스크랩 부동산 관련세금

[자연대로]

1. 부동산 관련세금
부동산을 구입하고 양도하는데는 기본적으로 각종 세금이 부과되므로 취득세와 등록세 기타 경비를 꼼꼼이 따져보아야 하며 양도시에는 양도소득세가 부과되는지 비과세되는지를 정확히 계산하여 매매하여야만 투자수익을 극대화할 수 있으며 세금을 잘 몰라서 손해를 보는 경우가 생길 수 있으므로 주의하시길 바랍니다. 부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산을 취득하는 것을 말합니다.

1) 부동산을 취득할 때 내야 하는 세금
부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 다음의 세금을 신고·납부하셔야 합니다.
○ 취득세: 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당시·군·구청에 신고·납부하여야 하며, 이 기간을 넘기면 세액의 20%를 추가 부담해야 합니다.
○ 등록세: 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시·군·구청에 납부하고, 등기신청시에 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부하여 제출해야 합니다.
○농어촌특별세: 취득세 납부시에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부해야 합니다.
○ 교육세: 등록세 납부시에는 등록세액의 20%에 해당하는 교육세를 함께 납부해야 합니다. 시도별 국민주택 규모 공동주택에 대한 취득·등록세 감면요건

시도별	대        상	주택보유자의 감면요건
서울 인천 경기	2001년5월23일부터 2002년12월31일까지 최초분양계약 체결후 2004년12월31일까지 취득	해당 공동주택 취득30일 이전에 기존주택 매각시
나머지시도	2001년1월1일부터 12월말까지 최초 분양계약체결후 2003년 12월 31일까지 취득	25% 감면혜택

※ 경기도는 2001년5월23일 이전에 분양계약체결을 했더라도 2001년 8월6일부터 2004년 12월말까지 취득(잔금지급)하면 감면 대상임

	등록세	취득세	교육세	농어촌특별세
	<취득가액의>	<취득가액의>	<등록세액의>	<취득세액의>
매  매	3%	2%	20%	10%
신  축	0.8%	2%	20%	10%
상  속	0.8%	2%	20%	-
증  여	1.5%	2%	20%	10%
교  환	3%	2%	20%	10%

○취득가액: 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시간 표준액으로 계산합니다.
○시가표준액:
- 토지: 개별공시지가에 그 지방자치단체의 장이 결정·고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액을 말합니다.
- 건물: 당해 지방자치단체의 장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 말합니다.
※ 채권 매입액 계산
1. 토지 과세시가 표준액: 주거용 건축물 이외의 부동산 표 적용
● 주거용 건축물 이외의 부동산 채권 매입액 (과세시가표준액 기준)

500만원 이상            5000만원 미만	특별시 광역시	25/1000
	기         타	20/1000
5000만원 이상             1억원 미만	특별시 광역시	40/1000
	기         타	35/1000
1억 이상	특별시 광역시	50/1000
	기         타	45/1000

2. 건물 과세시가 표준액: 주거용 건축물 부동산 표 적용
● 주거용 건축물 채권 매입액 (과세시가표준액 기준)

500만원~2000만원 미만	20/1000
2000만원~3000만원 미만	30/1000
3000만원~4000만원 미만	특별시 광역시	40/1000
	기         타	35/1000
4000만원~5000만원 미만	특별시 광역시	50/1000
	기         타	45/1000
5000만원~1억원 미만	특별시 광역시	60/1000
	기         타	55/1000
1억원 이상	특별시 광역시	70/1000
	기         타	65/1000

[ 건축물 과세표준시가액 산출 요령 ]

신축건물 기준가액	: 매년 변동 올해 165,000원/㎡ (2001년과 동일)
×
구 조 지 수
×
용 도 지 수
×
위 치 지 수
×
경과년수별 잔가율
×
면       적(㎡)
×
감 가 산 특 례	= 건축물 과세 시가 표준액

● 적용지수
[ 토지의 과세시가 표준액 ]
토지의 개별 공시지가 × 면적 × 적용률 = 토지의 과세시가 표준액

2) 인지세 계약서등 증서의 작성시에는 인지세를 납부하셔야 합니다.
○ 인지세: 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서등 증서를 작성하는 경우 정부수입인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다.
○ 증서의 기재금액별 인지세액

기 재 금 액	세    액	기 재 금 액	세    액
5백만원 초과~1천만원 이하	1만원	5천만원 초과~1억원 이하	7만원
1천만원 초과~2천만원 이하	2만원	1억원 초과~5억원 이하	15만원
2천만원 초과~3천만원 이하	3만원	5억원 초과~10억원 이하	25만원
3천만원 초과~5천만원 이하	4만원	10억원 초과	35만원

3) 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사
① 연소자, 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제 를 생각해 보셔야 합니다.
○ 직업·연령 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고
○ 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물어야 되기 때문입니다.
② 자금출처 조사를 받는 경우
○ 부동산을 취득한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산양도·취득상황등을 전산분석한 후 자금출처 부족자를 전산출력하여 취득 능력 여부를 사전 검토하게 됩니다.
○ 사전 검토 결과 증여혐의가 있는 자에 대하여는 조사대상자로 선정하여 조사하게 됩니다.
- 취득 자금 소명 -
[ 취득 자금이 10억원 미만인 경우 ]
자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.
[ 취득 자금이 10억원 이상인 경우 ] 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명 된 것으로 봅니다.
- 자금출처 조사 배제 -
당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 출처 조사를 하지 않습니다.

