스크랩 DTI 계산방법에 대하여 알아보자

[무궁화강산]

[ DTI 계산방법에 대하여 알아보자 ]

아파트 매매잔금 대출시 가장 중요한 것중 하나는 DTI에 관한 부분입니다.
투기지역 아파트의 경우 아무리 시세가 높게 책정된다고 하더라도 DTI가 충족되지 않으면 대출한도가 줄어들기 때문입니다.
DTI가 적용됨에 따라 채무자가 상환능력을 증빙하는 것은 매우 중요하며, 대출한도를 늘리려면 공식적으로 소득을 증빙할 수 있는 자료가 증빙이 되어야 합니다.

신고 소득은 신용카드 매출액, 은행 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등 공식적인 소득 입증 자료는 아니지만 실질적인 소득이 있는 것으로 인정할 만한 소득자료로 볼수 있습니다.

1. DTI를 산정하는 방법을 알아야 대출가능 금액을 알수 있다! 

 ▶ DTI 계산방법

 a. 타부채가 없을 경우
  
 ⅰ) 원리금균등 분할상환

  ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%                     연 소득 : 4,000만원
        월 원리금(원금+이자) 1,330,605원 정도임.
      (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 
 

     ① 연 원리금 : 1,330,605원 X 12(개월) = 15,967,260원
     ② DTI : 15,967,260원÷  40,000,000원 = 39.92%   
      
   * 위와 같은 경우 DTI비율이 40%이내이므로 DTI가 충족됩니다.


ⅱ) 원금균등 분할상환

  ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%                     연 소득 : 4,000만원
        월 원리금(원금+이자) 1,686,574원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 


    ① 연 원리금 : 1,686,574원 X 12(개월) = 20,238,888원
    ② DTI : 20,238,888원 ÷  40,000,000원 = 50.60%   

 * DTI 적용 기준에 관한 내용은 "내집마련 포커스" [DTI 기준으로 대출한도를 알자]의 표를 참조해 주세요. 


 b. 타부채가 있을 경우

  ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원)         대출기간 : 30년
        이       율 : 7%                          연 소득 : 4,000만원
        상환방법 : 원리금균등 분할상환
        타 부채(기존담보대출+신용대출) : 2,000만원
        가계자금금리 : 8.29%
        월 원리금(원금+이자) 1,330,605원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 
 

     ① 연 원리금 : 1,330,605원 X 12(개월) = 15,967,260원
     ② 타부채 연 이자 : 20,000,000원 X 8.29% = 1,658,000원
     ② DTI : (15,967,260원+1,658,000원) ÷  40,000,000원 = 44.06%   
                                         

2. 대출금액에 따른 필요 연 소득은?

▶ 필요 연 소득 구하는 방법

 a) 타부채 없을 경우


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이       율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환
        월 원리금(원금+이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 
 

     ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
     ② 필요 연 소득 : 19,959,060원 = 7,983,624원 ÷  40%


 b. 타부채 있을 경우


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환
        타 부채(기존담보대출+신용대출) : 3,000만원
        가계자금금리 : 8.29%
        월 원리금(원금+이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 


     ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
     ② 타부채 연 이자 : 30,000,000원 X 8.29% = 2,487,000원
     ② 필요 연 소득 : 26,176,560원 =(7,983,624원 + 2,487,000원) ÷ 40%


 3. 소득증빙이 어렵다면? 다른 방법으로 소득을 산정해 보자!


 소득증빙이 안될 경우 최저생계비용, 신용카드 매출액, 통장 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등으로 소득을 산정하여 DTI를 산정할 수 있으며, 대출조건이 같다고 하더라도 소득을 산정하는 방법에 따라 DTI 비율이 틀려집니다.


ⅰ) 최저생계비용

  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이       율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금+이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  15,190,176원 = 52.55%   


 ※ 기혼자의 경우 4인 가구 기준 1,265,848원(연 소득 15,190,176원) 소득 인정.



ⅱ) 연말정산용 신용카드 사용내역  

 
    ◆ 연 소득 : 10,000,000원 ÷  38.5% = 25,974,026원 (최고 4,500만원까지 소득인정.)

 

  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금+이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  25,974,026원 = 30.74%   


 ⅲ) 통장 입금내역 최근 3개월

 
   ◆ 연 소득 : 3,000,000원 X 4 X 150% = 18,000,000원


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금+이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.)


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  18,000,000원 = 44.35%  



ⅳ) 국민연금 납입 영수증

   ◆ 연 소득 : (100,000원 ÷  9%) X 12 = 13,333,333원


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금+이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  13,333,333원 = 59.88%   


 
 ※ 위와 같은 조건일 때, 연말정산용 신용카드 사용내역으로 대출진행을 할 경우 가장 많은 소득을 인정받을 수 있습니다

[출처] DTI 계산방법|작성자 곰돌이