소유권이전청구권가등기의 제척기간과 소멸시효

[고구마]

아버지(C)로부터 상속받은 ' 전' 에 해당하는  지번에 등기를 떼어보니 소유권이전청구권등기가 소유권보다 선순위로 있는데 이건 어떻게 되는지 조언 부탁드립니다 순위     등기목적                        접수          등기원인        권리자 및 기타사항 1번      소유권 이전                           1987.8.22      매매                           A 2번     소유권이전 청구권 가등기         1990.8.8.       매매예약                     B 3번     소유권 이전                            1991.5.10.      매매                         C(아버지) 4번     소유권이전                             2006.11.30.    상속                      공유자(자식인 본인들) 아버지가 'A'로부터 샀는데 등기부도 확인 안하시고 사신것같아요,.,  어떻게 해결하면 될런지요...

답 변

 

그런일이 있으시군요

옛날에는 서로 믿고 부동산 거래를 하여 이러한 일이 종종발생하기도 합니다.

매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기란 약정된기간(약정된기간이 없으면 10년)

내에 매매예약완결권을 행사하여 소유권을 이전하기 위한 보전처분입니다. 

따라서 가등기권자 B가 기간내에 완결권(정산)을 행사하지 않으면 제척기간이 완성되어

효력을 상실합니다.

그리고  기 집급된 예약금등의  채무도 소멸시효가 완성이 되면 효력을 상실하게 됩니다.

여기서 제척기간과 소멸시효는 다릅니다.

소멸시효는 중단사유(소송등)에 의하여 중단되어 다시시작 하므로 소멸시효는 상황에 따라

그 기간이 달라질 수 있습니다.

그러나 제척기간의 중단사유가 없어 10년이 지나면 효력을 상실합니다.

참고로 하시기 바랍니다.

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가처분, 가등기 부동산에 대한 경매 투자

[김화철 변호사의 알기 쉬운 생활법률]

2011년 12월 02일 (금) 11:46:26

김화철 변호사 haranori@daum.net

▲ 법무법인 디지탈 김화철 변호사.

경매 투자를 위해서는 해당 부동산에 대한 권리 분석이 이루어져야 하는데, 통상 선순위 가처분이나 가등기가 있는 경우에는 입찰을 꺼리게 된다.

선순위 가처분이나 가등기 등이 실행되어 자칫하면 낙찰 받은 부동산을 날려버릴 수 있기 때문이다. 하지만 반대로 그 선순위 가처분이나 가등기가 말소될 수 있는 경우라면, 남들이 보지 못하는 부동산을 찾아 높은 수익을 올릴 가능성도 있게 된다.

먼저 선순위 가등기가 담보가등기인지, 아니면 순위보전을 위한 가등기인지 살펴본 다음 해당 가등기에 대한 본안 재판이 있었는지 여부를 살펴볼 필요가 있다.

물론 그 과정에서 등기부상 기재된 이해관계인들을 만나서 정보를 수집하는 수고도 거쳐야 한다. 경우에 따라서는 법적 검토를 위해 변호사 등 전문가의 자문을 받거나 스스로 공부도 해야 한다.

만약 낙찰 받은 뒤에도 선순위 가등기의 성격이 밝혀지지 않은 경우에는 가등기는 그대로 남아 있게 되는데, 이 경우 낙찰자는 가등기 권리자를 상대로 가등기말소청구 소송을 제기하여 가등기를 말소시켜야 한다.

이 때 제척기간 경과, 시효소멸, 피담보채권의 소멸 등 다양한 법적 쟁점이 생길 수 있다. 선순위 가처분이 있는 부동산이라도 다음과 같은 사정을 알고 있다면, 충분히 투자해 볼 가치가 있다. 우선 가처분 채권자가 판결에서 패소한 사안인데 등기부에 말소가 되지 않은 경우를 들 수 있다.

또 가처분 채권자가 판결에서 패소할 가능성이 높은 사안을 생각해 볼 수 있다. 물론 두 번째 경우는 판결이 확정된 사례가 아니기 때문에 훨씬 더 신중한 접근이 필요하다.

그리고 가처분 채권자가 가처분 등기 후 3년 내 본안 소송을 제기하지 않았다면 이를 이유로도 말소를 구할 수 있을 것이다. 이 때에는 가처분 채권자가 본안 소송을 제기하였는지 면밀히 살펴보아야 한다.
 

김화철 변호사 haranori@daum.net