스크랩 서울중심 유망 투자 분석

[지기]

2010년 유망 투자 지역 분석 
   

   

● 수도권 부동산의 핵심 노선은 어디일까요?

    수도권의 최고급 아파트가 이어 있는 황제급 노선이라고 명명할만한 노선은 다음에 제시할

    3가지 노선입니다. ●

 

● -자형(일자형) 노선은 한강을 말합니다.

    T자형(티자형) 노선은 한강 경부고속국도 축선을 말합니다.

    十(십자가형) 노선은 한강 경부고속국도 경의선 노선을 말합니다.
    즉 과거-현재-미래의 전망이 모두 밝은 노선은 일자형, 티자형, 십자가형 노선이기 때문에

    특별한 사유가 아니라면 세 곳의 황금 노선에 내집마련을 하는 것이 좋습니다. ●

 

● 가장 먼저 주목을 받은 곳은 일자형 노선으로 서울 강남과 강북을 가르는 한강 줄기의

    노선이었으며, 다음으로 급격히 부각한 노선은 티자형 노선 즉 서울 한강을 중앙으로 아래로

    뻗어 있는 경부축 노선입니다. ●

 

● 그렇다면 앞으로 새롭게 주목을 받을 노선은 어디일까요?

    저는 단연코 경의선 노선을 꼽겠습니다.

    즉 서울을 가로 지르는 한강과 그 중앙 아래로 뻗어 있는 경부 고속 국도 노선에 용산-문산을

    잇는 경의선 노선이 미래의 3대 축으로 급부상할 것으로 전망합니다. ●

 

● 공교롭게도 명품 아파트들을 보면 일자형 한강 노선은 강을 중심으로 펼쳐 있으며,

    T자형 경부축 노선은 도로를 기준으로 길게 뻗쳐 있고, 十자형 경의선은 철도가 중심축의

    구실을 하고 있습니다.

    이른바 강과 도로와 철도가 명품 아파트를 만들어 내는 기폭제 역할을 하고 있습니다. ●

 

● 제가 새롭게 제시하는 十(십자가 노선)은 앞으로 수도권 아파트의 3대 중심축이 될 것입니다.

    여기에서 한가지 흥미로운 사실은 한강노선, 경부 고속국도 축선, 경의선 축선이 모두 모이는

    곳이 용산과 강남이라는 점입니다.

    하나도 아니고 3가지를 겸하고 있는 용산과 강남(경의선 건너편으로 영향권)은 강북과 강남의

    쌍두마차로써 황제 중의 황제라고 일컬을 수 있는 최고의 입지를 자랑하기 때문에

    과거-현재보다 미래의 전망이 더욱 밝은 명품 지역입니다. ●

 

 

1. 수도권 황제 노선 1탄 -자형(일자형) 한강

 

● 한강은 수도 서울을 정중앙으로 관통하면서 위성 도시와 함께 발전의 중심축을 이루는

    핵심 노선입니다.

    서쪽을 기준으로 김포-파주-고양-마포-여의도-동작-용산.성동-서초.강남-광진-송파.강동-

    구리.덕소-하남으로 이어지는 이 라인은 핵심 지역인 강남과 용산을 정중앙으로 삼으면서

    입지의 중요성에 걸맞는 무한한 발전을 할 것입니다. ●

 

1) 김포는 장기를 중심으로 김포신도시 조성과 함께 변방에서 일약 관심권으로 부각될 것입니다.

 

2) 파주는 교하, 운정을 중심으로 택지 개발지구에서 신도시로 확대 발전하면서 교통, 학군,

산업 시설 등이 모두 갖추어진 자족 도시로서의 기능을 충분히 수행할 것입니다.

3) 고양시는 일산과 미래의 도시개발지구인 덕이, 가좌, 식사 지구 등을 중심으로 발전을 할

것입니다.

4) 마포는 상암동과 공덕동, 신공덕동 3인방 명품 지역의 랜드마크 시세가 2300선입니다.