구    분	주    택	기타자산
1. 세대주인 경우    가. 30세 이상인자    나. 40세 이상인자	2억원  4억원	5천만원  1억원
2. 세대주가 아닌 경우    가. 30세 이상인자    나. 40세 이상인자	1억원  2억원	5천만원  1억원
3. 30세 미만인자	5천만원	3천만원

※ 위 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다.
○ 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여의 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사하여 누락된 세금을 부과하게 되며
○ 재산의 증여행위에 대하여는 증여재산가액에 대하여 최저 10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세의 부담이 따르고, 자신신고 및 납부를 하지 않으면 납부할 세금의 최고 40%까지 가산세를 더 물게 됩니다.

2. 부동산의 양도와 세금
토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보셔야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

1) 양도소득세
부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.

1. 주 택

1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
① 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고급주택을 제외함)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말합니다.(거주하지 않아도 됨)
② 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
③ 1세대 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에 실질내용에 따라 판정합니다.
2) 3년이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
ⓛ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년이상 살던 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
② 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
③ 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
④ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업 기간중 일시 취득하여 살던 집을 재개발·재건축아파트 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때
⑤ 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
⑥ 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 때
3) 1세대 1주택이라도 양도소득세가 과세되는 경우
① 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 『미등기전매』는 양도소득세를 물게 됩니다.
- 이때는 양도차익이 60%에 해당되는 가장 무서운 세금을 내게 됩니다.
② 1세대 1주택이라도 ‘고급주택’에 해당되면 양도소득세를 내야합니다.

※ 고급주택으로 보는 경우

단 독 주 택	공 동 주 택
건물의 국세청 기준시가가 4,000만원이상이고, 실제양도가액이 6억원을 초과하는 것으로서 -주택의 연면적(지하실 포함)이 264㎡(약80평)   이상이거나 -토지면적이 495㎡(약150평)이상인것	주택의 전용면적이 165㎡(약50평)이상이고 실제양도가액이 6억원을 초과하는 것

※ 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67㎡(약20평)이상의 수영장중 1개이상의 시설이 설치된 주택은 가액 및 면적에 관계없이 고급주택에 해당합니다.

③ 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야 합니다.

4) 1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않는 경우
① 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 - 양도 소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기위해 새집을 사고 2년안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
② 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 - 1주택 보유자가 피상속인(재산을 물려준 사람)이 상속개시 당시 보유하던 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 여러 주택을 가진 사람이 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속 받은 경우에는 피상속인을 기준으로 하여 소유기간이 가장 긴 1주택만 양도소득세가 과세되지 않습니다.
③ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 - 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(단, 고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세)
④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 - 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 - 1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 2년이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⑥ 결혼으로 2채의 집이 될 때 - 각각 1주택을 소유한 남·여가 결혼으로 1세대 2주택이 된 후, 결혼한 날로부터 2년이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
⑦ 농어촌주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 - 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

※ 농어촌 주택이라 함음 다음과 같은 경우를 말합니다.
- 상속주택: 피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택: 영농,어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택: 영농 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적또는 원적이 있거나 5년이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 내외)

5) 이밖에 양도소득세가 부과되지 않는 경우
① 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 - 1세대 1주택으로서 3년이상 보유한 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.
② 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때(주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함) - 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권을 팔았을 때에는 「부동산을 취득할 수 있는 권리」의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. - 단, 기존주택이 관리처분인가일 현재 1세대 1주택으로 3년이상 보유한 주택인 경우 관리처분인가일 후 입주권으로 양도하더라도 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 됩니다.
③ 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러사람이 공동으로 소유(예:부부가 공동으로 소유)하다가 팔 때 2. 농지에 대한 양도소득세 면제 및 비과세

1) 농지에 대한 양도소득세 면제
① 농지소재지에 거주하면서 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제합니다. - 여기서, 농지소재지란 농지가 소재하는 시·군·구안의 지역 또는 이와 붙어 있는 시·군·구안의 지역을 말합니다.
② 양도소득세가 면제되지 않는 농지 - 시지역(읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이지난 농지. 다만, 아래의 대규모 개발사업을 위하여 수용되는 농지에 대하여는 사업시행 또는 보상지연으로 인한 납세자의 손해를 막기 위하여 기간제한없이 면제해 주고 있습니다.
▷ 농지 소유자가 1,000명 이상이거나
▷ 사업시행면적이 100만㎡(약30만평) 이상인 농지 택지개발사업, 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약3만평) - 농지외의 토지로 환지예정지를 지정한 경우로서 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
③ 감면 한도액 - 면제한 양도소득세액이 연도별로 3억원을 초과하는 경우에는 3억원까지만 면제됩니다.

2) 양도소득세 비과세
① 경작을 위해 다음과 같이 농지를 팔거나 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 경작상 필요에 의하여 자경 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때
▷ 단, 종전 농지를 판 날로부터 1년안에 판 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년안에 종전농지를 팔아야함)
▷ 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년이상 경작하여야 합니다.
▷ 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날로부터 소급하여 3년이상 경작했어야 합니다. - 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때
▷ 단, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하여야 하고
▷ 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년이상 경작하여야 합니다.

