**합덕역세권 개발 현황**

[인드림]

**합덕역세권 개발 현황**

                                                                   작성: 2012년5월28일

합덕역 주변 농지 풍경은 농사철이라 농부들의 바쁘게 움직이는

모습을 볼 수 있다.

합덕역 관련 주민설명회를 통해 대부분 주민들이 합덕역에 관해

정보를 듣고는 있으나, 민감하게 움직이지는 않고 있으며 농사를

짓는 주민 대다수는 이번 기회를 통해 좀 더 싸고 넓은 농지로

대토하고 있는 입장이라 토지 매물이 조금씩 움직이고 있음.

서해선복선전철 합덕역 실시설계가 완료되어 합덕역 역사 위치(합덕읍 도리 16-5, 21-1)가 확정되고, 합덕역사 조감도가 공모를 통해 결정되었으며, 현재 농지에는 공사 착공이 임박 했다는 것을 느낄수 있게 선로중심선 측량 말뚝표시를 해놓은 것을 볼수 있다.

그와 더불어 올해초 한국철도시설공단에서 2012년 서해선복선전철

예산 배정을 1조 9087억으로 정해 10월 공사 발주를 목적으로 상반기

집행을 한다는 발표가 되었다.

국가산업 발전적인 측면에서, 대중/대미/아시아권 무역거래량이 증가되고, 이를 뒷받침하는 국제공항, 무역항이 있는 인천, 평택, 당진, 새만금등에 경제자유구역이 개발되고 발전하고 있는 상황에서, 서해안중심도시를 경유하는 서해안복선전철이 국가경제발전에 미치는 영향이 상당히 클 수밖에 없다.

더불어 수도권에서 7호선,경인선,5호선,3호선과 연결되는 서해선복선전철은 270km 속도로 서울까지 50분, 안산까지 28분 밖에 소요되지 않아 개인 및 기업에 주는 시간적,경제적인 이익도 크다 할수 있다.

이렇듯 서해선 복선전철이 갖는 의미가 크기 때문에 국가에서도 우선적으로 사업을 빨리 진행 할 수밖에 없을 것으로 보여 진다.

이제는 합덕역과 더불어 합덕의 발전에 대해 말하자면,

서해선복선전철 합덕역의 경우 아산인주와 연결된 산업철도노선이 합덕역에서 환승하여 당진철강클러스터를 이루고 있는 부곡산단-고대산단-현대제철-석문산단-대산항으로 타당성 조사를 통해 2020년 개통을 목표로 추진중이다.

2012년 당진 이철환시장이 합덕을 방문하여 “ 앞으로 합덕에 큰 발전이

있을것“이라 발표 했다.

합덕이 크게 발전 할 수밖에 없는 대표적인 이유는 서해선복선전철이

들어오는 합덕역과 합덕역과 연결하여 진행어야 하는 개발 계획들(복합환승쎈타, 역세권도시개발,광역도로망 연결등) 때문이다.

가. 수도권, 세종시, 내포신도시등과 연결되는 광역,도시철도교통망 확충

1. 서해선 복선전철이 당진시 중 유일하게 합덕에만 전철역이 생긴다는 점이다.

서해선복선전철은 장항선(군산 새만금)-충남홍성(충남도청신도시)-합덕-아산인주-평택안중-화성향남-화성시청-송산그린시티-부천소사(7호선연결)을 경유하는 서해안 중점 개발을 위해서는 중요한 전철이다.

속도 230km~270km로 안산까지 28분, 서울까지 50분이면 도달하는 고속전철이다.

-현재 서해안고속도로를 이용하여 서울를 가려면 보통 1시간30분이 소요 된다. (주말에는 2시간 이상이다)

2018년 전철이 개통되면 시간과 돈, 체력을 낭비하며 굳이 서해안고속 도로를 이용 하겠는가! 서울까지 광역 전철로 편하게 1시간내로 갈수 있는데 말이다.

서울, 수도권의 업무, 직장생활, 학교, 편의시설이용이 왕복 1시간~2시간이내로 가능하고, 역세권 및 도시개발로 합덕의 주거 환경이 좋아 진다면 투자 수익과 거주 목적을 동시에 이루어주는 합덕으로 오시지 않으시겠습니까?

2. 합덕 주변에 사통팔달 도로망 확충되고 있는 점이다.

- 단기적으로는 산업단지 본격적인 개발(석문산단,송산산단등)로 인한 교통 및 물동량 폭등으로 2015년 까지 당진 자체 국도, 지방도등 간선도로인 국도38호, 국도70호, 송산-선단진입도로 개설공사 추진.