이들 지역의 아파트는 한강 조망권 명품 아파트를 중심으로 상승을 이어갈 전망입니다.

 

5) 여의도는 사방이 한강을 끼고 있는 탁월한 입지를 자랑하고 있는데 향후 초고층 아파트의
재건축이 기대 되는 곳입니다.

 

6) 동작구는 발전 가능성이 많은 지역이며 최근 2년동안 강남 3구, 광진구와 함께 서울에서
저평가가 심한 곳이라 기대가 큰 곳입니다.

 

7) 용산과 강남. 서초는 하단에서 설명하겠습니다.

 

8) 성동구는 용산의 특혜와 강남권의 간접 수혜 지역으로서 한강 르네상스 프로젝트의 중심권이기도 합니다. 성수 일대는 성동구의 꽃입니다.

 

9) 광진구는 한강을 중심으로 펼쳐진 소규모 주상복합과 명품 아파트 시세가 2500선에 이르고

있는데 한강과 잠실 롯데 등 초고층 건물이 정남면으로 보이는 탁월한 조망권, 한강 르네상스의
수혜지역입니다.

 

10) 송파구는 잠실 일대의 명품 아파트와 향후 분양이 될 송파 신도시가 강남권 명품 시세까지

따라 붙을 것으로 전망합니다.

잠실 주공 입주, 제2롯데 월드 등으로 일약 강남 반열에 올라선 곳입니다.
 

11) 강동은 고덕동 재건축 아파트와 암사동 분양 아파트가 시세를 이끌 것으로 보입니다.

2009년 현 시점에서 서울 지역 최대 하락 및 저평가 지역으로 추천할 곳입니다.
 

12) 구리. 덕소. 하남 3인방은 한강 남북의 끝자락에 위치해 있는데 2년 가까이 부동산 가격이
하락하여 투자성이 있는 곳입니다. 전철.도로망 등 교통이 관광과 시너지를 가져올 곳으로
주목이 됩니다.

2. 수도권 황제노선 2탄- T자형(티자형) 경부고속 국도

 

● 남부권의 명품 아파트가 경부 고속 국도 축선상 즉 용산-강남/서초-과천-판교-분당-

    죽전/광교-용인-동탄-오산-평택/아산까지 길게 뻗쳐 있다는 사실은 누구나 인정할 것입니다.

    실재 거리가 멀더라도 경부축선상에 놓이면 심리적 거리가 가깝게 느껴지며 실재로

    경부축선상의 아파트 시세는 전국 최고를 자랑하고 있습니다. ●

  

 ● 경부고속 국도 축은 과거-현재-미래의 최고가 아파트들이 모두 자리하고 있는 남부축 명품

    아파트의 심장 줄기입니다.

 

1) 용산은 지분값 평당 1억돌파로 각광을 받고 있으며 향후 100층 이상 건물들이 들어서면서

 5-10년 이내에 평당 1억에 육박하는 최고가 아파트가 탄생할 것입니다.

당분간 경제 침체와 지분 문제로  상승은 어렵겠지만 차세대 선두 주자인 국제 업무 지구의
후광을 타고 뜨겁게 달아 오를 지역입니다.
용산은 강남과 함께 미래 최고 명품 지역으로 꼽히고 있습니다.

2) 강남,서초는 전통적인 황제 자리를 지키면서 타워펠리스, 도곡렉슬 등이 중심 아파트입니다.

특히 그 일대의 재건축이 직접적으로 거론이 되는 압구정 현대와 향후 기대가 되는 은마아파트,
잠실 주공, 시영 아파트 등은 초고층 아파트로서 개발만 된다면 향후 이 아파트들이 타워팰리스는
물론 용산 초고층 아파트의 시세를 추월할 가능성이 더 큽니다.

 

3) 과천은 소형 평형 중심으로 재건축 수혜지 1순위이며 현재 평당가가  강남을 추월하다가 수도권 최대의 폭락지역이 되었지만 향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 강남.용산과 함께 빅3를 형성할 곳입니다.
많이 하락한데다가 입지적인 요건을 감안한다면 지금 당장 투자했을 때 최고의 수익률을 안겨 줄
곳으로 평가합니다.

