스크랩 2011년 상반기 주요 부동산 제도변경

[그린정]

2011년 상반기 주요 부동산 제도변경 - 현명한 투자자 주목

※ 조사시점 : 2011년 6월 15일 ~ 6월 21일

시장에서 수요자들이 항상 주의하고 체크해야 할 사항 중 하나는 최근 변경됐거나 바뀔 예정인 부동산 관련 제도다. 정부의 정책방향과 시장 상황에 따라 지속적으로 규제가 강화 또는 완화되는데 이를 간과하고 투자결정을 한 경우 예상치 못한 어려움을 겪고 불이익을 당할 수 있다. 반대로 미리 변경되는 제도를 학습하고 대비하면 그렇지 못한 수요자에 비해 상당한 이득을 얻을 때도 있다.

부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)는 2011년 변경됐거나 바뀔 예정인 주요 부동산 제도를 소개했다. 현명한 투자자라면 다음의 관련 내용들에 관심을 가져볼만 하다.

소형주택 건설자금 연 2% 특별지원 (2월 10일 ~ 12월 31일까지 한시적 시행)

단기간 내 입주 가능한 소형・임대주택 활성화를 위해 2011년 말까지 국민주택기금에서 연리 2%의 특별 건설 자금이 지원된다. 대출대상은 도시형생활주택과 다세대・다가구주택, 오피스텔 등 소형주택을 건설하는 자로, 금리가 현행 연 3~6%에서 2%로 일괄 인하됐다.

또 대출 활성화를 위해 대출한도와 자격도 일부 완화된다.

국민주택기금 전세자금 금리 인하 및 대출한도 확대 (2월 17일 시행)

-> ‘전월세시장 안정’ 대책의 일환으로 국민주택기금의 전세자금 대출이 완화됐다. 주요 내용은 근로자・서민 전세자금 대출한도가 호당 6천만원 -> 8천만원(3자녀는 8천->1억)으로 높아졌고 대출금리는 연 4.5%에서 4.0%로 인하됐다. 지원대상은 연소득 3천만원(신혼부부는 3천5백만원) 이하의 무주택 세대주다.(부부 합산 소득은 아님, 세대주 기준) 또 저소득가구의 지원 대상 전세보증금 규모가 수도권과밀억제권역의 경우 호당 8천만원 -> 1억원 이하(3자녀 이상은 9천만원 -> 1억1천만원)로 확대됐다.

‘제2차 저출산・고령사회’ 기본계획에 따라 확정된 주택기금 지원 확대방안도 함께 시행됐다. 신혼부부의 대출 소득기준이 전세는 세대주 연소득 3천만원 -> 3천5백만원으로, 구입자금은 부부합산 연소득 기준 2천만원 -> 3천만원으로 각각 완화됐다. 또 3자녀이상 다자녀가구의 주택 구입자금 대출금리가 연 4.7%(우대금리)에서 연 4.2%로 추가 인하됐다.

주택 매매 취득세 2011년 말까지 50% 감면 (3월 22일부터 소급 적용 ~ 12월31일까지)

-> 주택을 유상으로 취득한 경우 취득세가 9억 원 이하 1주택(일시적 1가구2주택 포함)은 2% -> 1%, 9억 원 초과 주택을 매입하거나 주택 구입으로 다주택자가 되는 경우 4% -> 2%로 감면된다. 관련내용을 담은 지방세특례제한법 개정안은 4월 29일 의결, 5월11일 공포됐으며 정부의 ‘주택거래 활성화 방안’ 대책 발표일인 3월22일 이후 거래로 소급 적용된다. 이번 취득세 감면은 2011년 12월31일까지 시행된다.

한시적 수도권 DTI완화 종료, 규제 원상복귀 (4월 1일 시행)

-> 2011년 3월 말까지 한시적으로 시행됐던 수도권 DTI의 금융권 자율적용 조치가 예정대로 종료, ‘8.29대책(2010년)’ 이전 규제로 환원됐다. 이에 따라서 4월 1일부터는 DTI적용 비율이 투기지역 40%, 투기지역외 서울 50%, 인천・경기 60%가 적용된다. 단, DTI규제 환원으로 인한 서민・중산층의 실수요 피해를 최소화하기 위해 고정금리・비거치식・분할상환 대출에 대해서는 DTI를 최대 15%p까지 확대하기로 했다.(DTI 면제 대상인 소액대출 한도 5천만원->1억원으로 확대 정책은 그대로 유지)

생애최초 주택구입자금 지원 연말까지 연장 ( ~ 12월 31일까지 시행)

-> ‘8.29대책(2010년)’에서 2011년 3월말까지 한시적으로 도입된 생애최초 주택구입 자금 대출 지원이 2011년 12월 31일까지 연장 운영된다. 지원대상은 세대원 전원이 무주택인 세대로 부부합산 연소득 4천만원 이하다. 대상주택은 전용면적 85㎡이하, 매입가격 6억원 이하(투기지역 제외)이며, 지원조건은 호당 2억원 한도 내에서 연 5.2% 금리가 적용된다.