- 장기적으로는 이미 개통된 대전-당진간 고속도로와 연결된 대전-대산간고속도로 개설, 당진-천안간 고속도로 개설, 합덕-내포신도시간 국도40호선 도로 확장등을 추진하고 있음.

향후, 합덕전철역을 중심으로 시내,외버스, 철도등 교통 수단간 환승체계를 구축하여 수도권,세종시,내포신도시을 연결하는 광역교통의 중심지로 육성할 계획이다.

합덕역이 서해안권 대중교통 중심도시로 육성되어 수도권으로 이동이 편리해지고, 산업단지, 물류단지등이 확충되어 진다면, 당진에서 유일한 전철역이 있는 합덕으로 인구유입이 급속히 이루어져 개발활성화 속도 더욱 가속화될 것이며, 합덕이 앞으로 남부권 거점도시로 역할을 하는 광역도시로서 큰 발전을 이루리라 판단된다.

나. 합덕역은 단순히 여객 수송만을 위한 경유역이 아니라는 점이다.

합덕역은 서해선산업철도인 아산인주 인입철도와 만나는 환승역이라는

것이 또한 합덕의 발전에 중요한 역할을 한다고 생각된다.

합덕역은 서해선 산업철도가 군산, 홍성, 예산등의 산업단지에서 올라오는 물동양과 아산산업단지에서 오는 물동량이 만나는 환승지점으로 합덕역에서 당진항과 철강클러스트를 형성하는 부곡,고대산단-현대제철-석문산단-대산항으로 물류수송이 이루이도록 계획안을 갖고 있다.

이런 이유로 합덕테크노폴리스와 아산, 천안을 연결하는 70번국도(4차선)의 진출입로가 생기는 당진시 우강면 대포리에 대단위 물류기지를 계획하고 있는 것으로 주민설명회에서 발표를 들은바 있다.

현재 합덕 및 인근에는 여러 군소 공장, 합덕농공단지, 면천농공단지,

합덕테크노폴리스내 산업단지 100만평중 합덕산업단지 30만평이 개발되어 입주를 시작 하였고 합덕인더스파크(의약산업단지)19만5천평이 2014년 완공 목표로 진행중에 있다.

향후, 철광관련 중소기업들의 물류수송비를 절감하기 위해 합덕읍 석우리, 도곡리 방면에 만평 규모의 중소 공장들이 많이 들어오고, 우강면 세류리,원치리 방면으로 창고형 물류단지들이 들어오지 않을까 조심스레 판단을 해볼수 있다.

위와같은 이유들로 합덕역 주변에 개발에 필요한 상당한 규모의 토지를 지속적으로 이용되야 하므로 한정되어 있는 토지의 가격은 상승할 것이다.

특히, 합덕역 역세권 중점개발을 앞둔 역세권의 토지 가격 상승폭이

주변토지의 상승폭보다 매우 클 것으로 예상된다.

다. 당진시는 “50만 자족,특레도시”대계를 생각하며, 합덕이 교통,물류 중심도시의 역할을 할 남부거점 광역도시로서 인구유입을 감안하여 “2030년 당진시 도시기본계획”에 짤 것이다.

그 계획에 포함된 합덕관련 개발계획을 조심스럽게 판단을 하자면,

합덕에는 합덕역과 역세권개발, 복합환승센타 구축, 물류 환승에 필요한 신개념 복합물류단지 개발, 합덕산업단지(30만평-기 완공), 합덕인더스파크(19만5천평-2014년완공), 합덕테크노폴리스내 산업단지(70만평-2015년 완공)등 이로 인한 인구유입이 지속적으로 있음에도 불구하고, 합덕시내 구도심이 노후화되고, 주거 공급이 부족한 상황이여서 이를 충족시킬 도시기본계획 변경과 이를 실행할 구체적인 도시관리계획을 통해 도심재개발, 도시지역확장, 역세권개발을 통한 주거환경개선을 우선적으로 필요로 한다.

이를 위해

1. 도시지역 확장을 위한 용도지역 변경을 필요로 한다.

2종 주거지역 주변에 형성 되어 있는 자연녹지지역의 취락지구를 중심으로 자연녹지를 주거지역으로 변경 될 가능성이 이번 2030년 도시기본계획에 포함 될 것으로 판단한다.

- 투자포인트 #1: 합덕역과 합덕시내 중심사이에 있는 1) 2차선 주변의 자연녹지 2) 지적도상 4차선 예정 주변의 자연녹지지역이다.

(현 시세는 2차선과 접하지 않은 이상 3.3㎡/ 40만~50만이 보통이다)

2. 합덕역과 당진시가 발표한 역세권 중점개발이다.