3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 임대주택을 5호이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평)이하의 주택을 2000. 12. 31이전에 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.(18평이하 전액면제)

2) 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 99.8.20~2001.12.31기간 중에 신축된 국민주택을 1호이상 취득하여 총 2호이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제합니다.

3) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
① 98.5.22~99.6.30(국민주택은 99.12.31)기간 중에 신축한 주택 또는 주택건설사업자로부터 최초로 분양받은 주택(동 기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)을 5년이내에 양도하는 경우에는 양도소득세를 전액 면제한다.
② 5년 이후 양도하는 경우에도 최초5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 양도소득금액에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

4) 신축분양주택 취득을 위한 기존주택 양도시 양도소득세 특례세율 적용 2000.9.1~2001.12.31 기간 중 1년 이상 보유한 주택을 양도하고 신축분양주택(미분양 주택포함)을 취득하는 경우에는 기존주택의 양도에 대하여 10%의 특례세율을 적용합니다.

5) 비수도권 신축국민주택 취득에 대한 양도소득세 감면
① 2000.11.1~2001.12.31기간 중 비수도권 지역에 소재하는 신축 국민주택을 취득하여 5년이내 양도하는 경우에는 양도소득세를 면제하며,
② 5년 경과 후 양도시에는 최초 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 양도소득금액에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

6) 10년이상 경영한 목장의 이전에 대한 양도소득세 감면 10년이상 계속하여 경영한 목장을 새로운 목장으로 이전할 목적으로 토지등을 2003.12.31까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50%를 감면받거나 과세이연 받을 수 있습니다.

7) 5년이상 가동한 공장의 이전에 대한 양도소득세 감면 5년이상 계속하여 가동한 공장을 새로운 공장으로 이전할 목적으로 토지등을 2003.12.31까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50%를 감면받거나 과세이연 받을 수 있습니다.

8) 국가등에 양도하는 토지 등에 대한 양도소득세 감면 다음 각호의 1에 해당하는 소득에 대하여는 양도소득세의 25%를 감면합니다.
① 거주자가 국가 또는 지방자치단체에 산림법 제81조의 규정에 의하여 국가가 교환하거나 매수하는 산림지와 임도용지로 편입되는 부지를 양도함으로써 발생하는 소득
② 양도일 현재 제주도에 본적이 있거나 원적이 있는 자 또는 제주도에 5년이상 거주한 자가 5년이상 보유한 토지등을 제주도개발특별법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

9) 국민주택건설용지등에 대한 양도소득세 감면
① 내국인이 국민주택규모이하의 주택건설용지로 주택건설등록업자·사원용임대주택건설업자 또는 기숙사건설업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세의 25%를 감면합니다.
② 국민주택건설용지의 양도에 따른 세액감면은 주택건설등록업자등이 반드시 감면신청을 하여야 하며, 당해 토지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한내에 세액감면 신청서를 양도자의 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
③ 주택건설촉진법에 의한 주택조합에게 양도하는 경우에는 감면되지 않습니다.

10) 공공사업용 토지등에 대한 양도소득세 감면 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 25%(양도대금을 채권으로 받는 경우에는 35%)를 감면합니다.
① 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업에 필요한 토지등을 당해 공공사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
② 도시재개발법에 의한 재개발구역 안의 토지등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
③ 토지수용법 기타 법률에 의한 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
※ 양도하고자 하는 부동산이 위의 감면사유에 해당된다고 판단되는 경우에는 세무서 납세자보호담당관 또는 조세전문가로부터 상세한 상담을 받으시기 바랍니다.

4. 양도소득세 계산방법

1) 계산절차는 다음과 같습니다.

양도가액	(-)취득가액 (-)필요경비	=	양도차익	(-)장기보유    특별공제	=	양도소득	(-)양도소득    기본공제
= 과세표준	(×)세    율	=	산출세액	(-)감면세액	=	결정세액

2) 양도가액 및 취득가액은 다음과 같이 계산합니다.
① 원칙: 기준시가에 의하여 계산합니다.
- 토 지: 개별공시지가
- 건 물: 국세청장이 정한 기준시가
- 공동주택: 국세청장이 토지와 건물을 일괄고시한 기준시가
② 다음의 경우에는 실지거래가액으로 계산합니다.
⑴ 납세자가 확정 신고기한 까지 실지거래가액으로 신고한 경우
⑵ 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우
⑶ 미등기 양도하거나 단기차익을 목적으로 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우
⑷ 고급주택을 양도한 경우

3) 토지에 대한 개별공시지가 적용방법은 다음과 같습니다.
① 개발공시지가 기준일 및 고시일 현황

기준일	95. 1. 1	96. 1. 1	97. 1. 1	98. 1. 1	99. 1. 1	2000. 1. 1
고시일	95. 6.30	96. 6.28	97. 6.30	98. 6.30	99. 6.30	2000. 6.30

- 토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의합니다.
예) 96.5.30 취득시: 취득 기준시가는 95.1.1 기준 개별공시지가 적용 98.8.10 양도시: 양도 기준시가는 98.1.1 기준 개별공시지가 적용
② 90년 개별공시지가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.