수도권 보금자리 중소형 민영주택 공급에 청약가점제 확대 도입 (4월 1일 시행)

-> 수도권 보금자리주택지구에서 공급되는 전용85㎡이하의 민영주택 공급 시 청약가점제를 100% 적용해 무주택 실수요자에게 우선 공급한다.(전용85㎡ 초과는 현행방식 유지) 현재는 민영주택 공급 시 청약가점제가 적용돼 중소형(전용85㎡이하)은 가점제 75% 추첨 25%, 중대형(전용85㎡초과)은 가점제 50% 추첨 50%로 공급되며 유주택자도 추첨제 적용주택에 한해 1순위 청약이 가능하다.

민영주택 재당첨제한 적용배제 연장 (2011년 4월 1일 ~ 2012년 3월 31일까지 시행)

-> 민영주택 분양 및 청약 활성화를 위한 재당첨제한 적용배제가 2012년 3월까지 1년간 연장 됐다. 분양가상한제 주택 등에 당첨되면 적용받는 재당첨제한 기간의 배제는 2009년 4월 ~ 2011년 3월까지 민영주택 청약 시 한시적으로 시행되고 있었다.

노부모부양 특별공급 대상주택 확대 (4월 1일 시행)

-> 특별공급 중 노부모부양 유형 공급대상 주택이 민영주택(전용85㎡초과 포함)까지 확대하고 전체의 3%를 공급한다. 해당 가구는 일반적으로 세대원 수가 많아 넓은 주택도 필요하다는 판단에 따른 것이다. (기존에는 65세 이상 직계존속을 부양하는 무주택세대주에게 노부모부양 유형으로 국민주택 공급량의 5%를 특별공급)

국민임대와 장기전세주택 공급 시에 태아를 자녀로 인정 (4월 1일 시행)

-> 국민임대주택과 장기전세주택의 다자녀우선 및 일반공급 가점 산정에 태아가 자녀로 인정된다. 임신한 가구는 태아로 인해 당첨자선정에 있어 소득기준이 상향되고 동일 순위 경쟁 시에 부양가족과 미성년자녀 수에 따른 추가 가점을 받게 된다. (기존에는 신혼부부 특별공급에 한해서만(당첨자 선정에서) 태아가 자녀로 인정)

국민임대 청약 시 청약저축 장기가입자 우대 (4월 1일 시행)

-> 국민임대아파트 동일순위 당첨자 선정 시 적용하는 가점에 대해 청약저축 36회 이상은 1점, 48회 이상 2점, 60회 이상 3점을 부여한다. 기존에는 각 순위별 최저 납입횟수(1순위 24회, 2순위 6회 등)보다 12회 이상 추가 납부 시 2점, 6회 이상은 1점을 받았다.

도시형생활주택과 일반주택 복합건축 허용(4월 6일 시행)

-> 원룸형 도시형생활주택과 전용면적 50㎡를 초과하는 일반주택 1세대를 같은 건축물에 지을 수 있는 복합건축이 허용됐다. (기존에는 불가) 이로써 토지소유자 등 집주인이 일반주택에 거주하면서 도시형생활주택을 임대・관리할 수 있을 것으로 기대된다.

택지지구 내 단독주택 가구 수 제한 폐지 (5월 31일 시행)

-> 택지개발지구 내 단독주택 가구 수 제한 규정 폐지 등을 반영한 ‘택지개발업무처리지침’이 5월 31일 시행됐다. 주요 내용은 신규로 공급되는 공공택지 공동주택용지 내 전용85㎡이하 공급비율이 60% 이상에서 70% 이상으로 상향조정됐으며 1종 일반주거지역 내 단독주택을 3~5가구 이하로 제한한 규정이 폐지됐다. (1종 전용주거지역은 기존 가구 수 제한 그대로 유지)

중대형 주택 부분임대 가능한 부대・복리시설 기준 마련 (6월 1일 시행)

-> 주택의 일부 공간(전용 30㎡이하)을 분할해 사용 및 임대할 수 있도록 하는 주차장 등 부대・복리시설 기준이 마련, 6월 1일부터 시행됐다. 정부의 ‘5.1 주택공급 활성화’ 방안에 따라 도입된 것인데 기준일 이후 사업승인 되는 공동주택부터 적용된다.