 

4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있거나 입주 전후 혹은 막 분양하는 곳 등으로 입주 시차가 있는 곳입니다.
미국발 경기 침체와 대량 매물 등으로 극심한 저평가 상태에 있지만 단기, 중기, 장기 전망 모두
투자성과 안정성이 가장 높은지역으로 손꼽을 수 있습니다.
판교는 전국 5위권이자 강남 서초의 새아파트보다 시세가 높은 분당 정자동 주상복합 수준의
가치가 있기 때문에 청약이나 분양권으로 올인할 곳입니다.

5) 평촌은 꿈마을을 중심으로 2년전 폭등하다가 최근 극심한 하락으로 몸살을 앓고 있는
지역입니다.
판교.분당.과천.강남이 지근 거리에 있기 때문에 예전 최고가 시세를 회복할 가능성이 큽니다.

6) 용인은 과천. 분당과 함께 큰 폭으로 하락한 상황인데다가 수도권에서는 유일하게 강남권 성향이 높은 지역인데다가 입지의 탁월성으로 미래 전망이 매우 밝은 곳입니다.
이 곳 역시 매수 지역으로 강추이며, 특히 분당선 연장선의 죽전.보정.마북과 신분당선의 동천.신봉.성복.상현, 경전철의 구성.동백이 주목이 되며, 향후 강남-죽전/보정-동동탄의 대심도가
이 곳의 가치를 배가시킬 것입니다.
 

7) 광교는 면적은 판교보다 조금 적지만 용적률이 높고 판교보다 훨씬 진화된 최첨단 친환경

아파트로 꿈의 신도시가 될 전망입니다.
3순위까지 미달이 되다가 4순위 12대 1의 높은 경쟁률을 보인 곳인데, 3년 이후의 신도시 및
수도권 투자처로써 판교와 함께 쌍벽을 이룰 것이며, 그 가치는 파주,한강,청라 신도시 등과
비교할 대상이 되지 않을 정도로 높은 투자성이 있는 곳입니다.

8) 수원일대의 중심축인 동수원 사거리 명품 아파트들이 현재 평당 1500선에 머물고 있지만 광교 수혜권인 매탄동, 영통동, 우만동을 중심으로 장기 저평가에서 탈출할 것입니다.

즉 수원의 중심축은 이제 광교를 기준으로 광교와 인접한 국도가 될 것입니다.

 

9) 동탄은 수도권 최대 신도시이자 수도권과 충청권 등 남부권을 연결하는
교량지역이며 향후 메타폴리스가 랜드마크가 될것입니다.
분양가 대비 두 배 이상 오르다가 최근 극심한 침체에 빠져 있는데, 강남.분당이 살아나면 지역적인
호재를 분출하면서 예전 최고가 시세 이상으로 오를 것이 유력합니다.

10) 오산/평택/천안./아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 미래의 산업 도시로서
역할을 톡톡히 할 곳입니다.
 

 

3. 수도권 황제 노선 3탄 十자형(십자가형) 경의선

 

 ● 그렇다면 남부권의 경부 고속 국도축과 쌍벽을 이루는 북부권의 노선은 어디일까요?

     단연코 경의선(서울-신의주) 철도 노선이 될 것입니다.

     앞에서 이미 언급하였지만 북부권은 남부권에 비하여 높은 시세가 형성이 되어 있지는

     않지만 향후 남북 경협과 통일까지를 염두한다면 3호선(일산선 연장선)보다 유망한

     노선입니다.  ●

 

● 현재 경부축선상의 노선이 주축임에도 불구하고 고양시, 파주시 등이 비교적 높은 시세를

    형성하고 있는데 향후에 남북 경협으로 통일 혹은 제한적 왕래가 가능할 경우에 경의선

    노선은 최고의 황금 노선으로 일약 부각이 될 것입니다.

