전국의 미분양 아파트 급증으로 중소 건설사들이 연쇄부도 위기에 처하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 적극적으로 나섰던 저축은행 등 제2금융권을 중심으로 ‘한국판 서브프라임 사태’에 대한 경고음이 커지고 있다. 지방을 중심으로 깡통 아파트가 등장하고 건설사들이 앞다퉈 헐값 땡처리를 하는 가운데 신일, 세종건설 부도에 이어 대주건설도 자금위기설에 휩싸이며 건설업계는 물론 금융계까지 들썩이고 있다.
미래의 캐시플로(cash flow)를 담보로 한 거액 여신인 PF가 부동산시장 침체로 건전성에 위협을 받고
있기 때문이다. 은행권도 안전지대는 아니다. 지난해 9월 금융감독당국의 PF 유동화 규제 강화 뒤 기준
에 미달하는 건설사들이 은행들이 주요 스폰서인 ‘콘듀잇(conduitㆍ상법상 자산유동화 법인)’으로 몰리
며 콘듀잇이 발행한 자산유동화기업어음(ABCP) 부실 시 부담을 져야 할 처지다.
▶저축은행 PF 위험수위=거시경제 수장들은 연일 저축은행 PF 대출에 우려를 표명하고 있다. 권오규
경제부총리는 10일 “부동산 PF와 관련해 유동화한 부분이 있는데 그 규모가 얼마인지, 어떤 영향을 미
칠지 파악하고 있다”고 말했다. 이성태 한국은행 총재는 지난 7일 “부동산 PF를 예의주시하고 있다”며
“제2, 3 금융기관의 부실화 문제에 대해 경계하고 있다”고 언급했다.
저축은행의 PF 대출 총액은 7월 말 현재 12조4713억원으로, 전체 저축은행 여신 43조7310억원의
28.5%를 차지했다. PF 대출 총액은 2005년 말 5조6279억원에서 급증했다.
2005년 말 9.0%였던 연체율은 지난해 말 10.3%로 높아졌고, 현재는 평균 13% 수준으로 추산된다. 업
체별로는 10% 후반대도 있다.
전문가들은 PF 취급구조상 저축은행들이 보통 6개월간의 이자와 수수료를 먼저 받지만 사업 차질로 차
주의 상환 능력에 문제가 발생해도 선취 기간에는 연체 대출에 포함되지 않는 점을 지적한다.
이동규 한국신용평가 애널리스트는 “저축은행들은 수수료와 초기 이자를 먼저 받는 방식을 택했지만
위험 평가가 특정 시점에 제대로 이뤄지지 못해 되레 위험할 수 있다”고 말했다.
저축은행 부실 시 충격흡수 능력을 나타내는 ‘커버리지 비율(고정이하 여신 전액에 대한 대손충당금 비
율)’도 기대에 못 미친다. 금융당국 관계자는 “6월 말 PF 대출의 커버리지 비율은 94.4% 정도”라며 “내
년 말까지 100% 이상을 유도하고 있지만 빠듯할 것”이라고 말했다.
위기를 감지한 솔로몬, 한국 등 26개 저축은행들은 지난 6월 말 부산시 금정구 주상복합 개발 등 저축은
행 PF 대출 합계가 100억원 이상으로 3개월 이상 연체된 3개 사업장을 자율 워크아웃 대상으로 선정하
고 채무 재조정에 착수하기도 했다.
▶ABCP 부실화 우려, 은행 위협=국내 ABCP는 주로 부동산 개발을 위한 자금 조달 수단으로 활용됐으
나 건설경기 침체로 부실이 우려된다.
2005년 상반기 4조원을 조금 넘었던 ABCP 발행액은 올 상반기 8조6000억원에 육박, 2년 새 배 이상 늘
었다. 문제는 미분양에 시달리며 자금 조달 능력도 뒤처지는 신용등급 ‘BBB-’급 건설사가 대부분이라
는 점이다.
한 신용평가사 관계자는 “콘듀잇의 90% 이상이 은행이 관여한 곳으로, ABCP 부실 시 은행의 자본금 손
실은 불가피하다”고 말했다.
유가증권 등록 의무와 공시, 사업보고서 제출 등 각종 신고와 보고 의무가 전무한 콘듀잇의 특성상 부실
시 부실 규모 파악이 쉽지 않은 점도 우려로 남는다.
다만 저축은행의 경우, 개인당 5000만원까지 예금자 보호가 가능해 PF 부실 시 대량 예금 인출 사태의
우려가 적고, 콘듀잇 부실은 ABCP 등 발행액만큼의 자본 손실로 손해가 제한적이기 때문에 이로 인한
신용 경색 파장이 미국에 비해 상대적으로 작다는 평가다.
류정일ㆍ안현태 기자(ryus@heraldm.com) ※PF 대출 구조=시행사는 시중 은행에서 대출을 받기 전
저축은행 등 제2금융권으로부터 토지 매입자금 용도의 계약금을 빌려 사업을 시작한다. 영세한 시행사
와 소위 ‘브리지론’ 형태로 저축은행에서 우선 돈을 빌린 뒤 인허가 등 사업 조건이 갖춰지면 그때 은행
권에서 자금을 빌려 제2금융권 대출금을 갚는다. 저축은행들이 취급하는 PF 대출의 금리는 보통 10%
중반대이며 대출금리 외에 취급수수료 명목으로 1~5% 정도를 추가로 챙긴다.