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[21마라나타]

상가건물 임대차보호법

1. 개요

  상가건물임대차보호법은 상가건물을 빌린 모든 임차인에게 적용하는 것이아니라 환산보증금

  (보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음금액 이하인 경우에만 적용합니다.

  임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시

  되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있습니다.

  

지   역	환산보증금	환산보증금(2008.8.21개정)
서울특별시	2억4천만원 이하	2억6천만원 이하
수도권과밀억제권역(서울시제외)	1억9천만원 이하	2억1천만원 이하
광역시(군지역과 인천광역시 제외)	1억5천만원 이하	1억6천만원 이하
기타지역	1억4천만원 이하	1억5천만원 이하

※ 월차임 환산액 : 월차임 × 100

2. 임차인이 보호받는 사항

  (1) 대항력이 생깁니다.

     건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게

     임차권을 주장할 수 있습니다.(확정일자가 없어도 됨)

  (2) 보증금을 우선변제 받을 권리가 있습니다.

     사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서

     후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.(확정일자를 받아야 함)

  (3) 소액임차인은 최우선변제권이 있습니다.

     확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만,

     환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘

     경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3 범위 내에서 다른 권리자보다

     최우선하여 보즘금의 일정액을 변제 받을 수 있습니다.

              최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도

   

지   역	소액임차인(환산보증금)	최우선 변제금액(보증금)
서울특별시	4,500만원 이하	1,350만원까지
수도권과밀억제권역(서울시 제외)	3,900만원 이하	1,170만원까지
광역시(군자역과 인천광역시 제외)	3,000만원 이하	900만원까지
기타지역	2,500만원 이하	750만원까지

    ① 5년범위 내에서 계약갱신요구권이 생깁니다.

     임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이

     임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장됩니다.

   ② 지나친 임대료 인상이 억제됩니다.

     임대료 인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 15% 이내로

     제한 됩니다.

3. 임대인의 권리

  (1) 임내료 인상을 요구할 수 있습니다.

     임대료 조정이 필요한 경우 9% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년

     단위로 체결이 가능합니다.

  (2) 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

    임차인이 임대료를 3회이상 연체하거난 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등 특별한 사유가

    있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

4. 확정일자

  확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에

  기입한 날짜를 말합니다.

  건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을

  가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제

  받을 수 있습니다.

  만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우

  우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

  따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를

  받아두는 것이 좋습니다.