하는 '우방유쉘'은 중심상업지역에서 가까워 편의시설의 이용이 쉽다. 단일평형인 33평형 203가구를 공급한다. 지상에 주차장을 최소화한 대신 단지내 조경면적을 1500여평을 늘렸다. 능곡지구 최대 수준이다. 확장 발코니를 도입한 평면설계가 돋보인다.

 

엘드건설 역시 상업지역과 가까운 10블록에서 중소형인 '수목토' 272가구를 분양한다. 33평형의 단일평형으로 구성돼 있다. 전장 12.9m에 폭 2m의 확장형 광폭 발코니가 최대 특징이다. 

 

▲ 능곡지구 위치도. 인근 목감ㆍ장현지구와 함께 150만여평의 대단지를 형성하게 된다.

 

분양가 평당 700만∼800만원선 될 듯

 

한편 업체에서는 능곡지구 분양가가 중소형은 평당 700만원, 중대형은 평당 800만원 선에서 결정될 것으로 보고 있다.

 

이는 2004년 분양한 시흥시 월곶지구 평당 분양가 500만원에 비해 30∼40%정도 비싼 가격이다. 주변 중개업소에서도 "올해 분양한 가까운 논현지구의 분양가가 평당 600만원, 김포 장기지구가 평당 750만원선이었다"며 "그린벨트지역에 들어서는 국민임대주택에서 분양하는 아파트의 분양가가 평당 700만∼800만원선이면 비싸다는 느낌을 줄 수 밖에 없다"고 말한다.

 

능곡지구 분양가는 시흥시 기존주택 매매가와 비교해도 2배 이상 비싼 편이다. 현재 시흥시의 평당 평균 매매가는 중소형이 391만원, 중대형이 491만원 정도다. 시흥시에서 가장 집값이 비싼 은행동에서도 매매가가 평당 540만원을 넘지 않는다.

 

능곡지구 분양가 책정에 대해 한 업체 관계자는 "토지비용은 대략 평당 250여만원, 건축비는 판교기준인 평당 341만원, 가산비용은 평당 150∼170여만원 등으로 산정했다"고 말했다.

 

블록별로 전매기간 등 달라

이번 능곡지구 분양에서는 평형에 따라 전매제한 기간이 다르다. 때문에 수요자들은 취향과 자금사정에 따라 입지, 평면은 물론 전매기간까지 함께 고려해야 할 필요가 있다.

이번 동시분양에서 분양가상한제가 적용되는 아파트는 신안 인스빌, 우방유쉘, 엘드 수목토 등 3개 단지 860여 가구다. 이 단지들은 분양가상한제를 적용받아 정부가 정한 표준건축비, 택지비용 등을 합쳐 분양가를 책정하게 된다.

때문에 분양가를 규제받지 않는 다른 아파트에 비해 값이 저렴한 게 보통이다. 또 계약후 10년간 전매제한이라는 복병이 있지만 상대적으로 저렴한 분양가가 장점이어서 실수요자들은 관심을 가져볼 만 하다는 게 전문가들의 분석이다.

10월 능곡지구 동시분양에서 분양가상한제가 적용되지 않는 단지로는 신일 해피트리, 우남 퍼스트빌 등 2개단지 620여 가구다. 때문에 이들 단지는 입주․등기 때까지만 전매가 제한된다. 분양가상한제가 적용되지 않는 만큼 분양가가 다소 비쌀 수도 있다.

하지만 주택품질에서 경쟁력을 확보할 수 있고 전매기간이 짧다는 게 장점이라는 전문가들의 분석이다.

부동산 전문가들은 “시흥 능곡지구의 경우 분양가 상한제 적용 여부에 따라 아파트마다 분양가격, 주택품질, 전매기간 등이 각기 달라질 것”이라며 “청약을 희망하는 사람들은 실수요 여부 등 구입목적을 분명히 하고 아파트별로 청약에 나서는 것이 좋다”고 조언했다.

교통여건 등은 흠으로 지적돼

시흥 능곡지구는 교통여건 미비가 가장 큰 흠으로 지적된다. 2011년까지 능곡지구 1만7000여명, 목감지구 4만3000여명, 장현지구 4만5000여명 등 총 10만여명 동시에 입주에 따른 광역교통대책이 미흡하다는 것.

현재 건교부에서는 현재 2차선인 39번 국도를 4차선으로 확장하는 방안을 추진 중이다. 또 경인선과 안산선을 연결하는 총연장 26.3km의 소사-원시간 복선전철 노선을 검토 중이다. 하지만 완공시점이 택지지구 준공 이후인 2012년으로 한동안 교통불편을 감수해야 할 것으로 보인다.

 

이에 대해 시흥시의회는 현재 광역교통망계획으로는 폭증하는 유입인구를 감당하기 어렵다는 입장이다. 능곡지구는 국민임대단지라 입주자의 대부분이 인근 안산ㆍ시화ㆍ반월ㆍ부천공단 등의 근로자들로 출퇴근 교통량이 엄청날 것이라는 이유 때문이다. 현재 건교부에서는 시흥시의 의견을 수렴해 구체적인 교통계획을 수립 중이다.

임대단지와 민간단지를 섞어짓는 '소셜믹스'도 청약의 걸림돌로 작용할 것으로 보인다. 건교부는 당초 계층간 위화감을 해소하고 국민임대단지의 활성화를 위해 단지설계에 '소셜믹스' 개념을 도입했다.

하지만 임대주택단지를 꺼리는 사회 분위기상 청약 기피요인으로 작용할 가능성이 있다는 것이다.

 

 

 

 

 

▲ 능곡지구 토지이용계획도.  개발밀도 178명/ha, 공원 녹지률 27%로 개발된다.

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