90.1.1기준개별공시지가	×	취득당시 시가표준액
		(90.8.30시가표준액 + 직전결정시가표준액)

⑴ 분모의 가액은 90.8.30 시가표준액을 초과하지 못하며
⑵ 시가표준액 비율은 100분의 100을 한도로 합니다.
⑶ 취득당시 시가표준액 계산시 주의사항 (의제취득일)
▷ 84.12.31이전에 취득한 경우에는 85.1.1(의제취득일)의 시가표준액을 적용

4) 필요경비는 부동산의 가치 증가등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.
① 기준시가로 신고한 경우
- 토 지: 취득당시개별공시지가 × 3%(미등기는 0.3%)
- 건 물: 취득당시 국세청 기준시가 × 3%(미등기는 0.3%)
② 실지거래가액으로 신고한 경우
- 소개비, 설비비와 개량비, 자본적지출 및 양도비용등
※ 취득세·등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득원가에 가산합니다.
③ 양도소득 기본공제 주식과 주식외 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로 구분 하여 각각 연간 250만원공제
- 1과세기간에 2회이상 양도하는 경우에는 그 과세기간 중 먼저 양도하는 양도소득 금액에서부터 순차로 공제합니다.
④ 장기보유 특별공제(토지와 건물만 공제됨) - 보유기간이 3년이상 5년미만 : 양도차익의 10%
- 보유기간이 5년이상 10년 미만 : 양도차익의 15%
- 보유기간이 10년이상인 경우 : 양도차익의 30% 부동산 양도소득세율비교 (양도세에 대한 10% 주민세 별도부과)

2001년 12월 31일 양도시	2002년 1월 1일 이후 양도시
2년미만 보유시 40%	1년미만 보유시 36%
2년이상 보유시(과세표준금액 기준)    3000만원 이하 20%    300만원 초과~6000만원 이하 30%    6000만원 초과 40%	1년이상 보유시(과세표준금액 기준)    1000만원 이하 9%    1000만원 초과~4000만원 이하 18%    4000만원 초과~8000만원 이하 27%    8000만원 초과 36%
미등기 전매자산 65%	60%(장기보유특별공제 및 양도소득기본공제       혜택 배제)
비상장법인의 주식 또는 출자지분 (대기업주주가 1년이내 양도:20%.30%,40%)	20%(단, 중소기업은 10%)
상장법인 주식 (대기업주주가 1년이내 양도:20%,30%,40%)	30%(단, 중소기업은 10%)

※ 양도시 건물에대한 기준가격이 ㎡당 400,000원에서 2002년 ㎡당 420,000원으로 5%정도 인상되나 감가상각등을 고려할 때 2~3%정도 인상효과가 있습니다.
5. 양도소득세 신고·납부 요령

(1) 부동산 양도신고

1) 「부동산 양도신고제」란·
① 97.1.1부터는 거주자가 부동산을 양도하는 경우 등기하기 전에 그 거래내용을 양도자 주소지 관할세무서장(또는 물건지 관할세무서장)에게 신고하고 세무서장이 발급하는 ‘부동산양도신고확인서’를 등기소에 제출하여야 소유권이전이 가능합니다.
② 종전에는 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 자산양도차익예정 신고·납부를 하였으나, 이 신고와는 다른 것으로서 부동산양도신고를 하시고 세액을 내시면 종전의 예정신고는 하시지 않아도 되는 제도입니다.

2) 누가, 어떤 경우에 신고하여야 하나·
① 거주자가 부동산을 「매매, 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제」에 의하여 양도하는 경우에는 부동산양도신고를 해야합니다.
② 다음의 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다.
⑴ 등기상 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우(고급주택은 제외)
⑵ 등기상 8년 이상 보유한 지적공부상의 농지를 양도하는 경우
⑶ 검인계약서상의 거래대금이 아래금액 이하인 경우
- 토지와 건물을 함께 양도시: 5천만원
- 토지 또는 건물만 양도시: 2천만원
⑷ 파산선고·판결·화해등으로 소유권이 이전되는 경우

3) 부동산 양도신고는 어떻게 하는가·
① 부동산 양도신고는 세무서에 직접 신고하거나, 우체국에 비치된 부동산 양도신고용 왕복민원우편을 이용하여 신고할 수 있습니다.
② 부동산 양도신고를 하면 즉시 ‘신고확인서’를 발급하여 드리며 과세여부를 판단하여 과세대상이면 납부할 세액까지 계산하여 드립니다.

4) 부동산 양도신고에 따른 혜택
① 부동산 양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 납부하시면 - 15%의 세액공제를 해 드리고 - 신고한 내용대로 양도소득세 예정신고를 한 것으로 간주하며 - 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고 내용대로 결정됩니다.

