장위5구역 투자 예상도 투자상담 환영

[분양1]

장위5구역 투자 예상도

현재 나와 있는 물건으로 저희 동방부동산에서 투자가치를 예상해 봅니다.

서울시 성북구 장위뉴타운은 현재 사업진행이 빠른 구역은 관리처분인가가 끝나

이주를 하는 구역이 있으며,나머지 구역들은 관리처분인가 신청중이거나,

사업시행인가를 받으려고 준비하는 구역들이 대부분입니다.

예) 25평 분양신청함(장위5구역 물건)

감정가 18,300만원

권리가 : 감정가(18,300만원) * 비례율(108.02%) = 197,676,000

매매가 : 감정가(18,300만원) + 프리미엄(2,000만원)​ = 203,000,000

평균 조합원 분양가 : 320,181,550

감정가 대피 프리미엄은 2,000만원​이나 실제 프리미엄은 매매가(203,00,000) - 권리가(197,676,000) = 5,324,000에서 5구역 무상이사비 1,000만원이 있으므로

5,324,000 - 10,000,000 = ▲ 4,676,000

결론적으로 실제는 마이너스 프리미엄 4,676,000 임.​

일반분양과 대비하면

조합원분양가 (320,181,550) - 마이너스 프리미엄 (4,676,000) = 315,505,550

-> 층, 동에 따라 분양가가 상이함

일반분양과 대비하면

일반분양가 (369,190,000)​과 대비하면 53,684,450 이 저렴하며 또한 조합원은

확장비, 천정에어컨등 옵션이 무상이므로 일반분양가 대비하여 추가로

약 2,000만원 종도가 이익이므로 일반분양과 대비하면 73,684,450 이 이익이므로

투자자는 상당한 투자이익을 예상할 수 있음.

장위5구역 총세대수는 1,286세대이며, 25평 384세대, 33평 756세대, 38평 96세대,

43평 50세대임.

혹시, 미분양을 대비해서 예비비 150억원을 책정함​.

장위5구역 조합원 입주권을 구입하려면 이주전에 구입해야 토지등기비를 내지않고 1.1%의 취득세를 내므로 이주전에 구입하는 것이 훨씬 유리함.​

그러므로 현재가 그 타이밍이므로 적극적으로 관심을 두기 바람.

           블러그http://blog.naver.com/adamaskweon