수의 계약 절차 및 계약주체, 계약서 공개에 관한 사항

[이현성]

수의 계약 절차 및 계약주체, 계약서 공개에 관한 사항

작성일   2023-10-31

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질문 :


저희 단지는 2,416세대 8천여명의 입주민들이 거주하는 덕양구의 2번째 대단지로 위탁계약에 의한 위탁관리 중 입니다.
관리동 1층에는 관리사무소가, 2층에는 입주자대표회의실과 휘트니스센터가 위치해 있습니다.

문의 합니다.
1. 2층 휘트니스 운동센터의 월 사용요금 22,000원으로 3년간 인터넷 사용에 관한 수의계약을 하면서 입주자대표회장이 직접 계약을 하였습니다.
인터넷 사용 계약을 위한 입대의 의결도 없었고, 입찰을 진행하지도 않았으며, 2개 업체의 견적서도 없이 입주자대표회장이 독단적으로 수의 계약을 하였습니다.
해당 계약서는 8개월이 지나서야 홈페이지와 게시판에 공개되었습니다.

그런데 3개월 여가 지난 후 관리사무소장이 2층 입주자대표회의실에서 월 사용요금 5,500원으로 3년간 인터넷 사용에 관한 수의계약을 하였고, 해당 계약서는 8개월이 지나서야 홈페이지와 게시판에 공개되었습니다.

3년간 의무사용기간을 정하는 인터넷 사용에 관한 계약 주체(당사자)는 누구이며,
8개월이 지나서야 홈페이지와 게시판에 공개한 사항에 대해서
공동주택법 28조의 대상 여부에 대해 알려 주시기를 부탁 드립니다.

2. 2층 입주자대표회의실에서 월 사용요금 33,000원으로 3년간 의무사용 약정을 한 정수기 렌탈에 관한 수의계약을 하면서 입주자대표회장이 직접 계약을 하였습니다.
정수기렌탈 사용 계약을 위한 입대의 의결도 없었고, 입찰을 진행하지도 않았으며, 2개 업체의 견적서도 없이 입주자대표회장이 독단적으로 수의계약을 하였습니다.
해당 계약서는 8개월이 지난 현재까지 홈페이지와 게시판에 미공개되었습니다.
1층 관리사무소의 월 사용요금 33,000원으로 3년간 의무사용 약정을 한 정수기 렌탈에 관한 수의계약을 하면서 입주자대표회장이 직접 계약을 하였습니다.
정수기렌탈 사용 계약을 위한 입대의 의결도 없었고, 입찰을 진행하지도 않았으며, 2개 업체의 견적서도 없이 입주자대표회장이 독단적으로 수의계약을 하였습니다.
해당 계약서는 20개월이 지난 현재까지 홈페이지와 게시판에 미공개 되었습니다.

3년간 의무사용기간을 정한 정수기 렌탈 사용에 관한 계약주체(당사자)는 누구이며,
계약서를 작성하고도 홈페이지와 게시판에 미공개한 사항에 대해서
공동주택법 28조의 대상 여부에 대해 알려 주시기를 부탁 드립니다.


답변 : 


안녕하십니까. 중앙공동주택관리지원센터입니다. 국민이 행복한 아파트 생활을 위해 최선을 다하겠습니다.
 고객님께서 인터넷(홈페이지)를 통하여 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.


1.~2. 공동주택관리법 제25조 및 같은 법 시행령 제25조에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조 제4항 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우에는 국토교통부 고시 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따르도록 규정하고 있습니다.


「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제4조에 따르면 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 원칙적으로 경쟁입찰을 하도록 규정하고 있으며, 그럼에도 불구하고 동 지침 [별표 2]에 해당하는 경우에 예외적으로 수의계약을 할 수 있도록 규정하고 있고, ① 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항과 ② 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 하며, 동 지침 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있으며, 상기 [별표 2] 제6호에 따라 공사 및 용역 등의 금액이 500만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우 수의계약할 수 있습니다. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없습니다.


질의와 같이 공사 및 용역 등의 금액이 500만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우 수의계약의 대상으로 볼 수 있으므로 수의계약을 하는 것도 가능할 것으로 사료되는 점 참고하시기 바랍니다.


아울러, 공동주택관리법 제28조(계약서의 공개)는 “의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조 제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다. 이 경우 제27조제3항제1호의 정보는 제외하고 공개하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.


한편, 공동주택관리법 시행령 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 제1항은 “법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
 1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항
  가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지(냉방ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사
  나. 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(제29조의3제1항 각 호의 시설의 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외한다), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항
 2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항
  가. 법 제38조제1항에 따른 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사
  나. 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용 을 사용하여 보수하는 공사
 3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 다음 각 목의 사항
  가. 장기수선충당금을 사용하는 공사
  나. 전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역


따라서, 질의의 인터넷과 정수기 사용계약이 공동주택관리법 시행령 제25조와 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표 7] ‘주택관리업자 및 사업자 선정방법’ 제2호 다목에 따라 물품 등을 구입하는 경우에 해당하면 “관리주체“가 사업자를 선정·계약할 수 있는 것으로 사료되는 점 참고하시기 바라며, 보다 자세한 사항은 구체적인 사실관계를 가지고 공동주택관리법 제93조에 따라 귀 공동주택 관리의 지도·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.



 회신 내용에 대해 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 전화(031-738-5087)나 홈페이지(http://myapt.molit.go.kr)로 문의하시면 성실하게 답변 드리겠습니다.
 참고로 공동주택 관리에 관해 「자주하는 질문」은 중앙공동주택지원센터→민원상담→자주하는 질문에서 찾아볼 수 있음을 알려드립니다. 건강 유념하시고 행복한 하루되시기 바랍니다. 감사합니다.
※ 본 답변은 고객님께서 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서 활용하는 것은 우리 센터의 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.

[보보]

잘 보고갑니다. 즐거운 하루 보내세요.