5) 부동산 양도신고서 제출할 서류
① 부동산 양도신고는 세무서 및 우체국에 비치되어 있는 ‘부동산양도신고서’에 아래의 서류를 첨부하여 제출하셔야 합니다.
⑴ 부동산의 등기부등본
⑵ 토지대장 등본(취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것)
※ 취득일이 84.12.31이전이면 85.1.1에 취득한 것으로 봅니다.
⑶ 건축물관리대장 등본
⑷ 양도일 즉 대금을 청산한 날(또는 청산할 날)을 알 수 있는 서류(매매계약서등)
② 그러나 다음에 해당하는 경우에는 각각 그에 따른 서류를 추가로 제출해야 양도소득세계산이 가능하여 15%의 세액공제를 받을 수 있게 됩니다.
⑴ 보유기간 중에 환지된 부동산을 양도한 경우
- 환지증명서(종전면적, 권리면적, 환지면적을 확인할 수 있는 것)
- 환지전 토지의 토지대장등본
⑵ 보유기간중에 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업이 시행된 부동산을 양도한 경우
- 사업승인 통지서 사본
- 구 토지대장 등본 및 구 건축물관리대장 등본
- 관리처분 계획의 내용을 알 수 있는 서류
⑶ 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우
- 양도차익예정신고서
- 취득 및 양도시의 매매계약서 사본 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 서류

6) 매매하는 사람이 여러 사람인 경우에는 어떻게 신고해야 하나
① 여러 사람이 공유하던 부동산을 하나의 계약에 의하여 양도하는 경우에는 부동산 양도는 양도인별로 각각 작성하되 첨부서류는 공동으로 한 부만 첨부하여 양도자 중 한 사람이 관할세무서에 일괄신고 하실 수 있습니다.
② 하나의 계약에 의하여 여러사람에게 양도하는 경우에는 부동산 양도신고서상의 양수인란은 「별지」라고 기재하고 매수인 명단을 별도로 작성하여 신고하실 수 있습니다. 이 경우 부동산 양도신고확인서는 신고하는 분의 필요에 따라 요구수량을 발급해 드립니다.

7) 3년미만 보유하였으나 1세대 1주택 비과세 대상인데 신고해야 하는가·
① 1세대 1주택으로서 비과세대상인 경우에도 취득시의 등기접수일부터 양도시의 등기접수일까지의 보유기간이 주택의 경우 3년에 미달하거나, 농지의 경우 8년(상속농지의 경우 피상속인 보유기간 포함)에 미달하면 부동산 양도신고를 해야 소유권이전등기를 할 수 있습니다.
② 다만, 신고시 비과세 입증서류를 제출하면 비과세 처리해 드립니다.

8) 부동산양도신고 의무가 없는 경우에도 신고·납부하면 세액공제를 받을수 있나·
① 3년이상 보유한 주택(고급주택은 제외)을 양도하였거나, 8년이상 보유한 농지를 양도하는 경우에는 신고하지 않아도 소유권이전등기가 가능합니다.
② 그러나 양도하는 주택 외의 집이 있거나, 양도하는 농지를 8년이상 직접 경작하지 않아서 과세대상인 경우에는 부동산 양도신고를 하고 납부를 하면 15%의 세액공제등 동일한 혜택을 받을 수 있습니다.
※ 양도하는 자산이 비과세 대상이 아니면 꼭 신고하셔서 세액공제를 받으시기 바랍니다.

9) 부동산 양도신고를 한 경우에 양도소득세 신고를 별도로 해야하나·
① 부동산 양도신고를 하고 계산하여 드린 세액을 납부하였으면 별도로 예정(또는 확정)신고를 하지 않아도 됩니다.
② 그러나 1과세기간 중 2회 이상 양도하여 세율이 변동되거나, 잔금청산의 지연등으로 납부할 세액에 변동이 있으면 양도소득세 신고를 해야 합니다.

10) 부동산 양도신고시 세액을 스스로 계산하여 신고할 수 있는가·
① 부동산 양도신고를 하면 세무서 신고창구에서 기준시가에 의한 세액계산을 하여 납부서등을 교부해 드립니다.
② 그러나 실지거래가액으로 세액계산을 하거나, 세무서 신고창구에서 세액을 계산하여 드리는 것이 불편하다고 생각되는 경우에는 스스로 세액을 계산하여 신고할 수 있습니다. 이 경우에도 신고한 세액을 기한내에 납부하면 15%의 세액공제를 해 드립니다.

6. 신고시 제출할 서류

1) 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 「양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서」「양도소득금액계산명세서」를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하셔야 됩니다.

기준시가로 신고하는 경우	실지거래가액으로 신고하는 경우
- 등기부등본 - 토지대장등본 - 건물관리대장등본 - 토지가격확인원	- 등기부등본 - 취득 및 양도시의 계산서 (고급주택의 경우 양수자의 인감을 날인한 계산서사본) - 필요경비에 관한 증빙서류 * 고급주택의 경우 양수자의 인감증명서

* 고급주택의 경우 양수자의 인감증명서 ※ 양도소득세액의 10% 주민세 별도납부

2) 농어촌 특별세 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하셔야 합니다.

3) 주민세
양도소득세과 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다.

3. 부동산의 증여와 세금
증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐만 아니라 직계존비속 또는 배우자 간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하는 등 일정한 경우에는 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산등을 거래할 때에는 유의할 필요가 있습니다.