서울ㆍ과천ㆍ5대신도시 비과세 거주요건 폐지 (6월 3일 시행)

-> 서울과 과천, 그리고 분당 등 5대 신도시에 적용되는 1가구1주택자의 양도소득세 비과세 조건 중 2년 이상 거주기간이 폐지됐다. 이에 따라 해당 내용은 담은 소득세법 개정안이 시행된 6월 3일 이후 잔금을 납부한 주택 매수, 매도자가 실거래가 9억이하 1가구1주택자이고 주택을 3년 이상 보유하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

수도권 재개발 임대주택 비율 최대 20%로 확대 (6월 9일 시행)

-> 수도권 재개발 사업으로 건설되는 임대주택 비율이 최대 20%로 늘어났다. “2.11 전월세 시장 안정” 대책의 후속조치인 관련 주거환경정비법 시행령 개정안이 5월 31일 국무회의를 통과, 6월 9일부터 시행됐다. 개정안에 따르면 현행 17%인 재개발구역 임대주택 건설 비율이 앞으로는 17~20%까지 높일 수 있게 된다. 지방은 종전대로 전체 건립 가구 수의 8.5%~17%가 적용된다.

서울 재개발・재건축 주민 분담금 사전 공개 의무화 (6월 13일부터 단계적 시행)

-> 서울시가 재개발・재건축 사업장의 ‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’을 6월 13일부터 본격 운영하고 앞으로 정비사업 조합설립 시기부터 사업비와 주민 분담금 공개를 의무화 하기로 했다. 6월 현재 조합설립을 진행 중인 고덕1, 2-1, 2-2지구 추진위원회와 공공관리 시범지구인 성수 및 한남지구 등을 시작으로 점차 관리처분인가 이전 정비사업 구역까지 분담금 사전 공개가 확대될 예정이다.

도시형생활주택 세대수 300세대 미만으로 확대 및 관련 기준 마련 (7월 1일 시행예정)

-> 도시형생활주택의 세대주 제한이 완화(150->300세대, 주택법 개정 3/30 공포, 7/1 시행 예정)됨에 따라 150세대 이상 단지에 적용되는 ‘주택건설기준’ 등이 마련됐다. (현행 150세대 미만의 도시형 생활주택의 경우 일부 부대・복리시설 설치기준 적용배제) 주요 내용은 일반 공동주택 기준과 동일한 관리사무소 설치기준이 적용되며 경로당 및 어린이놀이터를 설치해야 한다.

원룸형 도시형생활주택 실(室) 구획 허용 (7월 1일 시행예정)

전용면적 30㎡ 이상 원룸형 주택에 대해 두 개 공간으로 실 구획이 허용된다. 도심 내 2~3인 가구의 주거 수요에 대응하고 침실 분리형 원룸 등 다양한 도시형생활주택 공급이 가능해졌다.

다세대・연립주택 건설 사업계획 승인 규모 완화 (7월 1일 시행예정)

다세대 및 연립주택 건설 시 사업계획승인 대상 사업규모가 현행 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화된다. 이에 따라 30세대 미만의 해당주택 건설 시 건축허가만 받으면 되기 때문에 사업장의 건설비용과 기간이 감소, 도심 내 소규모 주택건설 사업이 신속히 진행될 전망이다. 해당 사업계획 승인 대상완화는 7월 1일 이후 주택건설 사업계획승인을 신청하는 사업장부터 적용될 예정이다. (도시형생활주택은 29세대까지 건축허가로 가능하도록 2010년 7월6일 완화됨)

부동산 허위계약서 작성하면 비과세 취소 (7월 1일 시행예정)

-> 국세청에 따르면 7월 1일부터 작성된 매매계약서를 기준으로 허위(업・다운)계약서를 작성하면 양도세 비과세나 감면 혜택이 취소된다. 그동안은 허위계약서 여부가 사후에 적발되더라도 비과세 요건을 충족한 거래 당사자는 추징당하지 않았으나 앞으로는 비과세 혜택 등을 받지 못하는 것을 물론 세금 추징을 당하게 된다.

정비사업 다주택자 ‘물딱지’ 매입자, 내년 말까지 한시적으로 입주권 부여 (7월 시행예정)

-> 재개발 및 재건축 구역 내 다주택자의 주택, 일명 ‘물딱지’를 매입한 수요자도 내년 말까지 한시적으로 입주권이 주어진다. 현행 ‘도정법’은 2009년 이후 조합설립인가된 정비사업의 경우 다주택을 보유하고 있어도 1가구에 대해서만 입주권이 부여된다.(나머지는 현금청산) 해당 규정은 지분쪼개기 등 투기를 방지하기 위해 시행됐으나 일시적인 다주택자가 피해를 보거나 또 다주택자 여부를 확인하지 못한 채 딱지(입주권)를 구입한 경우의 수요자를 감안한 조치다. 관련 개정 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안은 6월 16일 국회 법안심사 소위원회를 통과했으며, 국회 본회의를 거쳐 7월 중 시행될 예정이다.