국토부와 철도시설공단에서는 몇 차례 주민설명회를 통해, 합덕역 주변 수용에 대해 전철 선로 중심선을 기점으로 넓게 감안하여 위, 아래 100m씩 합게 200m를 현금수용방식으로 처리 한다고 발표함.

요즘 개발되는 경춘선, 성남-여주복선전철등 전철역세권 개발형태을 보면 현금보상수용 방식과 환지개발 방식 두가지 혼용방식을 채택하고 있는 것을 볼수 있다.

역세권이란 철도역과 그 주변지역을 말하는 것으로,

역세권개발사업은 역세권개발구역에서 철도역 및 주거,교육,보건,복지,관광,문화,상업.체육 등의 기능을 가지는 단지조성 및 시설설치를 위하여 시행하는 사업이다.

2011년 4월 역세권 개발법이 제정되어 국회 본회의를 통과하고 2011년

5월16일부터 시행되는 주요 골자는

1)시.도지사가 역세권개발구역 지정권자가 되어, 역세권개발사업계획을 수립토록 하고, 2)민간법인의 참여를 확대시켜 민간자본의 투자가 활발히 이루어 질수 있도록, 투자수익을 극대화 될수 있게 건폐율 및 용적율을 완화, 상향조정 가능케 하였다(국토계획법과 관계 없이 시도지사 임의로 가능)

“역세권개발법” 주요 내용만 구체적으로 보면

- 역세권개발시 자연녹지의 경우 용적률이 현행 100%에서 용도지역 변경 등을 통해 주거용으로 개발할 경우 500%, 중심상업지역으로는 1500%로 상향 조정할 수 있다.

- 최근 정부가 발표한 “복합환승쎈타개발”이란 역세권 지역을 상업, 문화 등을 지원하는 다양한 복합구역으로 탈바꿈시키는 내용으로, 지자체장이 지정 하는 권한이 있어, 지정되면 역세권 반경 500m내, 최소면적 30만평방미터를 개발하는 고밀복합개발이 가능해져 민간법인 투자가 활발해 역세권 개발사업이 훨씬 수월해 진다.

정부가 역세권개발법을 통해 역세권 개발을 시도지사에게 일임을 하였고, 당진시에 유일하게 들어오는 합덕역과 북부권 철강클러스터 지역과 연결해주는 서해선 산업철도 환승역으로서 합덕역을 어떻게 개발할 것인가에 대해 고민할 것이고, 그에 대한 결과가 12월에 완결되어 내년 초에 발표 될 “2030년 도시기본계획”에 그 내용이 담겨있을 것이다.

혹자는 그 의미를 축소하여 역세권 개발을 버스나 옮겨타는 버스환승체계로만 주장하지만 당진시 전체적 개발과 연결 시켜야 하는 당진시 생각과 같을까요?

2030년 도시기본계획에는 합덕역세권 개발을 위한 구체적인 계획이

시가화예정용지 결정에 내용이 포함되여 발표 될 것이며, 그 규모는

최소한 지정권자가 결정할 수 있는 30만㎡는 넘지 않을까 판단 된다.

당진에서 투자할 지역을 찾는다면, 이미 송산, 송악, 당진시내 인근 가격은 상승되어 있으나, 아직까지 개발 호재도 많고 저평가 되어 있는 합덕은 가격 상승여지가 많다.

합덕에서도 1차적으로 투자할 곳은 합덕역세권 이다.

역세권 외 지역에 투자를 할 수는 있으나 가격이 상승하기엔 시간이 오래 걸리고, 상승폭도 적은편이다.

역세권투자의 묘미는 적은 시간(5년)에 많은 수익을 얻을수 있고,

역세권에 가까울수록 개발이 되든 안되든 가격이 오를수 있는 안전성을

가지고 있으며, 언제든지 현금으로 매각할 수 있는 환금성까지 갖고 있다.

현재 합덕시내 2종주거지역은 3.3㎡ /200만~300만, 상업지역은 400만~450만을 호가 한다.

만약 합덕역세권이 환지 방식으로 개발 되어 역사 앞에 위치한 농림지역이 2종주거지나 상업지역으로 용도지역이 변경 된다면 시세는 얼마나 하겠는지 생각해

보셨는지요?

올해 예산 편성에 합덕역 개발이 포함되어 8월에 착공을 하고, 내년 상반기에 2030년 도시기본계획이 발표된 후에는 농지 가격이 급속도로

상승할 여지가 있으므로 투자 시기는 바로 지금이라 할 수 있다.

현재 역사중심 반경 500m 이내 농지 가격은 3.3㎡/32만~35만, 1000m

이내 가격은 3.3㎡/22만~25만으로 시세를 이루고 있다.

[뜨거운열정]

글 감사히 읽었습니다^^..