1) 증여세 과세대상
① 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우 (대가를 지급한 경우는 제외)
② 재산을 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우 (대가를 지급한 경우는 제외)
③ 특수관계가 있는 사람끼리 시가의 70%이하 또는 30%이상의 가액으로 재산을 양도하거나, 시가와 대가와의 차액이 1억원 이상인 경우
④ 채무를 면제받거나, 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적인 이익을 받은 경우
⑤ 보험료를 내지 않은 사람이 보험금을 타게 되는 경우
⑥ 세금을 내지 않을 목적으로 실질적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기, 등록 또는 명의개서한 경우
⑦ 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우
⑧ 기업의 합병 또는 증자·감자로 인하여 주주가 받은 이익
⑨ 특수 관계자로부터 취득한 주식의 상장차익
⑩ 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우
⑪ 전환사채이익, 결손법인과의 거래, 토지무상사용권, 금전무상대부 등 사실상 증여와 같은 경제적 이익을 얻은 경우

2) 증여세의 면제·비과세

가) 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우의 증여세
① 증여후 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월)이내에 반환하는 경우 - 당초부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 단, 반환 전에 정부의 세액결정을 받을 때는 과세합니다.
② 증여받은 사람이 증여세 신고기한 경과후 3개월(증여일로부터 3개월 이후 6개월이전)이내에 증여자에게 다시 반환 또는 재증여하는 경우 - 반환 또는 재증여에 대하여는 증여세를 과세하지 않습니다. (당초증여분에 대하여는 증여세 과세함)

나) 농지등에 대한 증여세 면제
① 농지법에 의한 농업진흥지역 내의 토지로서 농지나 초지·산림지를 1991. 12.31 현재 소유하고 있는 사람이 이를 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 또는 형제자매 중 자경농민에게 2003.12.31까지 증여하는 경우(1997.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함)
② 자경농민이 직계비속 중 영농에 종사하는 자녀(영농자녀라 함)에게 2003. 12. 31까지 농지등을 증여하는 경우(1999.1.1 현재 증여세 면제요건을 갖추어야 함)
- 영농자녀라 함은 자경농민의 직계비속 중 18세 이상인 자경 농민을 말합니다.
- 증여세가 면제되는 농지 등은 도시계획법상의 주거지역, 상업지역 및 공업지역과 택지개발예정지구, 개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재하는 것으로서 다음에 해당하는 경우입니다.
▷ 농지세 과세대상이 되는 29,700㎡이내의 농지(비과세, 감면 및 소액부징수의 경우를 포함)
- 세금을 면제받으려면 신청을 하셔야 합니다. 농지등을 영농자녀에게 증여하고 이에 대한 세금을 면제받기 위해서는 당해농지 등을 증여받은 사람이 주소지 관할세무서장에게 다음과 같은 서류를 갖추어 세액면제신청서를 내셔야 합니다.
※ 제출서류
▷ 증여자와 영농자녀의 호적등본 및 주민등록등본(주민등록증의 제시도 가능함)
▷ 증여자 및 영농자녀의 농지세 납세증명서 또는 영농사실을 확인할 수 있는 서류
▷ 당해 농지 등에 대한 증여계약서 사본
▷ 영농자녀의 농지 등의 보유명세서 - 세금이 면제된 농지등을 5년 안에 양도하면 세금을 물게 됩니다. 증여세가 면제되는 농지 등을 증여받은 영농자녀가 정당한 이유없이 이를 증여받은 날로부터 5년이내에 양도하거나 당해 농지 등에서 직접 영농에 종사하지 아니하게 된 때에는 면제받았던 세액을 즉시 징수하게 됩니다.

다) 장애인이 증여받은 재산의 비과세
장애인이 친족(배우자 제외)으로부터 증여받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한(3월)이내에 신탁업법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 당해 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한, 장애인전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세를 내지 않아도 됩니다.

3) 증여세의 계산방법 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.

증여재산	-	증여재산공제액	=	과세표준
과세표준	×	세    율	=	산출세액

가) 증여재산의 평가 증여받은 재산의 가액은 증여당시의 시가로 평가하며, 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.
① 토지: 개별공시지가 (지정지역은 배율방법에 의하여 평가한 가액)
② 건물: 국세청 기준시가 (공동주택, 상업용 건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)
나) 증여재산공제 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제합니다.
① 배우자로부터 증여받은 경우: 5억원
② 직계존비속으로부터 증여받은 경우: 3,000만원 (증여받은 자가 미성년자인 경우에는 1,500만원)
③ 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우: 500만원 [ 사 례 ] ○ 아버지로부터 여러 번에 걸쳐 재산을 증여받은 경우 → 10년 이내의 증여재산가액을 합한 금액에서 3,000만원만 공제함
○ 아들이 아버지와 어머니로부터 각각 재산을 증여받은 경우 → 아버지로부터 증여받은 재산가액과 어머니로부터 증여받은 재산가액의 합계액에서 3,000만원을 공제함
○ 아버지와 삼촌으로부터 재산을 증여받은 경우 → 아버지로부터 증여받은 재산가액에서 3,000만원을, 삼촌으로부터 증여받은 재산가액에서 500만원을 공제함
다) 세 율 증여세의 세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세    율	누진공제액
1억이하 1억초과 ~ 5억이하 5억초과 ~ 10억이하 10억초과 ~ 30억이하 30억초과	10% 20% 30% 40% 50%	- 1천만원 6천만원 1억6천만원 4억6천만원

※ 세대생략 증여에 대한 할증과세: 직계비속에 대한 증여 중 한세대를 생략하고 이루어진 증여(예:할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우)에 대하여는 산출세액의 30%를 가산합니다. [ 증여세의 계사사례 ]
● 아버지로부터 1억5,000만원을 증여받은 경우(증여받은 사람은 성년임) <계산내용>
① 증여재산 공제: 3,000만원
② 과세표준: 1억2,000만원(1억5천만원 - 3,000만원)
③ 산출세액: 1,400만원(1억2,000만원×세율20%-누진공제1,000만원)
④ 납부할 세액: 1,260만원(자진신고시 ③의 10% 공제)