중개업소 담합, 최대 6개월 업무정지 (8월 20일 시행예정)

-> 부동산 중개업자가 친목회 등을 조직해 매매나 전월세, 중개수수료 등을 담합할 경우 최고 6개월의 업무정지를 받게 된다. 또 일요일 영업을 방해하는 등의 행위를 하다가 적발되면 2~4개월의 업무정지가 내려진다. 국토해양부는 관련법 시행령 등을 5월 23일 입법예고 했으며 8월 20일부터 시행된다.

서울 정비예정구역 일부 해제 (9월 예정)

-> 서울 일반 재개발・재건축 정비예정구역 중 사업 진행상황이 극히 지지부진한 구역이 지역 주민 의견 수렴을 거쳐 올 9월 말 ‘예정구역’에서 해제될 예정이다. 또 이와 별도로 일부 지역에 한해 건축허가 제한을 해제하는 방안도 검토 중이다. 건축허가 제한이 풀리면 건물 신・증축 및 용도변경이 가능해진다.

대규모 고시원 주거지역에 건축 불가 (9월 말 시행예정)

-> 앞으로 대규모 고시원은 주거지역에 들어설 수 없게 된다. 법률 개정안에 따르면 고시원 규모를 종전 1000㎡ 미만에서 500㎡ 미만으로 축소해, 그 이상 규모는 숙박시설로 분류, 주거지역 내에 건축할 수 없도록 했다. (현재는 연면적 1000㎡ 미만 고시원은 제2 근린생활시설이면서 ‘준주택’으로 분류돼 주거지역에 입지가능) 대규모 고시원이 주거환경에 악영향을 미치자 이를 개선하기 위한 것이다. 해당 내용을 담은 ‘건축법’ 시행령 개정안은 지난 6월 21일 국무회의를 통과, 3개월의 유예기간을 거친 뒤 9월 말 시행될 예정이다.

보금자리주택 청약 소득제한 강화 (하반기 시행예정)

-> 보금자리주택의 소득 및 자산기준이 더욱 까다로워질 예정이다. 국토해양부가 추진 중인 관련제도 개선안에 따르면 전용60㎡이하 보금자리 중 신혼부부와 생애최초 유형에만 적용되던 소득 및 자산기준 제한이 앞으로는 전용60㎡이하 일반분양과 공공임대(분납, 10년)로 확대될 예정이다.(3자녀와 노부모 부양 등은 기존대로 유지)

1천 가구 이상 대단지 아파트 분할준공 허용(하반기 시행예정)

대규모 공동주택 단지를 최대 3회까지 분할 건설, 준공할 수 있게 된다. 관련 주택법 개정안에 따르면 일정규모 이상의 주택단지는 공구별로 공사를 진행하고 사용검사(입주)를 할 수 있는 ‘분할 사용검사’ 제도가 도입된다. 세부 내용은 시행령에서 정해질 예정인데 국토부는 1천 가구 이상 공동주택을 최대 3회까지 분할할 수 있도록 할 방침(공구별 최소 단위는 300가구 이상)으로 알려졌다. 첫 번째 착공일로부터는 최대 2년 이내에 마지막 공구의 착공이 이뤄져야 한다. 현재는 사업계획 승인 아파트는 규모와 관계없이 한 번에 건설, 입주해야 하는데 대규모 미분양 등이 발생할 경우 건설자의 자금 부담이 심화된다. 해당내용을 담은 ‘주택법’ 개정안은 2011년 5월 13일 입법예고 됐으며 6월 중 국회에 제출될 예정이다.

오피스텔도 주택임대사업 등록 허용 (검토 중) (시행시기 미정)

-> 전월세 시장 불안이 지속되자 정부가 주거용 오피스텔 주택임대사업 등록 허용을 검토 중이다. 민간 주택임대사업을 활성화시키기 위해서인데, 임대사업자로 등록되면 양도세, 취득세 등 세제혜택을 받을 수 있게 된다.

자료출처 : 부동산연구실 나인성 연구원

       

[청아]

그린정님 감사해요.....

[india]

좋은정보 감사드림니다..~~!!

[발통달린고무신]

좋은 정보 감사드립니다.^^

[수정]

감사합니다