    즉 서울-일산-고양 덕이지구-파주 운정역-문산-개성-평양-신의주로 이어지는 노선은 남북

    교류의 핵심 노선으로서 지금도 여타 지역보다 시세가 높은 편이지만 단기-중기-장기로

    갈수록 전망이 더욱 밝다는 것입니다. ●

 

● 이 노선에서 벗어나 바다로 이어지는 김포-강화 등 서편과 휴전선을 기준으로 북쪽

    산간지역을 통과하는 경원선 즉 서울-의정부-동두천-연천-원산 노선보다 경의선 노선이

    황금 노선으로 해가 갈수록 가치를 더할 것으로 판단합니다.

    이제는 단순히 서울-일산으로 이어지는 전철 노선만이 아니라 북부권의 경의선 노선을

    중심으로 가치 창출이 기대가 되기 때문에 그런 지역을 선점하는 것이 여러모로 유리합니다. ●

 

● 경의선 노선의 핵심 축을 조망하겠습니다.

 

1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 강력하게 부각이 되었는데 불과 2년만에 두 배가

    넘는 시세 상승을 이끌고 있습니다.

    경기 침체로 이 곳도 큰 폭의 조정을 받고 있지만 한강 프로젝트와 용산 지근성을 감안하면 투자
    가치가 높은 곳임에는틀림 없습니다.

 

2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 강남과 쌍벽을 이룰 것입니다.

 

3) 마포 상암동은 2002년 월드컵을 기준으로 초고속 성장을 하다가 최근에 다소 주춤해진
    상황이지만 경의선 복선 완공, 주변 일대 초고층 주복, 한강 개발 등으로 다시 서남권의
    중심 자리를 되찾을 것입니다.

4) 일산은 덕이지구. 식사지구 가좌지구와 호수공원 및 한류우드가 크게 부각이 될 것입니다.

탄현역은 현재 일산선에 비하여 저평가가 되어 있지만 신동아 파밀리에 입주, 초고속 국철 전후로

새롭게 도약할 것입니다.

 

5) 파주운 신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜지가 될 가능성이 큽니다.

앞에서 언급한 시세의 의미를 지니며 고양시와 함께 경의선과 한강의 수혜를 동시에 지닌

곳으로 평가합니다.

 

6) 문산-개성-평양-신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부 고속 국도와 함께 매우 높은 시세 차익을 안겨줄 황금 노선입니다.

문산이 거리는 멀지만 분양가가 비교적 높고 높은 시세를 형성하고 있는 이유는 경의선

축선상의 남한의 마지막 관문이기 때문입니다.

 

● 북부권에 관심이 많은 분들은 지금부터라도 경의선 노선에 모든 역량을 집중해야 합니다.

    왜냐하면 서울 남부권이 경부축선을 기준으로 경부축선상 아파트와 주변 아파트의 시세 차이가

    두 배 이상 형성이 되고 있듯이 북부권도 경의선 노선과 그 주변 아파트 시세도 두 배로

    벌어질 수 있습니다.

    다만 기존 아파트를 매수하는 것보다는 분양, 미분양 등 명품 아파트 대단지로 올인하셔야

    하며 전매가 가능한 곳이 환금성과 유동성 및 투자 가치 모든면에서 월등합니다. ●

 

● 한마디로 북부권의 미래 입지는 경의선과 일산-강남-분당-죽전-동동탄을 연결하는 대심도가
    될 것입니다.

    특히 경의선 축선상은 최근 분양한 고양-파주 아파트들이 주도할 것으로 보이는데 전체적으로

    공급 과잉으로 인한 시세 상승률이 낮을 것으로 전망하기 때문에 투자의 선별에 신경을

    써야 한다고 판단합니다.

    전매 제한이 없는 대단지 새아파트를 매수한다면 전매제한의 반대 급부를 톡톡히 얻을 수 있는

    까닭에 최근 분양한 경의선 축선상의 덕이지구를 추천합니다. ●

 

● 저평가가 심한 광명은 예측한대로 2008년 초에 크게 올랐으며, 이제 남은 한 곳은 수원 영통인데
    이 곳은 입지가 좋은데다가 발전 가능성, 투자성이 매우 높은 곳들로 추천합니다. ●

 

● 지금까지 한강, 경부 고속국도, 경의선의 3대 중심축에 들어 있는 랜드마크 시세를 살펴

    보았습니다.