4) 증여세의 신고·납부 요령 가) 증여를 받은 사람이 증여일로부터 3개월안에 주소지 관할세무서에 증여세를 신고·납부하여야 하며, 이 기간내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제하여 드립니다.
나) 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 20%의 가산세를 더 물게 됩니다. 또 증여세를 신고만하고 납부를 하지 않으면 미납기간에 따라 내야할 세금의 10%~20%를 가산세로 더 물게 됩니다. 따라서 증여세 신고·납부를 모두 하지 않으면 내야할 세금에 대하여 최고 40%의 가산세를 물게 됩니다.
※ 납부할 세금이 많으면 나누어 내거나 부동산 등으로 내실 수도 있습니다.
○ 제출하실 서류(해당되는 서류만 내시면 됩니다)
- 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서
- 증여재산 및 평가명세서, 채무사실입증서류
- 연부연납(물납)허가신청서 및 납세담보제공서
- 기타 첨부서류
▷ 주민등록등본, 호적등본
▷ 등기부등본, 토지대장등본
▷ 가옥대장등본 등 재산평가관련서류

4. 부동산의 상속과 세금
상속세는 사망으로 인하여 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득 재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금입니다. 상속세는 피상속인의 유산총액을 기준으로 과세하고 있으며, 각 상속인은 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 하여 공동으로 상속세를 납부하여야 합니다.

1) 상속과 관련된 법률 상식
① 피상속인: 사망 또는 실종된 사람
② 상 속 인: 재산을 상속받을 사람
③ 상속개시일: 사망일 또는 실종선고일
④ 상속의 순위(민법 제1000조)

1순위	직계비속	항상 상속인이 된다.
2순위	직계존속	직계비속이 없는 경우 상속인이 된다.
3순위	형제자매	배우자 및 1,2순위가 없는 경우 상속인이 된다.
4순위	4촌이내의방계혈족	배우자 및 1,2,3순위가 없는 경우 상속인이 된다.

※ 피상속인은 유언에 의하여 공동상속인의 상속분을 지정할 수 있으며(유언상속), 유언상속이 없는 경우에는 민법이 규정된 법정상속분에 따라 상속재산을 분할합니다.
※ 법정상속분(민법 제1009조) - 같은 순위의 상속인이 여러 명인 때에는 그 상속분은 동일한 것으로 합니다.
- 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분에 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다.
○ 법적상속분의 예시

구    분	상 속 인	법정상속
		상 속 분	배    분
	장남·배우자만 있는 경우	장남 1 배우자 1.5	2/5 3/5
피상속인의 자녀 및 배우자가 있는 경우	장남·자녀(미혼)·배우자가 있는 경우 장남·장녀(출가)2남2녀, 배 우자가 있는 경우	장남 1 장녀 1 배우자 1.5 장남 1 장녀 1 2남 1 2녀 1 배우자 1.5	2/7 2/7 3/7 2/11 2/11 2/11 2/11 3/11
피상속인의 자녀가 없고 배우자 및 직계존속(부·모)이 있는 경우		부 1 모 1 배우자 1.5	2/7 2/7 3/7

2) 상속세 과세대상

상속세과세대상

=

본래의 상속재산

+

증여재산

+

간주상속재산

가) 본래의 상속재산 상속개시일 현재 피상속인에게 귀속된 재산으로서
① 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건
② 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세됩니다.
나) 증여재산 현행 상속세법에서는 사전증여를 통하여 상속세를 회피하지 못하도록 하기 위하여 다음에 해당하는 증여재산가액은 상속재산가액에 가산하고 있습니다.
① 사망하기전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
② 사망하기전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
다) 간주상속재산 다음의 경우에도 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다.
① 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산종류별로 사망하기전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 사망하기전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
② 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우
③ 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금
④ 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익
⑤ 피상속인의 사망으로 인하여 지급받는 퇴직금 등

3) 상속세 비과세 다음의 재산에 대하여는 상속세를 과세하지 않습니다.
① 전사 및 이에 준하는 사망 또는 전쟁 및 이와 유사한 공무로 사망한 경우 피상속인의 재산
② 국가, 지방자치단체, 기타 공공단체에 유증(유언에 의한 증여)한 재산
③ 문화재보호구역안의 토지
④ 분묘에 속한 3,000평(9,900㎡)이내의 금양임야와 600평(1,980㎡)이내의 묘토인 농지

4) 상속세 계산방법 상속세는 다음과 같이 계산합니다.

