[미래에셋글로벌리츠(상장예정)] 최초의 순수 해외 물류리츠

[불스탁®]

•  미국 물류센터 3개 자산을 담은 리츠로 총 equity 투자액 1,453억원

•  최근 부상하는 선벨트 지역에 위치한 물류센터, 아마존과 페덱스가 임차해 안정성

•  물류센터로는 비교적 높은 배당수익률(6%대), 향후 관건은 자산 편입과 외형 성장

WHAT’S THE STORY?

미국 물류센터를 담은 리츠: 미래에셋자산이 AMC로 상장하는 해외 물류센터 리츠. 편입자산은 ① 휴스턴 소재 아마존 풀필먼트센터(투자액 기준 728억원), ② 플로리다 페덱스 그라운드 물류센터(494억원), ③ 인디애나폴리스의 페덱스 그라운드허브 물류센터(231억원). ①과 ②는 자리츠의 100% 지분 취득 형태, ③은 펀드 지분 48.6% 취득 형태. 액면가 5천원 기준 예상 시가총액 1,453억원이며 Pre-IPO로 기조달한 자금 제외 시 공모규모 751억원

미국 내 신흥도시에 위치한 자산: 3개 자산은 최근 미국 내 성장하는 소위 ‘2차 도시’인 텍사스, 플로리다, 인디애나 등 선벨트 지역에 위치. 팬데믹을 기점으로 기존의 전통적인 해안 도시인 뉴욕, 샌프란시스코 등에서 기업에게 우호적인 세제와 안정적 물가의 장점으로 상기 중남부 지역으로 기업 이전과 인구 유입이 뚜렷해지고 있음. 이에 기반해 이들 지역의 주택과 물류센터 등 주요 부동산의 수요가 빠르게 상승세. 더불어 본 리츠의 임차인은 대형 임대면적을 10년 이상 장기 임차하는 아마존과 페덱스로 트리플넷 계약 구조라는 점에서 금리 인상기 견고한 손익 안정성을 보일 전망

성장형 자산이면서 고배당률: 장점은 ① 최초의 해외 물류센터 리츠로 각광받는 성장형 자산이라는 점, ② 환헷지 전 초년차(2기) 5.9%, 연평균 배당수익률 6%대의 물류센터 리츠로는 비교적 높은 배당수익률. 2019년부터 미국 물류센터의 가격이 빠르게 상승하고 cap rate가 하락하고 있으며, 올 들어 미국 내 물류센터의 임대차 활동은 역대 최대 수준. 미국의 주요 산업용 리츠(물류센터 중심)들은 개발에 적극적인 자기관리 리츠라 단순 비교는 어렵지만, 배당수익률이 1~3%대에 머무르고 있어 본 리츠의 밸류에이션 매력이 부각될 것. 연평균 임대료 상승률은 1~2% 수준이라 차입만기가 도래하는 2025년부터는 자금조달 구조가 중요해질 것이며 작은 AUM의 약점을 해소하기 위해 향후 자산 편입 계획 역시 미래 성장에 고려할 변수. 이번 사례로 상장리츠의 편입 자산 유형과 지역이 다양화되고 있다는 점에서 K-REIT의 투자자 저변은 더욱 확대될 것이라는 점에 의미

삼성 이경자

*** 본 정보는 투자 참고용 자료로서 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으며, 어떠한 경우에도 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.

'돈' 잃지 마라! '돈'을 지켜라! 그리고 '돈'을 불려라!