    여기에서 주목할 점은 명품 아파트 시세가 높게 형성이 된다고 하여 과거처럼 인근 아파트가

    명품 아파트의 후광을 따라서 오른다고 판단하시면 안 됩니다.

    갈수록 아파트는 차별화가 진행이 되기 때문에 특장점이 없는 대부분의 아파트들은 오히려

    시세 정체나 소폭 상승을 가져올 수도 있는 까닭에 매수시에 신중을 기해야 합니다. ●

● 지금은 세계적 경제 침체 상황이라서 부동산에 대한 가치가 메아리로 들릴지 모르겠지만
분위기 반전은 생각보다 멀지 않은 듯 합니다.
너도 나도 서울로만 뛰어 들려고 하는데 5년 이상 장기 투자자라면 모를까 3년 이내만 내다
본다면 2006-2008년 가장 많이 오른 서울 북부권 매수는 매우 위험하다는 결론입니다.
서울로의 접근은 가격이 많이 하락한 지역 혹은 한강변-경부축-경의선 루트, 강남3구와 서울에서
저평가가 심한 광진구, 관악구 동작구 등을 추천합니다. ●

● 수도권은 2006년 오르다가 2년 동안 크게 하락한 곳들이 모두 추천 지역입니다.
특히 분당.용인.과천.동탄.파주(2년 전 입주 아파트)는 낙폭이 큰데다가 미래의 중심 지역으로
부각이 되는 곳이라 매수에 적극적일 필요가 있으며, 3년만 놓고 본다면 수익률면에서 서울 전체는 물론 강남 3구보다 높을 것으로 판단합니다. ●

● 미래를 주도하는 투자처는 한강-경부 고속도로-경의선이 다시 순환이 되면서 가치를 빛낼 것이며
뉴타운 및 촉진 지구 중심의 서울 도심이 각광을 받을 것입니다.
또한 한강남쪽으로 한강과 나란하게 걸쳐 있는 9호선 즉 올림픽 공원-잠실-강남-서초-동작-여의도-
당산-목동-마곡-발산-방화-김포공항 노선을 주목해야 하며, 일산-용산-강남-분당-죽전-동동탄의
대심도가 크게 부각이 될 것입니다. ●

● 구태의연하게 경부 고속국도를 들먹인다는 분들도 있겠지만 한강 르네상스 프로젝트로
한강이 또 한 번 가치를 높이고 있듯이 경부 고속 국도도 판교-광교-동동탄의 명품 신도시를
기점으로 또 한 번 가치를 높일 것이 유력합니다.
더군다나 한강과 경부고속국도는 그 어느 노선보다도 돈이 많은 분들의 투자처라는 사실을
잊어서는 안 됩니다.
이를 증명이라도 하듯이 한강이 순환적으로 다시 조명을 받고 있으며, 경부축도 뜨겁게
부각이 되는 중입니다. ●

글로벌 경기 침체를 감안하여 무리한 투자보다는 투자성과 안정성이 뒷받침 될 곳을 잘 선별해야 하는데 이런 관점에서 본다면 핵심 루트 지역일지라도 무계획적으로 투자하기 보다는 최근 3년간 시세를 바탕으로 다음 3가지를 충족할 곳을 선별하는 것이 필수 조건으로 판단이 됩니다. ●

● 첫째 위에서 제시한 곳을 중심으로 부동산을 선별하십시오. ●

● 둘째 2년동안 장기간 조정한 곳이 가장 먼저 오를수 있기 때문에 유리합니다. ●

● 셋째 최근 3년 시세를 기준으로 최고가와 현재 급매의 차이가 가장 큰 곳을 잡아야 합니다. ●

-윗 글은 붐비는 토지사랑 글 중에서 참고 인용함-