상 속 재 산 가 액

(-)공과금, 장례비, 채무

(-)상   속   공   제

상 속 세 과 세 표 준

(×) 세    율

산 출 세 액

가) 상속재산의 평가 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다.
- 토지: 개별공시지가 - 건물: 국세청 기준시가(공동주택, 상업용건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정고시 하는 가액)
나) 공과금 등 상속재산가액에서 차감하는 공과금 등의 범위는 아래와 같습니다.
① 공과금 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세·공공요금 기타 이와 유사한 것을 말합니다.
② 장례비용 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액을 공제하되, 그 금액이 1,000만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제하여 그 금액이 500만원에 미달하여도 500만원을 공제해드립니다. - 묘지구입비, 상석·묘지치장비 등도 공제대상임
③ 채 무 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것을 말합니다.
⑴ 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
⑵ 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
다) 상속공제
① 기초공제 기초공제액은 2억원이며, 이와는 별도로 가업상속은 가업상속재산가액(1억원 한도), 영농상속은 영농상속재산가액(2억원 한도)을 추가로 공제합니다.
▷ 가업상속이란 피상속인이 5년이상 계속 영위한 사업의 재산을 당해 사업에 종사하는 상속인(상속개시일 현재 18세 이상으로서 2년 이상 가업에 종사한 자)이 상속받는 경우를 말하며
▷ 영농상속이란 피상속인 및 상속인 모두 상속개시 2년 전부터 영농에 종사하면서 농지· 초지· 산림지 등을 상속받는 경우를 말합니다.
② 배우자 상속공제 - 배우자의 법정상속분 범위내에서 실제로 상속받은 금액을 공제하되, 공제받을 금액이 30억원을 초과하는 경우에는 30억원까지만 공제합니다. - 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원미만인 경우에는 5억원을 공제합니다.
③ 기타 인적 공제 ○ 자녀공제 - 1인당 3천만원을 공제합니다. - 나이나 동거여부와는 무관하며 인원제한도 없습니다.
○ 미성년자공제 - 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인자에 대하여 공제하며 - 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
○ 연로자공제 - 배우자를 제외한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 공제하며 - 1인당 3천만원을 공제합니다.
○ 장애자 공제 - 배우자를 포함한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족중 장애자에 대하여 공제하며 - 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.
④ 일괄공제 기초공제 2억원과 기타 인적공제의 합계금액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수도 있습니다. 다만, 배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용할 수 없습니다. 기초공제(2억원) + 기타인적공제(자녀·미성년자·연로자·장애자) 일괄공제(5억원) <선택가능>
⑤ 금융재산 상속공제 상속재산 중 금융기관이 취급하는 예금·적금·신탁·예탁금·출자금등 금융자산이 포함되어 있는 경우에는 아래의 금액을 공제합니다.

순금융재산가액	금융재산 상속공제액
2,000만원 이하인 경우 2,000만원을 초과하는 경우	당해 순금융재산가액 순금융재산가액×20%(2억한도)

※ 순금융재산가액 = 금융재산가액-금융부채

라) 세 율

과세표준	세  율	누진공제액
1억 이하 1억 초과 ~ 5억 이하 5억 초과 ~ 10억 이하 10억 초과 ~ 30억 이하 30억 초과	10% 20% 30% 40% 50%	- 1천만원 6천만원 1억 6천만원 4억 6천만원

① 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세 할아버지가 바로 손자에게 상속하는 것과 같이 상속인이 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에는 산출세액에 다음의 금액을 가산합니다.(대습상속의 경우는 제외) 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속이 상속받은 재산가액 3 산출세액 × × 총 상속재산가액 10

※ 대습상속: 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시전에 사망한 경우 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망한 자의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 것을 말함 [ 사 례 ]
▷ 상속재산: 주택 2억8천만원, 토지 10억5천만원, 합계 13억3천만원, 채무1,500만원
▷ 증빙서류있는 장례비용 300만원, 각종공과금 200만원, 배우자와 자녀2명(23세와 18세)이 있는 경우 [ 계산내용 ]
⑴ 상속과세가액: 13억 800만원

상속재산 13억3000만원

-

채무 1,500만원

-

장례비용 500만원 (최소500만원)

-

공과 200만원

⑵ 기초공제: 2억원
⑶ 배우자상속공제: 5억원
⑷ 기타인적공제
▷ 자녀공제: 6,000만원(자녀1인당 3,000만원)
▷ 미성년자공제: 1,000만원 (연간500만원×18세 자녀의 20세까지 기간 2년)
⑸ 일괄공제: 5억원(⑵+⑷대신 적용 가능함)
⑹ 과세표준: 3억 800만원(⑴-⑶-⑸선택, 일괄공제 유리)
⑺ 산출세액: 5,160만원(3억800만원×세율20%-누진공제1,000만원)
⑻ 납부할 상속세액: 4,644만원(자진신고시 ⑺의 10%공제)

5) 상속세의 신고·납부 요령
① 재산을 상속받은 사람은 상속개시일(사망일)로부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월안에 사망자의 주소지 관할세무소에 상속세신고를 하고 자진납부해야 하며, 이 기간내에 신고를 하면 내야할 세금의 10%를 공제받게 되나, 신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 20%의 가산세를 더 물게됩니다.
② 또 상속세를 신고만 하고 납부를 하지 않으면 납부하지 아니한 기간에 따라 내야할 세금의 10%~20%의 가산세를 더 물게 됩니다. 따라서 상속세 신고·납부를 모두 하지 않으면 내야할 세금에 대하여 최고 40%까지의 가산세를 더 물게 됩니다.
③ 제출하실 서류(해당되는 서류만 내시면 됩니다)
- 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서
- 증여재산 및 평가명세서, 채무사실입증서류 - 연부연납(물납)허가신청서 및 납세담보제공서
- 기타 첨부서류
▷ 주민등록등본, 호적등본
▷ 등기부등본, 토지대장등본
▷ 가옥대장등본 등 재산평가관련서류